Jak rezydent podatkowy Łotwy deklaruje najem i sprzedaż nieruchomości za granicą, jak odlicza się podatek zagraniczny, jakie formularze, terminy i dokumenty.
Rezydent podatkowy Łotwy, który ma mieszkanie w Czarnogórze, Turcji czy Gruzji, płaci podatek na Łotwie także od dochodów zza granicy, a nie tylko krajowych. Państwowa Służba Dochodów (VID) oczekuje, że wykażesz zagraniczny czynsz i zysk ze sprzedaży nieruchomości, a za podatek już zapłacony w drugim kraju przyznaje odliczenie. Przewodnik obejmuje zasady, formularze i terminy. Ma charakter informacyjny. Czytaliśmy wyjaśnienia VID z lat 2024-2026; kilku punktów nie udało się potwierdzić i tak je oznaczono.
Która zasada Cię dotyczy: rezydent czy nierezydent
Rezydent podatkowy Łotwy płaci podatek dochodowy od dochodów uzyskanych na Łotwie i za granicą. Nierezydent płaci na Łotwie tylko od dochodów ze źródeł łotewskich, na przykład od sprzedaży nieruchomości położonej na Łotwie. Status ustalają łotewskie przepisy o rezydencji (zadeklarowane miejsce zamieszkania, stałe miejsce zamieszkania, liczba dni); VID ma stronę o ustalaniu statusu. Jeśli niedawno się przeprowadziłeś, zobacz naszą notatkę o rezydencji podatkowej przy przeprowadzce. Dalej zakładamy, że jesteś rezydentem podatkowym Łotwy.
Jedno znane zwolnienie tu nie pomoże. Dochód z pracy w innym państwie UE lub EOG może być na Łotwie zwolniony, ale ta zasada dotyczy wynagrodzeń. Czynsz i zyski z nieruchomości to dochody kapitałowe i nią nie są objęte.
Czynsz z nieruchomości za granicą
Zagraniczny czynsz deklaruje się w rocznym zeznaniu o dochodach, w załączniku D2, który VID opisuje jako załącznik o dochodach rezydenta uzyskanych za granicą, z osobnym wierszem dla każdego kraju i rodzaju dochodu. VID otwiera składanie zeznań od 1 marca następnego roku. Ostatniej daty obowiązkowego złożenia nie potwierdziliśmy z tekstów VID, więc sprawdź termin w systemie deklaracji elektronicznych (EDS) lub w VID.
Jaka stawka dla czynszu? Dla najmu nieruchomości za granicą nie udało się tego potwierdzić. Wytyczne VID dla wynajmujących na Łotwie opisują specjalny reżim 10% dla wynajmowanych lokali mieszkalnych; czy można go zastosować do nieruchomości za granicą, trzeba zapytać VID. W przeciwnym razie obowiązują stawki ogólne. Nie przyjmuj liczby z przykładu dla łotewskiego wynajmującego.
Podatek zagraniczny jest zaliczany: przy wypełnianiu zeznania obliczony podatek łotewski pomniejsza się o podatek zapłacony za granicą, jeśli dokument potwierdzony przez zagraniczny organ podatkowy pokazuje dochód i zapłacony podatek. Pomniejszenie nie może przekroczyć podatku łotewskiego obliczonego od tego dochodu. Kwoty w walucie obcej przelicza się po kursie Europejskiego Banku Centralnego z dnia, w którym oblicza się dochód.
Sprzedaż nieruchomości
Wyjaśnienie VID o sprzedaży nieruchomości stosuje do zysku stawkę 25,5%. Zysk to cena sprzedaży minus wartość nabycia i nakłady poniesione w okresie posiadania; koszty nabycia, takie jak opłaty państwowe, prowizja i odsetki od kredytu na zakup, można uwzględnić, jeśli są udokumentowane. Sprzedaż ze stratą nie powoduje podatku.
Zwolnienie z łotewskiej ustawy dla nieruchomości posiadanej ponad 60 miesięcy, w której byłeś zameldowany co najmniej 12 miesięcy, opiera się na zadeklarowanym miejscu zamieszkania. Mieszkanie za granicą rzadko to spełnia, a nie potwierdziliśmy, że zwolnienie da się zastosować do nieruchomości za granicą, więc zapytaj VID, zanim na nie liczysz.
Deklarację od przyrostu kapitału (DK) składa się przez system deklaracji. Jeśli zysk w kwartale przekracza 1000 euro, według tabeli VID składa się ją do 15. dnia miesiąca po kwartale i płaci do 23.; jeśli wynosi 1000 euro lub mniej, do 15 stycznia następnego roku, z zapłatą do 23 stycznia. Formularz DK ma kolumnę na podatek zapłacony za granicą. Roczną deklarację korygującą (GD) składa się do 1 lutego dla zysków za 2025 rok.
Podatek zagraniczny i umowa
Opisane odliczenie działa z umową i bez niej. Umowy Łotwy z krajem położenia mogą zmieniać prawo opodatkowania i metodę unikania podwójnego opodatkowania. VID ostrzega, że automatyczne obliczenie w systemie deklaracji może być błędne, gdy umowy się różnią, i prosi o dołączenie dokumentów zagranicznego organu podatkowego. Szczegóły umów są na stronie VID; nie sprawdzaliśmy ich kraj po kraju.
Jeszcze jedna sprawa. Rezydent, który w roku otrzymał ponad 200 000 euro z Łotwy i zza granicy łącznie lub tylko zza granicy, musi złożyć roczne zeznanie i zapłacić dodatkowe 3% podatku dochodowego, które także można pomniejszyć o podatek zapłacony za granicą. Przy jednym mieszkaniu to rzadkość, ale ma znaczenie przy większych portfelach.
Zgłaszanie samego majątku
Poza deklarowaniem dochodów i zysków opisanym wyżej nie znaleźliśmy odrębnego łotewskiego obowiązku zgłaszania zagranicznej nieruchomości czy konta jako aktywa. Nie możemy wykluczyć, że taki istnieje, więc zapytaj VID lub doradcę. Zagraniczne banki i organy podatkowe wymieniają dane o rachunkach według przepisów międzynarodowych, więc deklaracje powinny być spójne z rachunkami.
Co przygotować rezydentowi rosyjskojęzycznemu
- Akt zakupu, zestawienie kosztów zakupu i potwierdzenia odsetek od kredytu, z uwierzytelnionymi tłumaczeniami, jeśli oryginały nie są po łotewsku ani angielsku.
- Umowę najmu lub zestawienia platform za każdy rok oraz zagraniczną decyzję podatkową, zeznanie lub zaświadczenie o potrąceniu, potwierdzone przez zagraniczny organ podatkowy.
- Wyciągi bankowe z czynszem, na to samo nazwisko i w tym samym zapisie łacinką co w rejestrach łotewskich.
- Dziennik użytych kursów.
- Dostęp do EDS. VID publikuje wyjaśnienia także po angielsku; formularze są po łotewsku.
FAQ
Czy muszę składać zeznanie, jeśli tylko wynajmuję mieszkanie za granicą? Zagraniczne dochody rezydenta deklaruje się w rocznym zeznaniu, załącznik D2. Sformułowanie VID o obowiązkowym złożeniu dotyczy głównie dochodów z pracy w innych krajach UE, co Ciebie nie dotyczy.
Czy mogę odliczyć podatek zapłacony w kraju położenia? Tak, do wysokości podatku łotewskiego od tego dochodu i z dokumentem potwierdzonym przez zagraniczny organ podatkowy.
Jaka stawka przy sprzedaży mieszkania za granicą? Wyjaśnienie VID o sprzedaży nieruchomości podaje 25,5% od zysku. Sprawdź, czy może działać zwolnienie.
A jeśli sprzedałem ze stratą? Według VID przy sprzedaży ze stratą nie powstaje dochód podlegający opodatkowaniu i deklaracja DK nie jest potrzebna.
Czy wystarczy zwolnienie dla dochodów z UE? Nie, obejmuje ono dochody z pracy, a nie czynsz ani zyski z nieruchomości.
Jak pomagamy
D.H. Realting to trójjęzyczna platforma (rosyjski, angielski, polski), która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, także pracujących z rezydentami Łotwy. Przed zakupem zobacz listę całkowitego kosztu posiadania i nasze kalkulatory. Oficjalne źródła: VID, rezydenci Łotwy za granicą oraz strona VID. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; aktualne przepisy zweryfikuj w VID lub u doradcy.