Jak rezydent podatkowy Niemiec wykazuje czynsz i sprzedaż nieruchomości za granicą: Anlage V i AUS, zwolnienie z progresją, odliczenie podatku, 10 lat i terminy.
Osoba będąca rezydentem Niemiec jest co do zasady opodatkowana od dochodów z całego świata. Jeśli masz mieszkanie za granicą i je wynajmujesz albo sprzedajesz, zwykle trzeba to uwzględnić w niemieckim zeznaniu o podatku dochodowym (Einkommensteuererklärung), nawet jeśli podatek płacisz także w kraju położenia nieruchomości. Co i gdzie wpisać, zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (DBA) między Niemcami a tym krajem. Artykuł opisuje typowy schemat; o Twoim przypadku rozstrzygają postanowienia konkretnej umowy.
Który formularz: Anlage V, Anlage AUS czy żaden
Dla dochodów zagranicznych w Niemczech są dwie podstawowe sytuacje.
- Zwolnienie na podstawie umowy. Jeśli według DBA prawo do opodatkowania czynszu z nieruchomości przysługuje państwu jej położenia, Niemcy zwykle zwalniają ten dochód, ale zachowują prawo uwzględnienia go przy ustalaniu stawki podatku od pozostałych dochodów (Progressionsvorbehalt, § 32b ustawy o podatku dochodowym, EStG). Wykazuje się to w załączniku Anlage AUS (dochody i podatki zagraniczne). Dochód ustala się według zasad niemieckich, więc rachunek przychodów i kosztów prowadź w formie niemieckiej.
- Odliczenie. Jeśli umowa przewiduje metodę odliczenia albo umowy nie ma, dochód jest opodatkowany w Niemczech, a podatek zagraniczny odlicza się na podstawie § 34c EStG, zasadniczo do wysokości niemieckiego podatku przypadającego na ten dochód. Czynsz zwykle trafia do Anlage V (dochody z najmu), a odliczenie do Anlage AUS. Przy braku umowy § 34c pozwala też zamiast odliczenia potrącić podatek zagraniczny od dochodu.
Która sytuacja Cię dotyczy, zależy od umowy. Jedno ze sprawdzonych źródeł podaje, że umowy z Hiszpanią i Szwajcarią stosują odliczenie dla czynszu, ale nie mogliśmy tego potwierdzić w samych umowach. Sprawdź artykuł o majątku nieruchomym i artykuł o metodzie w umowie z Twoim krajem na liście Federalnego Ministerstwa Finansów (bundesfinanzministerium.de). Teksty przepisów: § 34c EStG i § 32b EStG.
Czynsz z najmu za granicą
Przy zwolnieniu z progresją czynsz zagraniczny nie zwiększa Twojej podstawy, ale podnosi stawkę podatku od pozostałych dochodów. W praktyce efekt zależy od Twoich innych dochodów. Niektórzy doradcy podają, że straty ze zwolnionego najmu zagranicznego nie mogą być odliczane od dochodów niemieckich; zapytaj, czy dotyczy to Ciebie.
Zachowaj umowę najmu, zagraniczne zeznanie lub decyzję, dowód zapłaty i zestawienie kosztów. Walutę przeliczaj na euro według zasad niemieckich, które wskaże doradca lub instrukcja do formularza.
O ogólnej logice umów przeczytasz w naszym przeglądzie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Jak podatek zagraniczny jest odliczany lub zwalniany
Przy odliczeniu podatek zagraniczny musi odpowiadać niemieckiemu podatkowi dochodowemu, a odliczenie jest ograniczone do niemieckiego podatku od tego dochodu. Część podatku zagranicznego ponad limit z reguły przepada. Przy zwolnieniu odliczenia się nie zgłasza, bo dochód po prostu wyłącza się z niemieckiej podstawy. W obu przypadkach Finanzamt może zażądać dowodu faktycznej zapłaty podatku zagranicznego.
Uwaga dla czytelników rosyjskojęzycznych: niemieckie pismo o stanie umów na 2026 rok, w streszczeniu doradców podatkowych, wspomina o zawieszeniu umów z Rosją i Białorusią. Jeśli Twoja nieruchomość leży w państwie z zawieszoną umową, nie zakładaj automatycznie, że zwolnienie obowiązuje. Sprawdź oficjalną stronę i zapytaj doradcę.
Sprzedaż w ciągu dziesięciu lat
Dla osób fizycznych § 23 EStG (tekst) uznaje sprzedaż nieruchomości za opodatkowaną, jeśli między zakupem a sprzedażą upłynęło nie więcej niż dziesięć lat. Zysk wykazuje się w Anlage SO. Zwolnienie dotyczy nieruchomości, którą wykorzystywałeś wyłącznie do własnych celów mieszkaniowych od zakupu do sprzedaży albo w roku sprzedaży i dwóch latach poprzednich.
Czy zysk z nieruchomości zagranicznej jest w ogóle opodatkowany w Niemczech, zależy od umowy: wiele umów przyznaje prawo opodatkowania zysków z nieruchomości państwu jej położenia. Nie sprawdzaliśmy sytuacji dla poszczególnych krajów, a pytanie, czy taki zysk jest wyłączony z niemieckiej podstawy, ale liczony przy progresji, należy zadać doradcy.
Obowiązki informacyjne i terminy
Poza zeznaniem warto sprawdzić zasady zgłoszeń. § 138 ordynacji podatkowej (AO) wymaga zawiadamiania o niektórych zagranicznych powiązaniach gospodarczych; czy obejmuje on prywatny najem nieruchomości za granicą, nie udało nam się ustalić, to pytanie do doradcy. Płatności transgraniczne mogą podlegać zgłoszeniu do Bundesbanku na podstawie przepisów o handlu zagranicznym: według doniesień próg wynosi 50 000 euro za płatność, a osoby fizyczne nie są objęte sprawozdaniem o aktywach zagranicznych. Te punkty należy zweryfikować przed zakupem.
Za rok podatkowy 2025 zeznanie trzeba było złożyć do 31 lipca 2026 r. przy samodzielnym sporządzeniu i do 1 marca 2027 r. przy sporządzeniu przez doradcę podatkowego, według kilku portali. Za spóźnienie grozi dopłata. W kolejnych latach aktualny termin sprawdź na elster.de lub u doradcy.
FAQ
Czy muszę wykazać w Niemczech czynsz zagraniczny, jeśli jest zwolniony na mocy umowy? Zwykle tak, bo dochód zwolniony może wpływać na stawkę (Progressionsvorbehalt) i jest wykazywany w Anlage AUS. O wyjątki zapytaj doradcę.
Czy mogę jednocześnie odliczyć podatek zagraniczny i skorzystać ze zwolnienia? Nie. Dla tego samego dochodu obowiązuje albo zwolnienie (bez odliczenia), albo odliczenie, zależnie od umowy.
Jak długo czekać ze sprzedażą, żeby uniknąć niemieckiego podatku od transakcji spekulacyjnych? Ogólny okres dla nieruchomości to dziesięć lat od zakupu, z uwzględnieniem zwolnienia dla własnego mieszkania i postanowień umowy dla nieruchomości zagranicznej.
Czy potrzebuję uwierzytelnionych tłumaczeń dokumentów zagranicznych? Finanzamt może zażądać tłumaczeń. Zapytaj wcześniej, by zdążyć.
A jeśli z danym krajem nie ma umowy? Wtedy dochód co do zasady jest opodatkowany w Niemczech, a podatek zagraniczny odlicza się lub potrąca na podstawie § 34c EStG, z ograniczeniami.
Jak pomagamy
Jesteśmy trójjęzyczną platformą: znajdujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, także doradców do zeznania w kraju Twojej rezydencji. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy i terminy się zmieniają, więc aktualną sytuację sprawdź w swoim Finanzamt lub u doradcy. Nasze strony krajów i kalkulatory pomogą w planowaniu.