Jak rezydent podatkowy Irlandii wykazuje najem i sprzedaż nieruchomości za granicą w Form 11, jak zalicza się podatek zagraniczny, CGT 31% od 7 października 2026 i terminy.
Irlandia opodatkowuje swoich rezydentów od dochodów i zysków zagranicznych, z ważnym wyjątkiem dla osób, które mieszkają w Irlandii, ale nie mają tam domicylu. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym Irlandii i masz mieszkanie w Hiszpanii, Bułgarii czy Gruzji, czynsz i zysk ze sprzedaży trzeba wykazać w Revenue, irlandzkiej administracji podatkowej, zwykle w formularzu Form 11, a podatek zagraniczny uwzględnia się przez zaliczenie lub odliczenie. Przewodnik obejmuje zasady, formularze i terminy. Ma charakter informacyjny. W tym miesiącu zmieniła się stawka podatku od zysków kapitałowych, więc sprawdź aktualne liczby, zanim zadziałasz.
Która zasada Cię dotyczy: rezydent czy nierezydent
Według Revenue jesteś rezydentem podatkowym Irlandii, jeśli przebywasz w kraju 183 dni lub więcej w roku podatkowym albo 280 dni lub więcej w bieżącym i poprzednim roku podatkowym łącznie (co najmniej 30 dni w każdym; 30 dni lub mniej w roku nigdy nie czyni rezydentem). Revenue stosuje też dwa inne statusy: ordinarily resident i domicyl.
- Rezydent z domicylem w Irlandii: opodatkowany od dochodów z całego świata, z uwzględnieniem ulg z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.
- Rezydent bez domicylu: Revenue opisuje remittance basis, przy której dochody i zyski zagraniczne są opodatkowane dopiero po sprowadzeniu do Irlandii, a dochody irlandzkie w miarę powstawania. Domicyl to pojęcie prawne, zwykle powiązane z krajem pochodzenia, a nie z miejscem zamieszkania, i zasady są techniczne. Jeśli jesteś rosyjskojęzycznym nowo przybyłym, zasięgnij porady, zanim uznasz, że masz lub nie masz irlandzkiego domicylu.
- Nierezydent: opodatkowany w Irlandii tylko od dochodów ze źródeł irlandzkich, więc mieszkanie za granicą nie jest sprawą irlandzkiego podatku.
Dalej zakładamy, że jesteś rezydentem podatkowym Irlandii opodatkowanym według zasady powstawania dochodu. Jeśli jesteś na remittance basis, sprawdź, co uznaje się za sprowadzone.
Czynsz z nieruchomości za granicą
Revenue podaje, że opodatkowany zagraniczny dochód z najmu to oczekiwany czynsz pomniejszony o dopuszczalne koszty. Wykazuje się go w Form 11 (samoocena) lub Form 12 (pracownicy i emeryci). Straty na zagranicznej nieruchomości na wynajem można zestawić z zyskiem z innych zagranicznych nieruchomości na wynajem, ale nie z irlandzkim czynszem. W zależności od dochodów do czynszu mogą mieć zastosowanie USC i PRSI; stawki widzieliśmy tylko w źródłach wtórnych i się zmieniają, więc potwierdź je na stronach Revenue.
Podatek zagraniczny od czynszu
Wytyczne Revenue wyróżniają dwa przypadki. Jeśli Irlandia ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z krajem położenia nieruchomości, możesz odliczyć część lub całość podatku zagranicznego od irlandzkiego podatku od tego dochodu: oblicza się irlandzki podatek od zagranicznego czynszu i zalicza się na jego poczet zapłacony podatek zagraniczny. Przykład Revenue: 4000 euro irlandzkiego podatku od 10 000 euro dochodu zagranicznego, minus 3500 euro podatku zagranicznego, zostaje 500 euro do zapłaty w Irlandii. Jeśli umowy nie ma, podatek zagraniczny odlicza się od czynszu przed obliczeniem podatku irlandzkiego. Niektóre kraje opodatkowują dochód umowny z najmu; według Revenue takiego podatku nie można zaliczyć na poczet podatku irlandzkiego.
Sprzedaż nieruchomości
Rezydent Irlandii, który sprzedaje nieruchomość zagraniczną, płaci irlandzki podatek od zysków kapitałowych (CGT). Strona Revenue mówi, że rezydent bez domicylu płaci irlandzki CGT tylko od kwot sprowadzonych do Irlandii. Zysk to cena sprzedaży minus cena zakupu i dopuszczalne koszty (prawnik, pośrednik i podobne opłaty, wydatki zwiększające wartość). Pierwsze 1270 euro zysków w roku jest zwolnione.
Stawka właśnie się zmieniła. Strona Revenue o obliczaniu podaje teraz 31% dla większości zysków, a doradcy komentujący budżet na 2027 rok informują, że obniżka z 33% dotyczy zbyć od 7 października 2026 roku. Sprzedaż wcześniej w 2026 roku była opodatkowana stawką 33%. CGT płaci się 15 grudnia za zbycia od 1 stycznia do 30 listopada, a 31 stycznia następnego roku za zbycia w grudniu. Zeznanie CGT składa się do 31 października roku po zbyciu, nawet jeśli podatku nie ma. Używa się formularza CG1 albo wykazuje w Form 11 lub Form 12, jeśli je składasz.
Zagraniczny CGT: jeśli płaciłeś CGT także za granicą, Revenue dopuszcza zaliczenie na poczet irlandzkiego CGT, gdy z tym krajem istnieje umowa, a odliczenie przy obliczaniu zysku, gdy jej nie ma. Zaliczenie nie może przekroczyć irlandzkiego CGT, nadwyżka podatku zagranicznego nie jest zwracana. Wniosek składa się w Form 11 z dowodem zagranicznego podatku.
Najważniejsze terminy
Termin Pay and File dla Form 11 za 2025 rok według Revenue to 31 października 2026 roku. Przy złożeniu i zapłacie przez Revenue Online Service (ROS) termin to 18 listopada 2026 roku. W kolejnych latach schemat jest ten sam: koniec października, a dla użytkowników ROS późniejsza data.
Zgłaszanie samego majątku
Poza wykazaniem dochodu i zysku nie znaleźliśmy odrębnego irlandzkiego rejestru ani formularza dla posiadania zagranicznej nieruchomości lub rachunku. Nie możemy wykluczyć innych obowiązków, na przykład w Twojej sytuacji jako pracownika lub dyrektora spółki, więc zapytaj Revenue lub doradcę. Zagraniczne banki i organy podatkowe wymieniają dane o rachunkach według przepisów międzynarodowych, więc zeznanie powinno być spójne z rachunkami.
Co przygotować rezydentowi rosyjskojęzycznemu
- Akt zakupu, zestawienie kosztów zakupu i ulepszeń oraz umowę sprzedaży, z uwierzytelnionymi tłumaczeniami, jeśli nie są po angielsku.
- Umowy najmu lub zestawienia platform oraz zagraniczne zeznanie podatkowe, decyzję lub zaświadczenie o potrąceniu do zaliczenia.
- Wyciągi bankowe z czynszem i wpływami ze sprzedaży, na to samo nazwisko i w tym samym zapisie łacinką co w rejestrach PPS i Revenue.
- Dziennik użytych kursów, bo Revenue liczy w euro.
- Dostęp do Revenue myAccount lub ROS. Materiały Revenue są po angielsku, co pomaga; zapytaj, czy zagraniczny urząd podatkowy chce zaświadczenia o irlandzkiej rezydencji podatkowej do ulgi z umowy.
FAQ
Czy płacę irlandzki podatek od czynszu za mieszkanie w innym kraju UE? Jeśli jesteś rezydentem i opodatkowanym według zasady powstawania dochodu, tak, z uwzględnieniem zapłaconego podatku zagranicznego.
Czy podatek zagraniczny może przekroczyć to, co należy w Irlandii? Tak, a zaliczenie kończy się na podatku irlandzkim. Nadwyżka nie jest w Irlandii zwracana.
Jaka stawka CGT przy sprzedaży za granicą? Strona Revenue o obliczaniu podaje 31% dla większości zysków; według doradców zmiana obowiązuje od 7 października 2026 roku, wcześniej w 2026 roku było 33%.
Czy remittance basis mnie dotyczy? Tylko jeśli jesteś rezydentem bez irlandzkiego domicylu. Przed oparciem się na niej zasięgnij porady w sprawie domicylu.
Czy 1270 euro przysługuje na nieruchomość? Revenue opisuje to jako coroczną kwotę wolną osobistą, a nie na nieruchomość.
Jak pomagamy
D.H. Realting to trójjęzyczna platforma (rosyjski, angielski, polski), która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, także znających irlandzkie zasady rezydencji i domicylu. Nasze kalkulatory i lista całkowitego kosztu posiadania pokazują pełne koszty przed zakupem. Oficjalne źródła: Revenue, zagraniczny dochód z najmu oraz Revenue, ulga z tytułu zagranicznego CGT. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; aktualne przepisy zweryfikuj w Revenue lub u doradcy.