Zakup za granicą we dwoje: małżonkowie i partnerzy

Gdy dwoje ludzi kupuje mieszkanie lub dom za granicą, jedna decyzja jest ważniejsza niż wybór ulicy: na kogo i w jakiej formie zapisać własność. Od niej zależy, co się stanie, gdy jedno z Was umrze, gdy się rozstaniecie lub gdy jedno zechce sprzedać. U notariusza jest to tanie, a późniejsza zmiana droga. Artykuł ma charakter ogólny; lokalne przepisy się różnią i zaznaczamy, gdzie trzeba sprawdzić.

Cztery sposoby zapisu

• Tylko na jedną osobę. Prosto, ale drugi partner może nie mieć żadnego zarejestrowanego prawa. Jeśli jesteście małżeństwem, ustrój majątkowy może nadal dawać roszczenie, zobacz rozwód a nieruchomość za granicą. Bez ślubu partner zwykle nie ma żadnych praw.
• Współwłasność w równych częściach. Każde ma określony udział, często połowę, i zwykle może go sprzedać lub zapisać w testamencie. To idea „tenancy in common” z prawa common law; wiele krajów prawa kontynentalnego ma odpowiednik, współwłasność ułamkową.
• Współwłasność z prawem przeżywającego. Po śmierci jednego całość przypada pozostałemu poza testamentem. Konstrukcja („joint tenancy”) jest dobrze znana w systemach prawa angielskiego. W wielu krajach kontynentalnych nie ma bezpośredniego odpowiednika albo da się ją uzyskać tylko przez szczególne zastrzeżenie lub umowę, więc nie zakładaj jej istnienia.
• Nierówne udziały. Jeśli jedno z partnerów płaci 70 procent, w akcie można zapisać 70/30. Zapobiega to późniejszym sporom i w niektórych krajach chroni przed uznaniem różnicy za darowiznę.

Małżonkowie i partnerzy bez ślubu

Małżonków obejmuje w tle ustrój majątkowy i często pewna ochrona domu rodzinnego. Partnerzy bez ślubu mają zwykle znacznie mniej: brak automatycznego dziedziczenia, brak domniemania wspólności, a czasem wyższą grupę podatkową przy spadku dla osób niespokrewnionych. Dla par bez ślubu jedyną ochroną są akt, pisemna umowa i testament, więc mają jeszcze większe znaczenie.

Małżonków z UE może obejmować rozporządzenie 2016/1103, które wskazuje prawo właściwe dla majątku, a w sprawach spadkowych rozporządzenie 650/2012, które zwykle wskazuje prawo ostatniego miejsca zwykłego pobytu, chyba że testament wybiera prawo ojczyste. Oba warto krótko omówić z prawnikiem przed zakupem.

Co się stanie po śmierci współwłaściciela

To najważniejsze pytanie praktyczne, a odpowiedź zależy od formy własności i kraju.

• Przy udziałach udział zmarłego przechodzi według testamentu lub zasad dziedziczenia ustawowego właściwego prawa spadkowego. Spadkobiercy, wśród których mogą być dzieci z wcześniejszego związku, stają się współwłaścicielami wraz z pozostałym.
• Przy prawie przeżywającego, tam gdzie istnieje, przeżywający przejmuje całość.
• Spadkobiercy zagranicznej nieruchomości zwykle muszą przejść lokalne kroki: poświadczenie dziedziczenia lub akt notarialny, zeznanie podatkowe i rejestrację, a w niektórych krajach także zapłacić podatek, zanim rejestr zmieni wpis. Szerszy obraz podatkowy znajdziesz w artykule o rezydencji podatkowej przy przeprowadzce.

Testament ważny w kraju zamieszkania nie zawsze wystarcza dla rejestru za granicą. Wielu właścicieli sporządza krótki lokalny testament dla nieruchomości; zapytaj lokalnego prawnika, czy to w Waszej sytuacji ma sens.

Kto musi zgodzić się na sprzedaż lub hipotekę

• Współwłaściciel udziału zwykle może sprzedać swój udział, ale do sprzedaży całości potrzeba wszystkich. W niektórych krajach pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu.
• Żonaty właściciel może potrzebować zgody małżonka na sprzedaż lub obciążenie domu rodzinnego, nawet jeśli figuruje on na jedną osobę. Różni się to zależnie od kraju.
• Jeśli kupujesz z zagranicy przez pełnomocnika, sprawdź, kto za kogo podpisuje, zobacz zakup nieruchomości za granicą zdalnie.

Skutki podatkowe

Podatki mogą zależeć od formy własności. Co sprawdzić u doradcy podatkowego w obu krajach.

• Przychód z najmu i zysk kapitałowy mogą być dzielone między współwłaścicieli według udziałów, a każdy jest opodatkowany w swoim państwie rezydencji.
• Równe udziały dla partnera, który nie płacił, mogą zostać uznane za darowiznę, z podatkiem od darowizn lub obowiązkiem zgłoszenia w kraju partnera. Zasady i zwolnienia zależą od pokrewieństwa i kraju.
• Podatki od transakcji i opłaty notarialne liczy się zwykle od całej ceny, a nie od liczby kupujących.
• Podatek od spadków może zależeć od stopnia pokrewieństwa; stawki dla małżonków i osób niespokrewnionych często się różnią.

Nie podajemy tu liczb, bo się zmieniają; sprawdź aktualne przed podpisaniem. Stronę kosztową pomogą ocenić nasze kalkulatory.

Kredyt na dwoje

Gdy bierzecie kredyt razem, banki zwykle czynią obu kredytobiorców odpowiedzialnymi za cały dług, a nie za połowę. Jeśli jedno przestanie płacić, od drugiego można żądać całości. Sprawdź, co się dzieje przy rozwodzie lub śmierci: bank nie jest związany Waszą prywatną umową. Kredytodawcy dla nierezydentów często proszą o dochody i dokumenty obojga. Zobacz kredyty hipoteczne dla nierezydentów.

Przykłady krajów z zastrzeżeniami

• Hiszpania. Lokalne kancelarie podają, że notariusz pyta o ustrój majątkowy i może zastosować hiszpański ustrój domyślny, jeśli nie wykażesz własnego; dla hiszpańskich par domyślnie często obowiązuje wspólność nabytków, ale zależy to od regionu. Sprawdź.
• Cypr, Grecja, Bułgaria. Współwłasność ułamkowa jest w tych systemach, o ile wiemy, standardową formą. Zasad prawa przeżywającego, struktur wspólnych i wymogów zgody w każdym z krajów nie potwierdzaliśmy, więc zapytaj lokalnego prawnika.
• ZEA. Tytuły własności (freehold) w wyznaczonych strefach rejestruje się na imienne osoby z udziałami; dziedziczenie dla cudzoziemców zależy od testamentu zarejestrowanego na miejscu lub od właściwego prawa rodzinnego. Szczegółów na potrzeby artykułu nie potwierdziliśmy; sprawdź u prawnika w ZEA.

FAQ

Czy para bez ślubu powinna zapisać równe udziały? Zależy od tego, kto płaci, oraz od zasad dotyczących darowizn i spadków. Często udziały są nierówne, zgodnie z wkładem. Zasięgnij lokalnej porady i spisz ustalenia.

Czy mogę zapisać swój udział komuś innemu niż partner? Przy udziałach zwykle tak, w granicach zasad zachowku właściwego prawa. Przy prawie przeżywającego całość zwykle przypada przeżywającemu.

Czy notariusz sprawdza, czy jesteśmy małżeństwem? Często tak. Zabierz akt małżeństwa i umowę majątkową, w razie potrzeby z apostille lub tłumaczeniem.

Czy taniej jest zapisać na jedną osobę? Podatki od zakupu liczy się zwykle od ceny, więc różnica jest niewielka. Ryzyko leży po stronie rodzinnej, nie opłat.

Czy można później zmienić formę własności? Zwykle tak, nowym aktem, ale może to wywołać opłaty i podatek. Zdecyduj przed podpisaniem.

Jak pomagamy

D.H. Realting to trójjęzyczna platforma, która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, którzy podpowiedzą formę własności pasującą do Waszej sytuacji rodzinnej. Zobacz też całkowity koszt posiadania. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Aktualne przepisy sprawdź u wykwalifikowanego specjalisty w danym kraju.