Brak zweryfikowanej rekordowej transakcji, za to jest rekordowy dzień w rejestrze gruntów, kawalerki poniżej 40 000 dinarów, osiedle z kanałami i wyspy na nasypanej ziemi: co da się sprawdzić i gdzie kończą się prawa cudzoziemców.
Bahrajn to małe państwo wyspiarskie, a nagłówki o jego nieruchomościach nie dotyczą megawilli, jak w Dubaju. Skrajności są tu innego rodzaju: rekordowy dzień w rejestrze gruntów, kawalerki za mniej niż 40 000 dinarów, osiedle z kanałami i wyspy z nasypanej ziemi, z których część jest otwarta dla zagranicznych kupujących. Artykuł zbiera to, co da się odnieść do nazwanego źródła, z datami. Nic z tego nie jest ofertą dostępną przez nas, ceny się zmieniają, a tam, gdzie rekordu nie znaleźliśmy, tak piszemy.
Najbliżej rekordu: dzień za 53,6 mln dinarów
Nie znaleźliśmy zweryfikowanego rekordu dla pojedynczej transakcji w Bahrajnie i żadnego nie podajemy. Oficjalny rejestr publikuje sumy. Urząd Pomiarów i Rejestracji Gruntów (SLRB) podał 2 sierpnia 2025 roku, że transakcje nieruchomościami w pierwszej połowie 2025 roku miały wartość około 775,2 mln dinarów w 5099 transakcjach, wobec 745,8 mln i 5005 transakcji rok wcześniej. Najwyższa wartość w ciągu jednego dnia to 53,6 mln dinarów, 21 kwietnia. To suma transakcji tego dnia, a nie jedna sprzedaż. W tym samym komunikacie wzrost liczby transakcji cudzoziemców podano jako 20,75%, wobec 4,39% u obywateli Bahrajnu.
Za cały rok przegląd CBRE powołujący się na dane SLRB podaje 29 777 zarejestrowanych transakcji o wartości 1,60 mld dinarów, wzrost o 51,6% względem 2024 roku (według streszczenia z wyszukiwarki). Liczby transakcji w źródłach się różnią: CBRE podaje 13 452 rejestracje za pierwsze półrocze 2025 roku, a SLRB 5099 transakcji, więc definicje są inne. Porównuj wartości, a nie liczby.
Jak wygląda szczyt rynku: oferty, a nie rekordy
Prasa pisze o sprzedaży rezydencji w Bahrajnie niewiele. Oferty z Expat.com, bez daty i bez potwierdzenia sprzedaży: siedmiopokojowa willa z ogrodem w Zinj za 490 000 dinarów (do negocjacji) i pięciopokojowy dom w Saar za 375 000. Artykuł w stylu przewodnika (Scoopempire) wycenił wille na wyspie Tala na 4-8 mln dolarów, co jest tylko orientacją. Tala nie należała do stref wolnej własności wymienionych w otwartych przez nas źródłach, więc sprawdź, zanim uznasz, że cudzoziemiec może tam kupować.
Najmniejsze i najtańsze: kawalerki od około 34 000 dinarów
Na drugim końcu rynku oferty Property Finder w Juffair pokazywały umeblowaną kawalerkę około 40 mkw. za 34 000 dinarów i podobną za 35 000, obie z niewielką możliwością negocjacji i bez dat. Komercyjny przewodnik z 21 września 2026 roku (Sands of Wealth) podaje medianę około 740 dinarów za mkw., typowy przedział wejścia 35 000-55 000 dinarów za dwupokojowe mieszkanie 55-70 mkw. w Juffair lub starszym Seef i twierdzi, że za około 100 000 dolarów kupi się kawalerkę 45-55 mkw. w Juffair. To szacunki firmy, która sprzedaje pakiety o nieruchomościach. Inny blog ostrzega, że ceny ofertowe w Manamie bywają o 5-8% wyższe od prawdopodobnych cen sprzedaży.
Nie znaleźliśmy zweryfikowanej najmniejszej jednostki na sprzedaż: 40 mkw. to po prostu najmniejsza oferta sprzedaży, jaką widzieliśmy.
Osiedle z kanałami i domy dziedzictwa
Niezwykłe jest tu skromne. Al Marsa Floating City w Amwaj deweloper opisuje jako przypominające Wenecję: kanały, przy których właściciel może zacumować łódź przy własnym ogrodzie. To 215 willi, domków i mieszkań przy wodzie, a jednopokojowe wille w ogłoszeniach kosztują od 117 000 dinarów. Mimo nazwy to nie domy na wodzie, lecz nadbrzeżne osiedle z kanałami, a szczegóły pochodzą z materiałów dewelopera i ogłoszeń.
W Muharraq szukaliśmy zabytkowych domów na sprzedaż i nie znaleźliśmy żadnego. Znaleźliśmy program renowacji opisany przez Aramco World we wrześniu 2017 roku, finansowany przez sponsorów publicznych i prywatnych w ramach schematu Investing in Culture: dom Bin Mattar z 1905 roku uratowano przed rozbiórką i zamieniono w muzeum pereł i galerię. Jeśli ktoś zaproponuje Ci stary dom w Muharraq, zapytaj, czy leży na chronionym Szlaku Pereł i co dopuszczają przepisy o ochronie dziedzictwa.
Wyspy: tak, ale to projekty deweloperów
Wyspy na sprzedaż w Bahrajnie to głównie nasypana ziemia. Reef Island, Durrat Al Bahrain, Amwaj Islands, Diyar Al Muharraq i Bahrain Bay są na listach stref, które czytaliśmy. To zaplanowane projekty, a nie prywatne wyspy, i nie znaleźliśmy prywatnej wyspy oferowanej kupującym.
Ważne jest, gdzie cudzoziemcy mogą posiadać. Kancelaria Trowers napisała w kwietniu 2026 roku, że obywatele i firmy spoza państw Zatoki mogą mieć własność w wyznaczonych strefach, i podała jako przykłady Marsa Al Seef, Amwaj Islands, Riffa Views, Durrat Al Bahrain i Diyar Al Muharraq („w tym, ale nie tylko”), a Bilaj Al Jazayer dodano w kwietniu 2025 roku. Poza strefami, według niej, nabycie przez nich jest zasadniczo niedozwolone, choć dzierżawa lub użytkowanie mogą być dostępne. Listy w przewodnikach komercyjnych się różnią: jeden wymienia dziesięć stref, w tym Juffair, Seef, Reef Island, Bahrain Bay, Dilmunia, Saar, Al Hidd i Riffa Views. Wiarygodnym punktem odniesienia jest oficjalna strona SLRB z mapami według gubernatorstw, z datą aktualizacji 3 lipca 2025 roku. Sprawdź tam konkretną działkę.
Co z tego wynika dla zwykłego kupującego
- Zacznij od mapy SLRB, a nie od broszury. Nazwa projektu nie dowodzi, że działka leży w strefie wolnej własności.
- Istnieje ścieżka do pobytu przez nieruchomość. Trowers podaje, że minimalną kwotę dla Golden Residence Visa obniżono z 200 000 do 130 000 dinarów pod koniec 2025 roku, na dziesięcioletni odnawialny pobyt. Starsze przewodniki nadal podają 200 000, więc potwierdź aktualne warunki w urzędzie.
- Każda transakcja musi być zarejestrowana w SLRB. Przewodnik komercyjny podaje opłatę rejestracyjną 1,7-2,0% ceny, obniżoną do 1,7% przy złożeniu w ciągu 60 dni, a łączne dodatkowe koszty 2,5-4,5%. Traktuj to jako szacunki do potwierdzenia.
- Tania kawalerka nie zawsze jest okazją. Porównuj cenę za mkw., opłaty serwisowe i status własności, a nie nagłówek.
- Nie zweryfikowaliśmy ustawowej zasady dotyczącej escrow przy transakcjach wtórnych. Zapytaj prawnika, jak chroniona jest Twoja płatność, zanim przelejesz pieniądze.
- Więcej: zakup nieruchomości w Bahrajnie przez cudzoziemca i nieruchomości na wyspach za granicą.
Jeśli rozważasz zakup w Bahrajnie, niezależny doradca po stronie kupującego pomoże porównać opcje i włączyć lokalnego prawnika. D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant; zapytaj, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego.