Nieruchomość za granicą dla dziecka: darowizna i małoletni

Wielu rodziców rozważa zakup mieszkania w mieście, w którym dziecko będzie studiować, albo darowiznę udziału w rodzinnej nieruchomości za granicą, aby dziecko „miało coś swojego”. Pomysł jest prosty, ale spotykają się w nim trzy systemy: prawo kraju położenia nieruchomości, przepisy podatkowe rodzica i przepisy podatkowe dziecka. Artykuł wymienia pytania do rozstrzygnięcia przed podpisaniem. To informacja ogólna; szczegóły sprawdź na miejscu.

Trzy sposoby, by nieruchomość trafiła do dziecka

• Kupić na imię dziecka. Dziecko jest właścicielem od pierwszego dnia. Jeśli jest małoletnie, zwykle obowiązują szczególne zasady dotyczące tego, kto za nie działa.
• Kupić samemu i przekazać później darowizną. Najpierw właścicielem jesteś Ty, potem przenosisz własność aktem darowizny. Może to wywołać podatek od darowizn i opłaty w chwili przekazania.
• Kupić samemu i pozwolić dziecku mieszkać. Pozostajesz właścicielem, a dziecko korzysta z nieruchomości. Prawnie to najprostsze i często najbardziej elastyczne dla mieszkania studenckiego.

Co jest najlepsze, zależy od wieku dziecka, jego miejsca zamieszkania, Twoich planów i przepisów podatkowych.

Podatek od darowizn: mogą wchodzić w grę dwa kraje

Darowizna nieruchomości może być opodatkowana w kraju położenia, w kraju zamieszkania darczyńcy lub obdarowanego, albo w obu. Stawki i zwolnienia często zależą od pokrewieństwa: darowizny między rodzicami a dziećmi są zwykle traktowane korzystniej niż na rzecz innych krewnych czy osób obcych, ale szczegóły bardzo się różnią. W niektórych krajach nie ma podatku od darowizn, w innych darowizny podlegają zasadom podatku od spadków, a gdzieniegdzie trzeba złożyć zgłoszenie nawet przy podatku zerowym.

Co sprawdzić u doradcy podatkowego.

• Czy kraj położenia opodatkowuje darowiznę od nierezydenta na rzecz nierezydenta?
• Czy Twój kraj zamieszkania opodatkowuje darczyńcę lub obdarowanego i czy trzeba zgłosić darowiznę (w niektórych krajach UE najbliższa rodzina jest zwolniona, jeśli zgłosi się w terminie)?
• Czy zapłata ceny zakupu za dziecko jest najpierw darowizną pieniędzy?
• Czy umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania obejmuje podatek od darowizn lub spadków? Wiele umów dotyczy tylko podatków dochodowych.

Stawek i progów tu nie podajemy, bo różnią się i zmieniają; darowizna wolna w zeszłym roku może w tym roku być opodatkowana. Zobacz też całkowity koszt posiadania.

Małoletni jako właściciel

W większości systemów prawnych małoletni może być właścicielem, ale nie może działać samodzielnie. Zazwyczaj wygląda to tak.

• Za dziecko podpisują rodzice lub opiekunowie prawni.
• Sprzedaż, obciążenie hipoteką lub darowizna majątku małoletniego często wymaga zgody sądu lub organu opiekuńczego, który chroni dziecko. W wielu krajach jest to powszechne, ale zasady w każdym kraju z osobna nie były przez nas weryfikowane.
• Zgoda może trwać tygodnie, a sąd może odmówić, jeśli transakcja nie wygląda na korzystną dla dziecka.
• Dochodami z nieruchomości, np. z najmu, rodzice mogą zarządzać w określonych granicach, a podatek często płaci dziecko lub ktoś w jego imieniu.

Skutek praktyczny: nieruchomość na małoletniego trudniej szybko sprzedać. Jeśli możesz chcieć sprzedać w najbliższych latach, zastanów się dwa razy przed rejestracją na małoletniego. Sprawdź też, co się stanie po uzyskaniu pełnoletności: wiek różni się w zależności od kraju, a w sprawach zdolności dziecko mieszkające w innym kraju może podlegać prawu swojego miejsca zwykłego pobytu. Zapytaj lokalnego prawnika.

Użytkowanie i trusty

Często wymienia się dwie konstrukcje. Mogą mieć sens dla niektórych rodzin, ale nie są sposobem na uniknięcie podatku, a organy podatkowe patrzą na ich istotę.

• Użytkowanie (usufruct). Dziecko (lub ktoś inny) jest właścicielem „gołej” własności, a rodzic zachowuje prawo zamieszkiwania lub wynajmowania dożywotnio albo na czas określony. Użytkowanie istnieje w wielu krajach prawa kontynentalnego. Daje rodzicowi kontrolę, ale ma własne skutki podatkowe, a zasady wyceny się różnią.
• Trust. Instrument common law, w którym powiernik trzyma majątek na rzecz beneficjenta. Wiele krajów kontynentalnych uznaje trusty tylko częściowo lub opodatkowuje je w nieoczekiwany sposób, a niektóre nie dopuszczają ziemi w trustach. Dla rezydenta UE trust może też wiązać się z obowiązkami sprawozdawczymi w kraju zamieszkania. Zasięgnij porady, zanim go rozważysz.

Mieszkanie dla studenta za granicą

Mieszkanie dla studenta to bardzo częsty powód. Co rozważyć.

• Porównaj z najmem. Zakup zamraża kapitał na lata, a wynajęty pokój może być tańszy, jeśli studia trwają trzy–cztery lata. Pomogą w tym kalkulatory.
• Sprawdź lokalne zasady najmu krótkoterminowego: w wielu miastach uniwersyteckich wolne pokoje można wynajmować tylko za licencją lub w limitach.
• Jeśli dziecko ma ponad 18 lat i jest najemcą lub właścicielem, obowiązują lokalne zasady dotyczące obowiązków właściciela, ubezpieczenia i opłat wspólnoty.
• Zaplanuj wyjście: po studiach nieruchomość trzeba będzie sprzedać lub wykorzystać inaczej. Sprawdź, jak wygląda lokalny rynek odsprzedaży w dzielnicy studenckiej. Rentowności w tym artykule nie podajemy.
• Jeśli nie jesteś na miejscu, zobacz zakup nieruchomości za granicą zdalnie.

Dziedziczenie i zachowek

Darowizna za życia może zmienić to, co inne dzieci otrzymają po Twojej śmierci. Według właściwego prawa spadkowego darowizny na rzecz jednego dziecka mogą być doliczane przy podziale spadku albo zmniejszać chronione udziały pozostałych. Według rozporządzenia UE 650/2012 prawo ostatniego miejsca zwykłego pobytu zwykle rządzi całym Twoim spadkiem, chyba że wybierzesz prawo ojczyste. Powiedz prawnikowi o wszystkich dzieciach, zanim obdarujesz jedno. Zobacz oficjalny tekst w EUR-Lex.

FAQ

Czy dziecko poniżej 18 lat może być właścicielem mieszkania za granicą? W większości krajów tak, ale podpisuje za nie rodzic lub opiekun, a późniejsza sprzedaż może wymagać zgody sądu lub organu.

Czy darowizna dla dziecka zawsze jest wolna od podatku? Nie. Traktowanie zależy od krajów i pokrewieństwa. Niektóre kraje zwalniają najbliższą rodzinę, często pod warunkiem zgłoszenia. Sprawdź oba kraje.

Lepiej kupić na dziecko czy podarować później? Nie ma ogólnej odpowiedzi. Późniejsza darowizna może wywołać podatek od przeniesienia, a zakup na dziecko może rodzić pytania o źródło środków i o zgodę sądu opiekuńczego.

Czy rodzic może zachować kontrolę? Przez użytkowanie albo pozostając właścicielem, gdy mieszka dziecko. Obie opcje mają skutki prawne i podatkowe zależne od kraju.

Czy darowizna wpływa na moje pozostałe dzieci? Może, przez zasady doliczania darowizn za życia przy dziedziczeniu. Omów to z prawnikiem.

Jak pomagamy

D.H. Realting to trójjęzyczna platforma, która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, którzy podpowiedzą formę własności i podatki w obu krajach. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Przepisy się zmieniają, dlatego aktualny stan sprawdź u wykwalifikowanego specjalisty.