Czysty wypis z rejestru i podpisana umowa to nie cała historia w Turcji. 8-krokowa lista kontrolna zakupu nieruchomości z rynku wtórnego — od numeru podatkowego po przeniesienie tapu.
Wypis z rejestru własności i podpisana umowa to nie cała historia w Turcji — czysty tytuł może dotyczyć budynku bez pozwolenia na użytkowanie albo leżeć w strefie ograniczeń wojskowych, która zablokuje transakcję na ostatnim etapie. Oto praktyczna, krok po kroku lista kontrolna zakupu nieruchomości z rynku wtórnego w Turcji — co naprawdę trzeba zweryfikować przed zapłatą.
Co sprawdzić w skrócie:
- turecki numer podatkowy i lokalne konto bankowe
- czysty tytuł w rejestrze gruntów
- zgodę wojskową dla konkretnej działki
- pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie (iskan)
- obowiązkowy raport wyceny SPK
- umowę sprzedaży i warunki zaliczki
- ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK
- przeniesienie tapu i podatek od przeniesienia
1. Uzyskaj turecki numer podatkowy i otwórz konto
Zagraniczny kupujący potrzebuje tureckiego numeru identyfikacji podatkowej niemal do wszystkiego innego — przyda się przy samym zakupie, otwarciu konta bankowego oraz płaceniu podatków i mediów. Załatw to wcześniej, by nie opóźniać procesu, gdy dojdzie do podpisania.
2. Sprawdź tytuł w rejestrze gruntów
Poproś o aktualny wypis z rejestru własności (tapu) dla konkretnej nieruchomości w Dyrekcji Rejestru Gruntów (Tapu Müdürlüğü) i sprawdź: czy zarejestrowany właściciel zgadza się ze sprzedającym, czy zadeklarowana powierzchnia i granice zgadzają się z tym, co oglądasz, oraz czy na tytule nie ma hipotek, zastawów, adnotacji sądowych (şerh) ani nierozstrzygniętych udziałów spadkowych. Powtórz kontrolę bliżej daty podpisania — czysty wypis sprzed kilku miesięcy nie dowodzi, że tytuł jest czysty dzisiaj.
3. Potwierdź zgodę wojskową dla tej konkretnej działki
Każda transakcja z zagranicznym kupującym jest sprawdzana pod kątem ograniczeń stref wojskowych i przygranicznych w rejestrze gruntów, a kontrola dotyczy konkretnej działki, nie całej okolicy. Negatywny wynik blokuje przeniesienie na stałe i może zająć dwa-trzy miesiące, zanim wróci odpowiedź — zacznij to wcześnie i najlepiej potwierdź przed jakimkolwiek bezzwrotnym zobowiązaniem.
4. Sprawdź pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie (iskan)
Poproś o pokazanie pozwolenia na budowę (yapı ruhsatı) i finalnego pozwolenia na użytkowanie (yapı kullanma izin belgesi, czyli iskan) dla konkretnego budynku, nie tylko dla całej inwestycji. Bez finalnego iskanu pełna rejestracja własności na Twoje nazwisko może być zablokowana, a prawo do pobytu powiązane z nieruchomością może stanąć pod znakiem zapytania. Dla starszych budynków, zwłaszcza w kurortach, zapytaj też o ocenę inżyniera konstruktora i porównaj datę budowy z aktualizacjami przepisów budowlanych wprowadzonymi po wcześniejszych trzęsieniach ziemi.
5. Uzyskaj obowiązkowy raport wyceny
Raport wyceny od licencjonowanego rzeczoznawcy SPK jest prawnym wymogiem przy każdym zakupie nieruchomości przez cudzoziemca i potwierdza wartość nieruchomości w momencie transakcji; zwykle ważny jest około trzech miesięcy. Jeśli kupujesz pod obywatelstwo za inwestycję, to właśnie ten raport potwierdza, że nieruchomość spełnia próg 400 000 USD — zleć go niezależnie, zamiast polegać na liczbie od sprzedającego czy dewelopera.
6. Podpisz umowę i uzgodnij zaliczkę
Umowa sprzedaży powinna określać cenę, harmonogram płatności, datę przekazania, co dzieje się z zaliczką, jeśli któraś strona się wycofa, oraz kto odpowiada za długi lub opłaty ujawnione po podpisaniu. Zleć niezależnemu prawnikowi sprawdzenie jej w zrozumiałym dla Ciebie języku przed podpisaniem — umowa wyłącznie po turecku, niesprawdzona przez prawnika, to częste i łatwe do uniknięcia ryzyko.
7. Załatw ubezpieczenie DASK od trzęsień ziemi
DASK, obowiązkowe w Turcji ubezpieczenie od trzęsień ziemi, musi być gotowe, zanim rejestr gruntów przeprowadzi przeniesienie — to wymóg rejestru, nie opcjonalny dodatek. Załatw je przed terminem podpisania, by nie stało się przeszkodą w ostatniej chwili.
8. Dokończ przeniesienie i zapłać podatek od przeniesienia
Przeniesienie tapu odbywa się osobiście (lub przez pełnomocnika) w Dyrekcji Rejestru Gruntów, gdzie obie strony podpisują dokumenty w obecności urzędnika, a nowy tytuł zostaje wystawiony na kupującego. Podatek od przeniesienia to 4% zadeklarowanej wartości, z mocy prawa dzielony po równo między kupującego i sprzedającego, choć w praktyce zwykle całość płaci kupujący — uzgodnij, kto co płaci, w umowie, a nie ustnie w dniu transakcji.
FAQ
Czy muszę być osobiście w Turcji przez cały proces? Nie — dużą część można załatwić przez prawnika z konkretnym pełnomocnictwem, choć finalne przeniesienie zwykle wymaga Twojej obecności lub obecności pełnomocnika. Ile trwa cały proces? Prosty zakup z rynku wtórnego bez komplikacji może zakończyć się w kilka tygodni; zgoda wojskowa i problemy z tytułem mogą wydłużyć to o dwa-trzy miesiące. Czy ustne ustalenie ze sprzedającym jest wiążące? Nie — liczą się tylko podpisane, zarejestrowane dokumenty; traktuj wszystko ustalone ustnie jako wstępne, dopóki nie znajdzie się w umowie. Jaki jest najczęstszy powód zerwania transakcji na rynku wtórnym w Turcji? Brakujące lub niepełne pozwolenie na użytkowanie oraz nierozstrzygnięta zgoda wojskowa to dwie najczęstsze przyczyny — obie można sprawdzić przed wpłatą zaliczki.
Jak pomagamy
Przechodzimy tę listę kontrolną za Ciebie od początku do końca — sprawdzenie tytułu, zgodę wojskową, weryfikację pozwoleń, niezależnie zleconą wycenę i umowę sprawdzoną przez prawnika — zanim jakiekolwiek pieniądze się przemieszczą. Tekst informacyjny, nie porada prawna ani podatkowa — procedury i wymogi się zmieniają, potwierdzamy aktualne zasady przed Twoim konkretnym zakupem.