Współwłasność nieruchomości za granicą z przyjaciółmi

Wspólny zakup mieszkania wakacyjnego lub nieruchomości inwestycyjnej z przyjaciółmi lub krewnymi jest atrakcyjny: budżet wystarcza na więcej, a koszty utrzymania się dzielą. Jednocześnie kilka osób trafia do jednego obiektu prawnego, a rejestr pokaże je jako właścicieli, niezależnie od tego, czy nadal się dogadują. Współwłasność osób niebędących małżonkami częściej rozbija się o niejasne ustalenia niż o pieniądze. Artykuł wymienia, co ustalić na piśmie przed pierwszą wpłatą. To informacja ogólna, która nie zastępuje lokalnej porady prawnej.

Czym jest współwłasność w sensie prawnym

Współwłaściciele zwykle mają określone udziały w tej samej nieruchomości, np. 50/50 lub 60/20/20. Szczegóły zależą od kraju, ale częsty schemat wygląda tak.

• Każdy współwłaściciel zwykle może rozporządzać swoim udziałem (sprzedać, darować, zapisać w testamencie, czasem obciążyć hipoteką).
• Decyzje dotyczące całości, jak sprzedaż, duży remont czy długi najem, wymagają zgody wszystkich lub większości współwłaścicieli.
• Zarząd zwykły może być rozstrzygany większością albo przez współwłaściciela, który tam mieszka.
• Każdy współwłaściciel może mieć prawo żądać od sądu zniesienia współwłasności przez podział lub sprzedaż, w wielu krajach także wbrew woli pozostałych.

Ostatni punkt to kluczowe ryzyko: w wielu systemach nikogo nie można zmusić do pozostawania we współwłasności na zawsze. Bez umowy spór może skończyć się sprzedażą nakazaną przez sąd. Czy i jak można to ograniczyć umową, zależy od prawa lokalnego, więc zapytaj lokalnego prawnika.

Umowa współwłasności

Pisemna umowa między współwłaścicielami, obok aktu, jest najbardziej użytecznym dokumentem. Nie zastępuje aktu w rejestrze, ale reguluje relacje między Wami. Ujmij co najmniej następujące sprawy.

• Udziały i wkład każdego, w tym kto płaci podatki, opłaty notarialne i prowizję pośrednika.
• Kto korzysta z nieruchomości i kiedy (kalendarz miesięcy wakacyjnych, zasady dla gości).
• Budżet kosztów utrzymania, wspólny fundusz rezerwowy i co się dzieje, gdy ktoś nie płaci swojej części.
• Zasady podejmowania decyzji: co wymaga jednomyślności, co można rozstrzygnąć większością i kto może podpisywać za grupę.
• Najem: czy wynajmować, kto zarządza, jak dzieli się dochód i jak rozlicza się podatek w kraju każdego właściciela.
• Klauzule wyjścia i wykupu, zobacz następną sekcję.
• Co się dzieje po śmierci, rozwodzie lub upadłości współwłaściciela.
• Język umowy, prawo właściwe i miejsce rozstrzygania sporów.

Niech przygotuje ją lub sprawdzi prawnik w kraju nieruchomości, i upewnij się, że każdy współwłaściciel rozumie ją w swoim języku. Prywatna umowa może wiązać współwłaścicieli, ale nie zawsze osoby trzecie, np. bank, a czasem do wykonalności potrzebna jest forma notarialna; sprawdź lokalnie.

Wyjście i wykup

Zaplanuj wyjście, gdy wszyscy są jeszcze zgodni. Przydatne klauzule.

• Prawo pierwszej oferty: współwłaściciel chcący wyjść najpierw oferuje udział pozostałym na wskazanych warunkach w określonym terminie.
• Metoda wyceny: niezależny rzeczoznawca lub średnia z dwóch wycen oraz kto płaci rzeczoznawcy. Unikaj sformułowania „cena rynkowa” bez metody.
• Warunki płatności: jednorazowo lub w ratach i jakie zabezpieczenie dostaje wychodzący.
• Okres blokady, np. zakaz wyjścia w pierwszych latach, aby chronić grupę.
• Zasada impasu: co się dzieje, gdy właściciele nie mogą się porozumieć, np. najpierw mediacja, potem sprzedaż.
• Śmierć: czy spadkobiercy stają się współwłaścicielami, czy pozostali mają prawo wykupić udział według wyceny.

Prawo lokalne w niektórych krajach może dawać pozostałym współwłaścicielom prawo pierwokupu lub ograniczać to, co można ustalić. Nie zakładaj, że takie prawo istnieje lub nie istnieje. Zapytaj.

Kto za co płaci

Pieniądze są najczęstszym źródłem konfliktów. Uzgodnij z góry.

• Cenę zakupu i koszty nabycia według udziałów, typowe pozycje opisuje artykuł o całkowitym koszcie posiadania.
• Roczne podatki i opłaty wspólnoty lub budynku, ubezpieczenie, media, naprawy.
• Duży remont lub dodatkową wpłatę: jak się o niej decyduje i co się dzieje z kimś, kto nie może zapłacić (zmniejszenie jego udziału, pożyczka od pozostałych na ustalony procent lub przymusowa sprzedaż).
• Kto płaci z góry i odzyskuje później oraz jak dokumentuje się wpłaty.

Płać ze swojego rachunku na uzgodniony rachunek, zachowuj potwierdzenia i uważaj na gotówkę. Banki i notariusze za granicą pytają o źródło środków, a każdego współwłaściciela mogą pytać osobno.

Odpowiedzialność za kredyt

Jeśli współwłaściciele zaciągają wspólny kredyt, banki zwykle wymagają, aby wszyscy kredytobiorcy odpowiadali za cały dług, a nie tylko za swój udział, a zabezpieczeniem jest nieruchomość. Jeśli jeden współwłaściciel przestanie płacić, bank może żądać zapłaty od pozostałych i w końcu prowadzić egzekucję z nieruchomości. Prywatna umowa o udziałach nie zmienia tego wobec banku. Jeśli ktoś zaciąga kredyt sam pod swój udział, sprawdź, czy lokalne przepisy na to pozwalają i czy bank przyjmie udział jako zabezpieczenie. Zobacz kredyty hipoteczne dla nierezydentów.

Sprzedaż udziału

Udział zwykle można sprzedać, ale trudniej niż całe mieszkanie. Rynek udziałów jest wąski, kupujący zostaje Twoim współwłaścicielem, a bank (jeśli jest) może wymagać zgody. Umowa powinna mówić, czy pozostali mają prawo pierwszeństwa zakupu, a lokalne prawo pierwokupu trzeba uszanować, bo w niektórych systemach sprzedaż można zakwestionować. Podatki od sprzedaży udziału podlegają przepisom kraju nieruchomości i Twojej rezydencji; zobacz rezydencja podatkowa przy przeprowadzce.

Praktyczne testy przed startem

• Czy nadal chciałbyś tego partnera, gdyby jego sytuacja się zmieniła: rozwód, utrata pracy, nowy partner?
• Czy istnieje wyjście, które nie wymaga sądu?
• Czy wszyscy mają te same oczekiwania co do użytkowania, najmu i terminu sprzedaży?
• Czy każdy może sobie pozwolić na nagły dodatkowy wydatek?

Jeśli odpowiedź na któreś pytanie jest niejasna, ureguluj to w umowie albo przemyśl współwłasność. Czasem proponuje się spółkę lub inną strukturę prawną; ma ona własne skutki podatkowe i obowiązki sprawozdawcze, wykracza poza ten artykuł, więc zapytaj doradcę.

FAQ

Czy jeden współwłaściciel może wymusić sprzedaż? W wielu systemach prawnych współwłaściciel może żądać od sądu zniesienia współwłasności, co może prowadzić do sprzedaży lub podziału. Czy da się to ograniczyć umową, zależy od prawa lokalnego.

Czy potrzebna jest pisemna umowa, jeśli jesteśmy rodziną? Tak. Rodzinne współwłasności częściej rozpadają się przez niejasne oczekiwania niż złą wolę. Pisemna umowa pomaga wszystkim.

Jeśli kredyt jest wspólny, czy bank może żądać ode mnie całej kwoty? Zazwyczaj tak, współkredytobiorcy odpowiadają za cały dług. Sprawdź umowę kredytową.

Czy mogę sprzedać udział obcej osobie? Często tak, ale prawo pierwokupu lub umowa mogą wymagać, byś najpierw zaproponował go pozostałym. Sprawdź prawo lokalne i swoją umowę.

Kto płaci podatek od dochodu z najmu? Każdy współwłaściciel jest zwykle opodatkowany od swojego udziału według przepisów lokalnych i przepisów kraju swojej rezydencji. Zapytaj doradcę podatkowego w obu krajach.

Jak pomagamy

D.H. Realting to trójjęzyczna platforma, która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, którzy mogą przygotować lub sprawdzić umowę współwłasności i wyjaśnić lokalne zasady. Informacje o księgach wieczystych i notariuszach według krajów są na Europejskim Portalu e-Sprawiedliwość. Zobacz też zakup nieruchomości za granicą zdalnie i nasze kalkulatory. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Przepisy się zmieniają, dlatego aktualny stan sprawdź u wykwalifikowanego specjalisty.