Nieruchomości w Panamie: zakup, pobyt i wsparcie

Podatek od przeniesienia własności (ITBI) wynosi 2% i płaci go sprzedawca; od września 2026 roku pierwsze 120 000 USD przy pierwszej sprzedaży nowego domu jest zwolnione. Roczny podatek od nieruchomości zaczyna się od 0,5% dla głównego miejsca zamieszkania i 0,6% dla pozostałych, z kwotą wolną. Dochód zagraniczny nie jest w Panamie opodatkowany.

Koszty zamknięcia transakcji po stronie kupującego to orientacyjnie 2–5% przy zakupie za gotówkę i 3–7% przy kredycie (prawnik, notariusz, rejestracja). Podatek ITBI wynosi 2% wyższej z wartości: ceny i wartości katastralnej, i zwykle obciąża sprzedawcę. Ustawa 546 z 31 sierpnia 2026 r. (w mocy od 1 września) zwalnia z ITBI pierwsze 120 000 USD przy pierwszej sprzedaży nowego domu i wprowadza obniżoną skalę do 200 000 USD (od 0,5% do 1,8%). Warunek: transakcja zamyka się w ciągu dwóch lat od wydania pozwolenia na użytkowanie. Sprzedawca płaci podatek od zysków kapitałowych: 3% wyższej wartości jako zaliczkę albo 10% zysku netto. Roczny podatek od nieruchomości dla głównego miejsca zamieszkania: pierwsze 120 000 USD wolne, 0,5% do 250 000 USD i 0,7% powyżej. Dla pozostałych nieruchomości: do 30 000 USD wolne, 0,6% do 250 000 USD, 0,8% do 500 000 USD i 1% powyżej. Płaci się w trzech ratach rocznie. Nowe budownictwo ma wieloletnie ulgi zależne od rodzaju nieruchomości.

Sześć kroków zakupu. 1. Wybierz nieruchomość z tytułem prawnym. Rejestr obejmuje tylko nieruchomości z tytułem; praw posiadania (ROP) nie rejestruje. 2. Podpisz umowę przedwstępną (promesa de compraventa) i wpłać zaliczkę, zwykle około 10%. 3. Prawnik sprawdza tytuł, mapy katastralne, opłacenie podatków, rachunki za media i obciążenia. 4. Akt publiczny (escritura pública) podpisuje się przed notariuszem, a środki przechodzą zgodnie z umową. 5. Akt rejestruje się w Rejestrze Publicznym (Registro Público). 6. Jeśli zależy Ci na pobycie, składasz wniosek o certyfikat inwestycji, a potem o status rezydenta. Zakup trwa zwykle 30–60 dni.

Banki zwykle kredytują nierezydentów na 50–70% wartości na okres do 15–20 lat, a oprocentowanie dla cudzoziemców orientacyjnie wynosi 7–9%; decyzja zapada w 2–8 tygodni po złożeniu kompletu dokumentów.

Program Qualified Investor (dekret wykonawczy 17 z 8 września 2026 r., w mocy od 16 września) daje pobyt stały od razu, bez statusu tymczasowego. Progi: 300 000 USD za nową nieruchomość z pierwszej sprzedaży oraz za umowę przedwstępną w projekcie w budowie; 500 000 USD za rynek wtórny, papiery wartościowe i lokatę terminową w banku państwowym; 750 000 USD za lokatę w banku prywatnym. Inwestycję trzeba utrzymać pięć lat i potwierdzać co roku, a środki muszą pochodzić z zagranicy. Rozpatrzenie trwa około 15 dni roboczych na certyfikat inwestycji i 30 dni roboczych na pobyt. Obywatelstwo przez naturalizację jest możliwe po pięciu latach od decyzji o pobycie stałym, z językiem hiszpańskim, testem z historii i praw obywatelskich oraz zgodą prezydenta.

Dla inwestora rynek dzieli się na nieruchomości miejskie, kurortowe i hotelowe. Dochód uzyskany w Panamie podlega skali progresywnej: 0% do B/.11 000, 15% do B/.50 000 i 25% powyżej. Jak opodatkowany jest czynsz z konkretnego obiektu, ustal z panamskim doradcą podatkowym. Rentowność projektów jest zawsze prognozą dewelopera lub operatora. Poproś o umowę zarządzania, jej okres, opłaty i sposób wyliczania dochodu.

Tytuł. Kupuj tylko nieruchomości z tytułem wpisanym do Rejestru Publicznego. Prawa posiadania (ROP) nie dają własności, nie można ich obciążyć hipoteką i nie ma ich centralnej bazy. Zakup w budowie. Aby uzyskać pobyt inwestycyjny przy zakupie na etapie budowy na podstawie umowy przedwstępnej, trzeba wpłacić deweloperowi 100% kwoty przy nieodwołalnej gwarancji bankowej na pełną sumę albo w trust. Zwykły harmonogram z zaliczką i resztą przy odbiorze nie spełnia tego wymogu automatycznie. Wycena. Wartość kwalifikująca to niższa z ceny i rozsądnej wartości rynkowej, pomniejszona o obciążenia. Cena tuż powyżej progu może zostać wyceniona poniżej niego. Utrzymanie pobytu. Urząd migracyjny może unieważnić pobyt, jeśli przebywasz poza krajem dłużej niż dwa lata bez uzasadnionej, zatwierdzonej przyczyny. Zasady się zmieniają. Próg programu zmieniano w 2020, 2022, 2024 i 2026 roku.