Jak holenderski rezydent podatkowy wykazuje nieruchomość za granicą: box 3, ulga z umowy, wyrok Sądu Najwyższego z 2025 r., liczby na 2026 r., czynsz, zmiana od 2028 r.
Osoba będąca rezydentem Holandii jest tam opodatkowana od dochodów i majątku z całego świata. Dla osoby prywatnej z mieszkaniem lub domem za granicą głównym holenderskim reżimem jest box 3, podatek od oszczędności i inwestycji. Ten obszar się zmienia: zasady box 3 zmieniano kilkakrotnie, sądy orzekały w sprawach nieruchomości zagranicznych, a od 2028 r. planowany jest nowy system oparty na rzeczywistym zwrocie. Artykuł podaje to, co udało się potwierdzić, i zaznacza to, czego nie udało się potwierdzić. Źródłami są strony organizacji zawodowych i doradców podatkowych, bo oficjalne strony, które próbowaliśmy otworzyć, albo się nie otwierały, albo były skrótami; przed złożeniem zeznania sprawdź Belastingdienst (belastingdienst.nl).
Jak nieruchomość zagraniczna jest traktowana w box 3
Zagraniczne mieszkanie wakacyjne lub inwestycyjne niewykorzystywane w działalności gospodarczej zalicza się według źródeł w box 3 do innych aktywów (overige bezittingen), niezależnie od kraju. Wartość rynkową na dzień odniesienia wpisujesz w zeznaniu, a kredyt hipoteczny jako dług. Box 3 nie opodatkowuje Twojego rzeczywistego czynszu ani wzrostu ceny tak jak zwykły podatek dochodowy. Opodatkowuje on założony zwrot z aktywów, którego procent ustala się co roku.
Dla roku podatkowego 2025 ustawa przejściowa stosowała 5,88 procent dla innych aktywów i 2,70 procent dla długów, według wskazówek jednego banku. Na 2026 r. jedna organizacja zawodowa podaje ostateczny założony zwrot 6,00 procent dla innych aktywów, tymczasowe 1,28 procent dla sald bankowych i oszczędności oraz 2,70 procent dla długów, stawkę 36 procent i kwotę wolną 59 357 euro na osobę (118 714 euro dla partnerów fiskalnych). Ponieważ procenty dla oszczędności i długów opisano jako tymczasowe, sprawdź wartości ostateczne na oficjalnej stronie. Liczby podaje jedna strona i nie potwierdziliśmy ich na stronie Belastingdienst.
Ulga z umowy: dlaczego box 3 od nieruchomości zagranicznej zwykle się zmniejsza
Kraj położenia nieruchomości zwykle ma prawo opodatkować ją i dochód z niej, a Holandia unika podwójnego opodatkowania przez proporcjonalne zwolnienie (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting). Mówiąc prosto, holenderski podatek box 3 zmniejsza się o część założonego zwrotu przypadającą na nieruchomość zagraniczną. Wzór wykorzystuje założony zwrot z nieruchomości zagranicznej podzielony przez Twój łączny założony zwrot i stosuje się go do podatku box 3. Jaką ulgę otrzymasz, zależy od umowy z danym krajem; o ogólnej logice przeczytasz w naszym artykule o umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Wyrok Sądu Najwyższego z 2025 r.
18 lipca 2025 r. holenderski Sąd Najwyższy (Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2025:1176), według doniesień kilku stron doradczych, orzekł, że zwrot z nieruchomości zagranicznej pomija się, gdy wykażesz, że rzeczywisty zwrot jest niższy niż założony, zgodnie z jego orzeczeniami z 2024 r. Podawane uzasadnienie: ponieważ box 3 stosuje stałą stawkę, umowy muszą faktycznie prowadzić do zwolnienia. Zgłaszane jest, że dla nieruchomości używanej przez właściciela oznacza to w takiej sytuacji faktyczne wyłączenie jej z box 3. Tekstu wyroku nie udało nam się otworzyć, więc przeczytaj go z doradcą. Zgłaszane jest też, że sądy wskazały otwarte kwestie dotyczące budowy dowodu oraz nieruchomości zagranicznych wynajmowanych.
Czynsz za granicą
Czynsz z nieruchomości zagranicznej jest opodatkowany w kraju jej położenia według jego zasad i stawek. Jak czynsz z nieruchomości zagranicznej traktuje się w holenderskim zeznaniu w praktyce przy obecnym systemie, nie udało nam się potwierdzić, a jeden komentarz doradcy mówi, że sposób działania ulgi z umowy dla nieruchomości wynajmowanej jest niejasny. Nie zakładaj, że czynsz zagraniczny w Holandii jest po prostu pomijany: zachowaj zagraniczną decyzję, umowy najmu i dowody zapłaty i zapytaj doradcę, jak go wykazać.
Sprzedaż
Zysk ze sprzedaży nieruchomości zagranicznej opodatkowuje kraj jej położenia według swoich zasad, a stanowisko Holandii zależy od umowy. Przy stałej stawce w box 3 holenderski podatek opiera się na założonym zwrocie, a nie na zysku, ale nie sprawdzaliśmy, jak sprzedaż jest wykazywana w danym roku, więc przed sprzedażą potwierdź to z doradcą.
Co zmieni się od 2028 r.
Holenderski projekt ustawy (Wet werkelijk rendement box 3) przewiduje przejście box 3 na system rzeczywistego zwrotu od 2028 r. Ostatecznego statusu ustawy nie sprawdzaliśmy, a przeczytane źródła nie mówią, jak w nowym systemie będą traktowane nieruchomości zagraniczne. Potraktuj to jako kwestię otwartą i zapytaj ponownie przed 2028 r.
Terminy
Za rok podatkowy 2025 zeznanie trzeba było złożyć do 1 maja 2026 r., a wniosek o odroczenie złożony przed tą datą przesuwał termin na 1 września 2026 r., ewentualnie z odsetkami, według znalezionego przez nas zestawienia Belastingdienst. W kolejnych latach aktualny termin sprawdź na stronie Belastingdienst.
FAQ
Czy moje zagraniczne mieszkanie podlega box 3? Według źródeł zalicza się do innych aktywów w box 3 i wykazuje się je w wartości rynkowej, ale ulga z umowy zmniejsza holenderski podatek od niego. Wysokość zmniejszenia zależy od umowy i Twoich łącznych aktywów.
Czy wykazywać nieruchomość zagraniczną, jeśli uważam, że jest zwolniona? Tak, wykazujesz ją, a ulgę oblicza się w zeznaniu. Nie pomijaj jej.
Czy wyrok Sądu Najwyższego z 2025 r. oznacza, że nic nie jestem winien? Nie automatycznie. Dotyczy on drogi dowodowej (rzeczywisty zwrot niższy niż założony) i tego, jak traktuje się w niej nieruchomość zagraniczną. Nie rozstrzyga całej Twojej sytuacji, zwłaszcza dla nieruchomości wynajmowanych.
Czy stawki na 2026 r. są ostateczne? Jedno źródło podaje 6,00 procent jako ostateczne, a procenty dla oszczędności i długów jako tymczasowe. Sprawdź stronę Belastingdienst.
Czy box 3 się zmieni? Przejście na rzeczywisty zwrot planowane jest na 2028 r.; jak w tym systemie będą traktowane nieruchomości zagraniczne, nie jest jasne.
Jak pomagamy
Jesteśmy trójjęzyczną platformą: znajdujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, także holenderskiego doradcę do Twojego zeznania. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Holenderski box 3 się zmienia, więc aktualne zasady sprawdź w Belastingdienst lub u doradcy. Zobacz nasze strony krajów, kalkulatory oraz, o przeprowadzkach między krajami, rezydencję podatkową przy przeprowadzce.