Nieruchomości w Bahrajnie: przewodnik dla cudzoziemców

Bahrajn to najmniejszy i jeden z tańszych rynków nieruchomości w Zatoce Perskiej, a cudzoziemcy mogą tam nabywać nieruchomości w wyznaczonych strefach. Od końca 2025 roku tańsza stała się też ścieżka do Golden Residency przez nieruchomość. Przewodnik wyjaśnia, gdzie można kupować, jaki jest próg pobytowy, ile kosztuje zakup i co sprawdzić. Wiele szczegółów pochodzi ze źródeł pośredników i wiadomości, dlatego liczby, których nie potwierdziliśmy na stronie urzędowej, oznaczamy jako doniesienia.

Gdzie cudzoziemcy mogą kupować

Cudzoziemcy mogą posiadać budynek i grunt na własność tylko w oficjalnie wyznaczonych strefach pełnej własności lub strefach inwestycyjnych. Najczęściej wymienia się Amwaj Islands, Juffair, Seef, Reef Island, Bahrain Bay, Durrat Al Bahrain, Abraj Al Lulu i Diyar Al Muharraq. Lista stref i warunki mogą się zmieniać, a sama nazwa dzielnicy nie dowodzi, że dany lokal jest na pełnej własności: przed wpłatą zadatku poproś prawnika o potwierdzenie strefy i tytułu w rejestrze gruntów (SLRB). Tło daje nasza wiadomość gdzie cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości w Bahrajnie i niższy próg Golden Residency.

Golden Residency i próg dla nieruchomości

W listopadzie 2025 roku urząd ds. obywatelstwa, paszportów i pobytu (NPRA), według doniesień, obniżył minimalną inwestycję w nieruchomość dla 10-letniego Golden Residency z 200 000 do 130 000 dinarów bahrajńskich, czyli około 345 000 USD. Według doniesień program daje długoterminowy, odnawialny pobyt oraz prawo do sprowadzenia rodziny, pracy i założenia firmy. Nie znaleźliśmy oficjalnych informacji, czy nieruchomość musi być w pełni opłacona, czy dopuszczalny jest kredyt i jak długo trzeba ją posiadać, więc zapytaj urząd lub prawnika, zanim oprzesz na tym plany. Opłata za zezwolenie jest według doniesień niska (kilkaset dinarów), ale kwotę trzeba potwierdzić. Wniosek może zostać odrzucony, a próg był już zmieniany, więc nie kupuj nieruchomości wyłącznie dla wizy.

Koszty zakupu

• Rejestracja w rejestrze gruntów: według doniesień 2% ceny lub 1,7% przy zapłacie w ciągu 60 dni. Potwierdź aktualną stawkę.
• Opłaty prawnika i notarialne: według doniesień około 1% do 1,5%.
• Prowizja agenta: zwykle około 2%, często dzielona między strony; ustal na piśmie.
• Opłaty deweloperskie i eksploatacyjne za lokal.
• Kredyt hipoteczny, jeśli potrzebny: banki kredytują nierezydentów indywidualnie, często z większym wkładem własnym.

Przy zakupie na etapie budowy sprawdź licencję dewelopera, rachunek powierniczy i harmonogram odbioru. Według przewodników pośredników transakcja trwa zwykle kilka tygodni od przygotowania dokumentów.

Podatki

Źródła są zgodne, że w Bahrajnie nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży prywatnej nieruchomości ani rocznego krajowego podatku od nieruchomości. Warto sprawdzić dwie rzeczy. Po pierwsze, pośrednicy podają podatek municypalny w wysokości 10% szacunkowej wartości najmu dla właścicieli niebędących obywatelami, naliczany także wtedy, gdy właściciel mieszka w lokalu sam; zapytaj w urzędzie gminy, czy i jak dotyczy Twojego lokalu. Po drugie, brak podatków w Bahrajnie nie kończy sprawy: jeśli mieszkasz w UE lub Polsce, dochód z najmu za granicą zwykle trzeba zadeklarować, a od sprzedaży może należeć się podatek w Twoim kraju. Zobacz podatek od najmu za granicą dla rezydentów UE według krajów i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Spółki i firmy podlegają odrębnym zasadom (reżimy podatkowe regionu się rozwijają), więc przy zakupie przez podmiot skonsultuj się z doradcą.

Najem i rentowność

Pośrednicy podają rentowność brutto około 6% do 8% w popularnych obszarach, takich jak Juffair i Seef. To liczby marketingowe: puste okresy, opłaty eksploatacyjne, zarządzanie i podatek municypalny zmniejszają to, co otrzymasz. Sprawdź własne wyliczenia w kalkulatorach i porównaj kierunki w porównaniu krajów.

Ryzyka do sprawdzenia

• Strefa i tytuł: potwierdź pełną własność konkretnego lokalu.
• Płynność: rynek wtórny dla cudzoziemców jest mniejszy niż w Dubaju.
• Waluta: dinar jest powiązany z dolarem, co wprowadza ryzyko kursowe dla liczących w euro i złotych.
• Nadpodaż w niektórych wieżowcach i zależność od najemców-ekspatów.
• Zmiany przepisów: progi, opłaty i strefy ustalają decyzje, które mogą być zmieniane.

Oficjalny punkt startowy: portal rządu Królestwa Bahrajnu z odnośnikami do usług, rejestru gruntów i informacji o Golden Residency.

Kolejność działań przed zapłatą

Najpierw określ cel: mieszkanie dla siebie, wynajem albo inwestycja z planem wyjścia. Następnie wybierz lokal w potwierdzonej strefie, zleć sprawdzenie tytułu, obciążeń i zobowiązań wobec dewelopera, uzgodnij warunki na piśmie i dopiero wtedy przelewaj środki regulowanymi kanałami. Zachowaj wszystkie dokumenty: bank poprosi o nie przy weryfikacji źródła środków, mogą być potrzebne w urzędzie skarbowym w Twoim kraju i przy sprzedaży.

FAQ

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Bahrajnie? Tak, w wyznaczonych strefach pełnej własności lub strefach inwestycyjnych, np. Amwaj Islands, Juffair, Seef i Bahrain Bay. Jaki jest próg Golden Residency dla nieruchomości? Według doniesień 130 000 dinarów po zmianie z listopada 2025 roku, wcześniej 200 000; warunki potwierdź w urzędzie. Czy jest podatek od zysków kapitałowych? Według źródeł nie przy sprzedaży prywatnej nieruchomości, ale Twój kraj może opodatkować zysk. Jakie są główne koszty zakupu? Rejestracja według doniesień 2% (1,7% przy terminowej zapłacie), prawnik około 1% do 1,5% i prowizja agenta około 2%. Czy od najmu płaci się podatek? Nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych, ale podaje się podatek municypalny 10% szacunkowej wartości najmu dla właścicieli niebędących obywatelami; sprawdź to i w razie potrzeby zadeklaruj dochód w domu. Czy można kupić zdalnie? Często tak, z zalegalizowanym pełnomocnictwem; zobacz pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości za granicą.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych przy opisanych sprawdzeniach. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy, progi i opłaty się zmieniają, dlatego przed decyzją zweryfikuj aktualny stan.