Ceny ofertowe od 20 do 55 milionów franków, zamki, które nie bywają tanie, wyspy, które nie są na sprzedaż, oraz przepisy Lex Koller decydujące o tym, co może kupić cudzoziemiec.
Szwajcaria to przeciwieństwo rynków zamków-okazji w południowej Europie. Prawie wszystko, co niezwykłe, jest tu drogie, a przepisy dla cudzoziemców należą do najostrzejszych w Europie. Dlatego skrajności są tu pouczające. Poniżej streszczamy to, co opublikowano, ze źródłem i datą. Żaden z tych obiektów nie jest oferowany przez nas, a ceny się zmieniają.
Najdroższe oferty: 55 milionów franków, cena ofertowa
W rankingu dziesięciu najdroższych nieruchomości na sprzedaż w Szwajcarii, przygotowanym przez Swiss Marketplace Group dla Blick (opublikowanym 21 czerwca 2025 roku, zaktualizowanym 21 sierpnia 2025 roku), na pierwszym miejscu jest zamek w Meinier koło Genewy za 55 milionów franków: zbudowany w 1645 roku, około 1500 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej, osiem sypialni, zabudowania gospodarcze, kaplica i posiadłość o powierzchni kilkudziesięciu hektarów. Drugie jest Villa Le Karma w Montreux za 49 milionów franków, dom zaprojektowany przez architekta Adolfa Loosa, około 1500 metrów kwadratowych na nadbrzeżnej działce o powierzchni ponad 10 000 metrów kwadratowych. Dalej stara willa w Genthod koło Genewy za 29,85 miliona i willa w stylu florydzkim w Porza (Ticino) za 28 milionów. Cologny nad Jeziorem Genewskim zajmuje kilka kolejnych miejsc z cenami od 20 do 25 milionów.
Dwa zastrzeżenia. To ceny ofertowe, a nie transakcje, a dom może latami stać na sprzedaż po cenie, której nikt nie płaci. I nie znaleźliśmy zweryfikowanego rekordu zakończonej transakcji w Szwajcarii, więc żadnego nie podajemy.
Mapa luksusu: St. Moritz, około 52 000 franków za metr kwadratowy
W raporcie UBS Luxury Property Focus 2026, o którym bluewin napisał 6 maja 2026 roku, pierwsze miejsce zajmuje St. Moritz ze średnią około 52 000 franków za metr kwadratowy. Gstaad i Verbier są tuż za nim, około 45 000, a Cologny nad Jeziorem Genewskim prowadzi poza górami z 43 000. Ceny luksusu wzrosły średnio o około 3 procent, a w regionach górskich o około 6 procent, gdzie głównym motorem byli zamożni kupujący z zagranicy. To średnie dla górnego segmentu, a nie cena zwykłego mieszkania.
Zamki: nie takie okazje jak w południowej Europie
W Hiszpanii czy we Włoszech zamek może kosztować mniej niż mieszkanie. W Szwajcarii nie. Blick pisał 25 maja 2025 roku (zaktualizowano 10 czerwca 2025 roku) pod nagłówkiem „Żadnych okazji”: zamek Thorenberg koło Lucerny za 2,2 miliona franków, Château de Bochat w Paudex za 10,2 miliona i Château El Masr w Cologny za 55 milionów. Gazeta nazwała zamki drogimi obiektami dla pasjonatów z wysokimi kosztami utrzymania. Thorenberg stał na sprzedaż od miesięcy, zainteresowani kupujący wielokrotnie wycofywali się w ostatniej chwili, a głównym utrudnieniem był brak miejsc parkingowych. Od 2025 roku te oferty mogły zostać sprzedane lub przecenione.
Niezwykłe: domy pod ziemią i bunkry
Szwajcarska niezwykłość jest częściej architektoniczna niż okazyjna. Dom wbudowany w zbocze w Vals (Gryzonia), zaprojektowany przez SeARCH i Christian Müller Architects, był szeroko pokazywany w prasie; nie znaleźliśmy sprzedaży ani ceny i żadnej nie twierdzimy. Szwajcarska armia od lat 90. sprzedała lub zamknęła wiele bunkrów, a według doniesień prasowych część z nich wykorzystano jako hotel w masywie Gotarda lub centra danych. Osobny projekt w Brünig, opisany przez swissinfo, to skarbiec na aktywa bardzo zamożnych osób, a nie dom. Zweryfikowanego rekordu najmniejszej nieruchomości nie znaleźliśmy i żadnego nie podajemy.
Wyspy: te znane nie są na sprzedaż
Prywatnej wyspy na szwajcarskim jeziorze na sprzedaż nie znaleźliśmy. Najbardziej znane nie są na rynku: Ufenau na Jeziorze Zuryskim należy do opactwa w Einsiedeln od roku 965, a Wyspy Brissago na Lago Maggiore kupiły w 1949 roku wspólnie kanton Ticino, trzy gminy i dwa ogólnokrajowe stowarzyszenia i są dziś publicznym ogrodem botanicznym (oba fakty według streszczeń z Wikipedii). Najbliższe z dostępnego to nieruchomości nad jeziorem z prywatnym brzegiem lub przystanią. Wśród ofert widzianych w październiku 2026 roku jest dom z przystanią w Bissone nad Jeziorem Lugano za 2,8 miliona franków i drugi tam za 5,5 miliona. To ceny ofertowe z portali i mogły się zmienić. Ogólny obraz znajdziesz w materiałach nieruchomości na wyspach i wyspy i domy na wyspach.
Przepis, który wszystko wyznacza: Lex Koller
Cudzoziemców kupujących w Szwajcarii obowiązuje Lex Koller, federalna ustawa o nabywaniu nieruchomości przez osoby z zagranicy. Według przewodników z 2026 roku obywatele UE i EFTA z zezwoleniem na pobyt B lub C są traktowani jak szwajcarscy kupujący, obywatele państw trzecich z zezwoleniem C tak samo, a z zezwoleniem B mogą kupić mieszkanie główne, w którym sami mieszkają. Nierezydenci co do zasady nie mogą kupować nieruchomości mieszkalnych, z wyjątkiem domów wakacyjnych w niektórych kantonach i obszarach turystycznych w ramach rocznych limitów kantonalnych. Przewodniki podają różne wartości limitów, więc ich nie podajemy. Przegląd kancelarii Bär & Karrer z 3 czerwca 2026 roku dodaje pięcioletni zakaz odsprzedaży domów wakacyjnych nabytych na podstawie ustawy oraz zakaz pośredniego posiadania ich przez trusty lub spółki.
Przepisy też się zmieniają. Rada Federalna przedstawiła projekt zaostrzenia 15 kwietnia 2026 roku, jak podały bluewin i Deloitte (20 kwietnia 2026 roku): zezwolenie dla obywateli państw trzecich kupujących mieszkanie główne, z obowiązkiem sprzedaży w ciągu dwóch lat, jeśli wyjadą; zakaz zakupu nieruchomości komercyjnych wyłącznie w celach inwestycyjnych; mniejsze kantonalne limity domów wakacyjnych, przy czym transakcje między cudzoziemcami będą wliczane do limitu; oraz zakaz kupowania przez osoby z zagranicy akcji giełdowych spółek nieruchomości mieszkaniowych i funduszy nieruchomości. Konsultacje trwały do 15 lipca 2026 roku. To projekt, a nie prawo, i nie znaleźliśmy jego wyniku. Sprawdź aktualny tekst u szwajcarskiego prawnika i w organie kantonalnym, zanim zaplanujesz zakup.
Co z tego wynika dla zwykłego kupującego
- Rekordowa cena ofertowa nie jest punktem odniesienia. Opisuje rzadki segment, a nie to, ile kosztuje mieszkanie w Zurychu czy Lugano.
- Najpierw sprawdź swój status. To, czy w ogóle możesz kupić, zależy od obywatelstwa, zezwolenia na pobyt i rodzaju nieruchomości, a przepisy są w przeglądzie.
- Domy wakacyjne mają dodatkowe ograniczenia: limity, zakaz odsprzedaży i zakaz pośredniego posiadania.
- Zamek lub unikalny dom są drogie w utrzymaniu i wolno się sprzedają. Policz utrzymanie, renowację i długie czekanie na kupca.
- Podatki, opłaty za przeniesienie własności i koszty notariusza różnią się w zależności od kantonu. Poproś szwajcarskiego notariusza o pełny koszt, zanim się zobowiążesz.
- Zdobądź wypis z rejestru gruntów i opinię prawnika przed wpłaceniem jakiejkolwiek zaliczki.
Jeśli rozważasz niezwykłą nieruchomość w Szwajcarii, niezależny doradca po stronie kupującego, taki jak D.H. Realting z Warszawy, pomoże dobrać lokalnych prawników i agentów, których wcześniej sprawdzono.