Opublikowane źródła rozbiegają się co do tego, ile płaci właściciel-osoba fizyczna od zysku ze sprzedaży nieruchomości w Czarnogórze. Co jest raportowane spójnie, gdzie są luki i jak je zamknąć.
Dla Czarnogóry nie możemy podać jednej, czystej liczby podatku od sprzedaży nieruchomości, i lepiej to powiedzieć wprost niż zgadywać. Opublikowane przewodniki się różnią, a właściwa odpowiedź dla twojej sprzedaży zależy od kwestii, które musi potwierdzić lokalny doradca podatkowy. Oto, co jest raportowane spójnie i gdzie są luki.
Co podaje większość aktualnych źródeł
Większość najnowszych przewodników komercyjnych opisuje podatek dochodowy od zysku kapitałowego ze sprzedaży nieruchomości w wysokości 15% zysku netto. Zysk netto to cena sprzedaży minus cena zakupu, skorygowana o udokumentowane ulepszenia i opłaty. Według doniesień stawka dla zysków kapitałowych osób fizycznych wzrosła z 9% do 15% od 1 stycznia 2022 roku. Zagraniczni właściciele są opisywani jako opodatkowani na tych samych zasadach co rezydenci, bez dodatkowej stawki za obywatelstwo.
Gdzie źródła się różnią
Obraz nie jest jednolity. Starszy przewodnik międzynarodowej kancelarii podaje stawkę 9% i nie wspomina o zwolnieniu za okres posiadania ani dla głównego miejsca zamieszkania. Co najmniej jeden regionalny serwis informacyjny twierdzi, że zysk z nieruchomości nie jest w ogóle opodatkowany jako zysk kapitałowy, płaci się tylko podatek od transakcji. Nie udało nam się otworzyć pierwotnego tekstu ustawy, by to rozstrzygnąć. Traktuj 15% jako założenie robocze, a nie potwierdzony fakt, i zapytaj czarnogórskiego doradcę podatkowego lub Administrację Podatkową, jaka zasada dotyczy twojej sprzedaży.
Zwolnienie, o którym się wspomina
Jedno źródło danych podaje, że zysk ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania po 3 latach posiadania może być zwolniony. Inne mówi tylko, że ulga może dotyczyć domu głównego użytkowanego przez określony czas. Nie mieliśmy dokładnych warunków, więc nie licz na zwolnienie dla domu wakacyjnego ani mieszkania inwestycyjnego.
Podatek od przeniesienia jest osobny
Przy odsprzedaży istniejącego budynku obowiązuje podatek od przeniesienia. Od 1 stycznia 2024 roku jest progresywny: 3% do 150 000 €, 5% od części do 500 000 € i 6% powyżej. Źródła opisują go jako koszt kupującego przy zwykłej odsprzedaży, ale umowa może rozdzielić go inaczej, więc sprawdź swoją. Pierwsze przeniesienie nowo wybudowanej nieruchomości jest obciążone 21% VAT zamiast podatku od przeniesienia.
Rozliczenie
Jedno źródło agencyjne podaje, że zysk wpisuje się do rocznego zeznania podatku dochodowego do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Nie znaleźliśmy potwierdzenia w źródle oficjalnym, więc traktuj to jako trop do zweryfikowania.
Zanim wystawisz ofertę
- zbierz umowę zakupu, potwierdzenie ceny i wszystkie faktury za ulepszenia
- poproś czarnogórskiego doradcę o pisemne wskazanie stawki i zwolnień dla ciebie
- ustal, kto ponosi podatek od przeniesienia według twojej umowy sprzedaży
- zapytaj doradcę w kraju zamieszkania, czy czarnogórski podatek można zaliczyć
- potwierdź termin rozliczenia i kto je składa
FAQ
Czy stawka to 15%? Tak podaje większość aktualnych źródeł, ale starszy przewodnik podaje 9%, a jeden serwis twierdzi, że zysk z nieruchomości nie jest tak opodatkowany; potwierdź przed wyceną. Czy cudzoziemcy płacą więcej? Źródła mówią, że nie, te same zasady. Czy jest zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania? Jedno źródło wspomina 3 lata, warunki niepotwierdzone. Kto płaci podatek od przeniesienia? Zwykle kupujący, zależnie od umowy. Czy nowa nieruchomość jest inna? Jej pierwsze przeniesienie jest obciążone 21% VAT zamiast podatku od przeniesienia.
Jak pomagamy
Łączymy cię z czarnogórskimi doradcami podatkowymi i prawnikami oraz pomagamy przygotować dokumenty przed wystawieniem oferty. Tekst informacyjny, nie porada podatkowa ani prawna; źródła dotyczące opodatkowania sprzedaży w Czarnogórze są sprzeczne, a zasady się zmieniają, więc potwierdź każdą stawkę i zwolnienie u wykwalifikowanego lokalnego doradcy.