Kredyt pod mieszkanie na zakup nieruchomości za granicą

Wielu rosyjskojęzycznych mieszkańców UE ma mieszkanie lub dom w kraju zamieszkania, z częściowo spłaconym kredytem i wartością, która wzrosła. Częste pytanie brzmi, czy ten kapitał można wykorzystać na zakup nieruchomości za granicą zamiast brać kredyt hipoteczny w zagranicznym banku jako nierezydent. Często się da, ale to inny produkt z innymi ryzykami. W artykule opisujemy logikę, ograniczenia i punkty do sprawdzenia. Drugą drogę opisaliśmy w artykule o kredytach hipotecznych dla nierezydentów. Warunków kredytodawców w każdym kraju nie mogliśmy zweryfikować, więc niepotwierdzone liczby oznaczamy jako takie.

Podstawowy pomysł

Nie bierzesz kredytu pod nieruchomość za granicą, tylko pod mieszkanie, które już masz w kraju zamieszkania, a pieniądze wykorzystujesz jako gotówkę na zakup za granicą. Kredytodawca ocenia dochód, historię kredytową i wartość mieszkania w Twoim kraju, które umie wycenić i wobec którego umie dochodzić roszczeń. Nieruchomość za granicą nie jest zabezpieczeniem kredytu.

W Polsce, na przykład, banki zasadniczo nie udzielają kredytu hipotecznego na nieruchomość za granicą, ale tzw. pożyczkę hipoteczną zabezpieczoną na nieruchomości w Polsce można przeznaczyć na dowolny cel. Polskie portale finansowe podają wskaźnik LTV na poziomie około 70-80 procent wartości zabezpieczenia i okres do 20-25 lat; to dane z portali, a nie oferta banku, i każdy bank ustala własne warunki. W przypadku Niemiec, Czech i krajów bałtyckich porównywalnych produktów nie potwierdziliśmy. Ogólnie pytaj kredytodawców o kredyt zabezpieczony na Twoim mieszkaniu z dowolnym celem, refinansowanie z podwyższeniem kwoty lub hipotekę na drugim miejscu i porównuj oferty. Zapytaj na piśmie, czy cel środków jest ograniczony, bo część kredytodawców ogranicza sposób wykorzystania kredytów mieszkaniowych.

Dlaczego ludzie to wybierają

• Lokalny kredytodawca, język i dokumenty. Brak zagranicznej wyceny i zagranicznego notariusza dla samego kredytu.
• Zagraniczne banki często udzielają nierezydentom kredytów na trudniejszych warunkach i wymagają wyższego wkładu własnego, ale zależy to od kraju i banku; szczegóły w naszych przewodnikach krajowych o kredytach dla cudzoziemców.
• Szybkość. Środki dostajesz w gotówce, którą sprzedający i deweloperzy często preferują i która może wzmocnić Twoją pozycję w negocjacjach.
• Zabezpieczenie jest w systemie prawnym, który znasz.

Ile to kosztuje, w zasadzie

Porównuj pełny koszt, a nie hasłową stopę. Co zestawić:

• Oprocentowanie, stałe lub zmienne. Kredyty zabezpieczone na mieszkaniu na dowolny cel mogą być wyceniane inaczej niż standardowy kredyt hipoteczny, w obie strony. Stóp nie podajemy, bo się zmieniają, a aktualnych ofert nie weryfikowaliśmy.
• Opłaty: wycena, notariusz, księga wieczysta, ubezpieczenie nieruchomości i kredytobiorcy, opłaty za wcześniejszą spłatę.
• Waluta kredytu i waluta płatności za granicą. Kredyt w euro wykorzystany na zakup w dolarach, dirhamach lub lirach tworzy ekspozycję walutową; zob. rachunki wielowalutowe i kursy wymiany.
• Skutki podatkowe. Odsetki od kredytu na zakup nieruchomości za granicą zwykle nie są traktowane jak odsetki od kredytu mieszkaniowego na potrzeby ulgi, a możliwość odliczenia odsetek od zagranicznego dochodu z najmu zależy od kraju; sprawdź to z doradcą podatkowym. Zob. podatek od najmu za granicą według krajów.

Kredyt hipoteczny nierezydenta za granicą wiąże dług z zagraniczną nieruchomością: przy spadku rynku strata jest ograniczona konstrukcją tego kredytu i jego zabezpieczenia, zależnie od warunków. Kredyt pod własne mieszkanie niesie inne ryzyko, opisane poniżej.

Ryzyka do rozważenia

Główne ryzyko polega na tym, że w grę wchodzi Twoje mieszkanie dla zakupu, w którym nie mieszkasz. Jeśli nieruchomość za granicą nie wynajmuje się zgodnie z oczekiwaniami, traci na wartości albo transakcja się nie dochodzi do skutku, kredyt zostaje, a raty trzeba płacić. Sprawdź, czy obsłużysz kredyt samą pensją, bez czynszu. Przykład z okrągłymi umownymi liczbami: rezydent bierze kredyt 100 000 euro pod mieszkanie warte 300 000 euro i kupuje za granicą lokal za tę samą kwotę. Jeśli przez rok nie wpłynie czynsz, pełną ratę trzeba płacić z zarobków; jeśli lokal później sprzeda się taniej, różnica jest osobistą stratą. To hipotetyczna ilustracja, a nie prognoza.

Inne ryzyka:

• Ryzyko stopy procentowej przy oprocentowaniu zmiennym.
• Niedopasowanie walutowe, gdy nieruchomość za granicą jest wyceniona w innej walucie.
• Nadmierna dźwignia: wysoki łączny dług na mieszkaniu może ograniczyć późniejsze zadłużenie lub przeprowadzkę.
• Warunki kredytodawcy: niektórzy wymagają, by zabezpieczenie było miejscem stałego zamieszkania lub było ubezpieczone w określony sposób, a niektórzy mogą pytać o cel środków przy zakupie za granicą. Podaj prawdziwy cel: fałszywe oświadczenie wobec banku to poważny problem.
• Bank zapyta o źródło pieniędzy wysyłanych za granicę. Kredyt jest udokumentowanym źródłem, co pomaga; zob. o co pyta bank przed dużym przelewem.
• Podatki: koszty zakupu za granicą oraz późniejsze podatki od najmu i sprzedaży obowiązują niezależnie od sposobu finansowania.

Kiedy to ma sens, a kiedy nie

Warto porównać, gdy masz stały dochód, wyraźny bufor kapitału, umiarkowaną dźwignię i rynek zagraniczny, na którym kredyty dla nierezydentów są drogie lub ograniczone. Trudniej to uzasadnić, gdy celem jest spekulacja na wzroście cen, gdy zakup za granicą zależy od czynszu na spłatę długu albo gdy łączny dług nie zostawi rezerwy. Prosty test: jeśli w złym roku nie spłaciłbyś kredytu z zarobków, konstrukcja jest zbyt ciasna.

FAQ

Czy mogę wykorzystać kredyt pod własne mieszkanie na dowolny cel? W niektórych krajach kredyt zabezpieczony na nieruchomości można przeznaczyć na dowolny cel, jak w Polsce, ale każdy kredytodawca ma własne zasady. Zapytaj, czy akceptuje zakup nieruchomości za granicą jako cel.

Jakie jest typowe LTV? W Polsce portale podają około 70-80 procent wartości nieruchomości dla kredytów zabezpieczonych na mieszkaniu. Dla innych krajów liczb nie weryfikowaliśmy; pytaj kredytodawców bezpośrednio.

Czy to tańsze niż kredyt w zagranicznym banku? Zależy od stóp i opłat po obu stronach. Porównuj całkowity koszt i ekspozycję walutową każdej opcji, nie tylko oprocentowanie nominalne.

Czy zagraniczny kredytodawca musi wiedzieć o tym kredycie? Jeśli zaciągasz kredyt także tam, zagraniczny bank uwzględni Twój łączny dług. Zagraniczny sprzedający lub deweloper potrzebuje potwierdzenia środków, a nie szczegółów kredytu.

Czy mogę odliczyć odsetki? Zależy to od przepisów podatkowych kraju zamieszkania i kraju nieruchomości. Nie zakładaj tego; zapytaj doradcę podatkowego.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Pomożemy porównać drogi finansowania i polecimy prawnika lub pośrednika kredytowego w Twoim kraju. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; warunki, stopy i przepisy się zmieniają, więc przed decyzją sprawdź aktualny stan u kredytodawcy i doradcy.