Sprzedaż udziału lub apartamentu w hotelu: realne drogi wyjścia, terminy i rabaty

Sprzedawcy udziałów w hotelach i apartamentów powiązanych z hotelem zwykle składają dwie obietnice: dochód przewyższa lokatę bankową i można szybko sprzedać, gdy zajdzie potrzeba. Pierwsza dotyczy dochodu, sprawdzamy ją w artykule dochód z hotelu a lokata bankowa po wszystkich kosztach. Druga dotyczy płynności i to ją kupujący sprawdzają najrzadziej. Poniżej omawiamy istniejące drogi wyjścia, co każda oznacza i ile kosztuje, oraz jak sprawdzić obietnicę „szybkiego wyjścia”, zanim cokolwiek zapłacisz. To informacja ogólna: prawdziwa odpowiedź jest w Twojej umowie i w prawie kraju, w którym leży nieruchomość. Kapitał jest narażony na ryzyko, a nic tu nie obiecuje ceny ani terminu sprzedaży.

Dlaczego „można szybko sprzedać” trzeba sprawdzić

Udział lub apartament w hotelu nie jest papierem notowanym na giełdzie. Nie ma ciągłego rynku z kursem, więc sprzedaż wymaga konkretnego kupca, który zaakceptuje konkretną cenę i przejmie wszystko, co jest związane z tym, co posiadasz. Trzy cechy produktów hotelowych zawężają krąg nabywców.

• Produkt jest związany z umową operatorską. W condo-hotelu lub puli najmu kupujący dziedziczy umowę zarządzania, strukturę opłat i często ograniczenia użytkowania osobistego. Poradniki kurortów na rynku amerykańskim zauważają, że sprzedaż lokalu w programie najmu trzeba uzgodnić z umową zarządzania.
• Finansowanie jest trudniejsze. Według komentarza jednego amerykańskiego pośrednika większość zwykłych kredytodawców nie finansuje lokali w condo-hotelach, więc kupujący płacą gotówką lub korzystają z kredytodawców portfelowych. To obserwacja z jednego rynku i różni się w zależności od kraju, ale tam, gdzie obowiązuje, zawęża krąg nabywców.
• Cena nie jest notowana. Ogólne opracowania wskazują, że kilka znanych condo-hoteli było odsprzedawanych taniej niż w przedsprzedaży. To prawidłowość zgłaszana na niektórych rynkach, a nie reguła ani prognoza.

Szukaliśmy opublikowanych statystyk średniego czasu sprzedaży i typowych rabatów przy odsprzedaży apartamentów i udziałów w hotelach i nie znaleźliśmy wiarygodnych. Jeśli sprzedawca podaje liczbę, poproś o zamknięte transakcje, na których się opiera: lokal, data, cena ofertowa i uzyskana cena.

Pięć dróg wyjścia w skrócie

• Odsprzedaż na wolnym rynku przez pośrednika lub ogłoszenie prywatne.
• Sprzedaż z powrotem operatorowi lub deweloperowi na podstawie klauzuli odkupu.
• Odsprzedaż przez rynek wtórny lub okno handlowe platformy.
• Sprzedaż współwłaścicielom lub według zasad samej puli najmu.
• Wyjście po upływie okresu: dzierżawy, umowy zarządzania lub struktury, która ulega likwidacji.

Większość produktów daje jedną lub dwie z tych dróg, nie wszystkie pięć. Które dotyczą Twojego, wynika z umowy, a nie z broszury.

Odsprzedaż na wolnym rynku

Sprzedaż przez pośrednika to droga domyślna i ta, którą zakłada większość sprzedających. Ile trwa, zależy od rynku, budynku i ceny, a wiarygodnej średniej nie znaleźliśmy. Można natomiast powiedzieć, co ją spowalnia. Umowa operatorska i ograniczenia użytkowania przechodzą na nabywcę. Kupujący chcą zobaczyć sprawozdania operatora, więc musisz umieć je dostarczyć. Sprzedający, który musi sprzedać do określonej daty, zwykle musi obniżyć cenę. Poproś dział sprzedaży o historię odsprzedaży w tym samym projekcie: ile lokali odsprzedano, po jakich cenach i po jakim czasie. Jeśli projekt jest nowy, historii może nie być, i to też jest odpowiedź.

Sprzedaż z powrotem operatorowi lub deweloperowi

Niektóre schematy zawierają klauzulę odkupu: deweloper lub operator zobowiązuje się odkupić Twój lokal lub udział po podanej cenie albo według formuły po podanym okresie. Czytaj to jako dług jednej spółki, a nie rynek. Zapytaj:

• Kto jest zobowiązany: marka, lokalna spółka operacyjna czy spółka celowa bez innych aktywów?
• Czy obietnica jest zabezpieczona, ubezpieczona lub objęta gwarancją bankową?
• Kiedy można z niej skorzystać i czy zależy to od etapu projektu, obłożenia lub gotówki spółki?
• Jaka jest cena: pierwotna, z rabatem czy według formuły powiązanej z dochodem?

Jeśli zobowiązanie nie jest zabezpieczone, jest to zwykle zwykłe roszczenie umowne wobec spółki, które w razie jej upadłości plasuje się razem z innymi wierzycielami; potwierdź to u lokalnego prawnika. Odkup od spółki, która wydała już Twoje pieniądze na budowę hotelu, jest wart tyle, ile ta spółka zdoła zapłacić w roku, w którym się zgłosisz. Nie traktuj go jako obietnicy zwrotu kapitału.

Rynki wtórne i platformy

Część produktów udziałowych kieruje odsprzedaż przez platformę lub zaplanowane okno handlowe. Opublikowane warunki, które znaleźliśmy, dotyczą platform udziałów w nieruchomościach niebędących schematami hotelowymi i zostały odczytane przez serwisy z recenzjami; pokazują, o co pytać. Typowe cechy to okres posiadania przed wystawieniem udziału, okna handlowe zamiast ciągłego handlu, sprzedaż uzależniona od pasującego kupca i opłaty po obu stronach; w jednej tabeli opłat wychodziło łącznie około dwóch procent. Prasa donosiła, że u jednej firmy z udziałowymi domami wakacyjnymi obiecane okno odsprzedaży około 100 dni często rozciągało się do mniej więcej roku. To przykłady z innych produktów, a nie dane o hotelach. Reguła jednego doradcy: jeśli pieniądze mogą być potrzebne w ciągu około 24 miesięcy, nie zakładaj, że rynek wtórny przyjmie Twój udział.

Sprzedaż współwłaścicielom lub przez pulę

Struktury wspólne często dają współwłaścicielom prawo pierwokupu albo wymagają zgody operatora lub wspólnoty właścicieli na przeniesienie. Pula najmu może ustalać zasady wyjścia: okres wypowiedzenia, minimalny okres uczestnictwa, utratę narosłej części dochodu lub opłatę za wyjście. Nie znaleźliśmy opublikowanych danych o tym, jak często takie warunki występują, bo są w dokumentach regulujących (umowa współwłasności, statut spółki posiadającej hotel, umowa puli), a nie w materiałach publicznych. Poproś o nie w całości, zanim zapłacisz opłatę rezerwacyjną.

Wyjście po upływie okresu

Niektóre produkty są ograniczone w czasie: dzierżawa gruntu lub budynku, umowa zarządzania na stały okres albo udział w strukturze, która ma być zlikwidowana. Wyjście jest wbudowane, ale wbudowane jest też pytanie, ile warty jest składnik majątku, gdy zostaje mało czasu. Prawo dzierżawy z kilkoma latami do końca sprzedaje się zwykle taniej niż z długim pozostałym okresem, a lokal z wygasającą umową operatora właściciele muszą zakontraktować na nowo. Sprawdź pozostały okres na moment, w którym będziesz chciał sprzedać, a nie tylko na moment zakupu.

Ile kosztuje sprzedaż

• Prowizja pośrednika, zgodna z lokalnym zwyczajem: zapytaj, co obowiązuje.
• Podatki od przeniesienia lub rejestracji i koszty notariusza. W niektórych krajach płaci kupujący, w innych sprzedający lub obie strony.
• Rabat potrzebny, by przyciągnąć kupca. Nie znaleźliśmy wiarygodnej liczby, więc poproś o wyliczenie na przykładzie.
• Zaległe opłaty eksploatacyjne, wpłaty do funduszu rezerwowego i ewentualna opłata operatora za przeniesienie.
• Koszty utrzymania, dopóki lokal jest niesprzedany: opłaty eksploatacyjne, podatki i odsetki od kredytu.
• Przewalutowanie i koszty bankowe od uzyskanej kwoty oraz koszty prawników.

Poproś sprzedawcę o pokazanie pełnego kosztu wyjścia na przykładzie z zapisanymi założeniami.

Podatek przy sprzedaży w skrócie

Podatek przy sprzedaży zależy od kraju nieruchomości, czasu posiadania, tego, czy posiadasz ją osobiście czy przez spółkę, oraz Twojej rezydencji podatkowej. Niektóre kraje opodatkowują zysk nierezydenta z nieruchomości u źródła, inne zwalniają go po okresie posiadania, a jeszcze inne inaczej traktują udział w spółce i tytuł do lokalu. Twój kraj może opodatkować ten sam zysk i zaliczyć zagraniczny podatek na podstawie umowy. Stawki tu nie podamy. Uzyskaj poradę dla swojej sytuacji przed zakupem, bo struktura, którą wybierzesz teraz, przesądza o podatku przy wyjściu.

Jak sprawdzić obietnicę, zanim zapłacisz

• Poproś o ostatnie dwanaście odsprzedaży w tym samym projekcie: daty, lokale, ceny ofertowe i ceny transakcji.
• Poproś o klauzulę odkupu w całości oraz o nazwę i sprawozdania spółki, która jest zobowiązana.
• Poproś o warunki wyjścia na piśmie: okres blokady, zgody, wypowiedzenie, opłaty.
• Zapytaj, co się stanie, jeśli wielu właścicieli zechce sprzedać jednocześnie.
• Poproś o ostatnie sprawozdanie operatora zbadane przez biegłego.
• Ustal własny okres inwestycji. Jeśli możesz potrzebować pieniędzy wcześniej niż najkrótsze realne wyjście, zmniejsz kwotę zakupu albo zrezygnuj.

Zobacz też: co naprawdę kupujesz: rezydencje z marką, condo-hotele i własność ułamkowa, jak działają pule najmu i gwarantowana rentowność, jak zbudowane są udziały, jak sprawdzić dewelopera hotelu oraz listę kontrolną przed zakupem udziału w hotelu. O sprzedaży całego hotelu przeczytasz w artykule wyjście z inwestycji hotelowej.

FAQ

Czy mogę sprzedać udział w hotelu w miesiąc? Możliwe, jeśli kupiec już czeka albo umowa daje Ci odkup, ale nic w samym produkcie nie czyni tego normą. Każdą obietnicę stałego terminu sprzedaży traktuj jako niesprawdzoną, dopóki nie zobaczysz zamkniętych transakcji.

Czy klauzula odkupu to gwarancja? Nie. To obietnica spółki, a jej wartość zależy od finansów tej spółki i od tego, czy jest zabezpieczona.

Czy płacę podatek przy sprzedaży? To zależy od kraju, okresu posiadania, struktury i Twojej rezydencji. Zasięgnij porady przed zakupem.

Jak pomagamy

Czytamy z Tobą umowę sprzedaży, umowę operatorską i warunki wyjścia, pytamy sprzedawcę na piśmie o historię odsprzedaży i pokazujemy pełny koszt wyjścia na przykładzie, zanim się zobowiążesz. Zobacz hotele w naszym katalogu. Tylko informacja, nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna; liczby są orientacyjne i zmieniają się w czasie.