Jak kupić nieruchomość w Polsce jako obywatel Rosji, Białorusi, Kazachstanu lub Ukrainy w 2026 roku

W skrócie

Według stanu na 31 października 2026 roku obywatel Rosji, Białorusi, Kazachstanu lub Ukrainy może kupić mieszkanie w Polsce bez specjalnego zezwolenia, jeśli jest to samodzielny lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną: ustawa z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców zwalnia taki zakup z zezwolenia MSWiA. Dom z działką, grunt i wszystko w strefie nadgranicznej wymagają zezwolenia ministra spraw wewnętrznych. Podatek od zakupu na rynku wtórnym wynosi 2% (PCC), a w cenie nowego mieszkania od dewelopera jest już VAT 8% lub 23%. Polska nie ma odrębnego zakazu dla obywateli Rosji i Białorusi, w przeciwieństwie do Litwy i Finlandii.

Jak kupić mieszkanie w Polsce jako obywatel Rosji, Białorusi, Kazachstanu lub Ukrainy

Najpierw trzeba zrozumieć jedno: polskie prawo nie dzieli kupujących według paszportów państw WNP, tylko na dwie grupy. W pierwszej są obywatele państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii, którzy zezwolenia nie potrzebują. W drugiej są wszyscy pozostali cudzoziemcy, w tym Rosjanie, Białorusini, Kazachowie i Ukraińcy. Dla drugiej grupy zasada ogólna jest taka, że nabycie nieruchomości wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych (MSWiA). Od zasady ogólnej jest jednak duży wyjątek i obejmuje on większość zwykłych zakupów.

Przeczytaliśmy tekst jednolity ustawy z 24 marca 1920 roku na lexlege.pl (stan prawny na 28 października 2026). Dla Twojego zakupu ważne są trzy reguły:

• Zezwolenie nie jest potrzebne na nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, czyli mieszkania z odrębną własnością według ustawy o własności lokali (art. 8 ust. 1 pkt 1). To samo dotyczy lokalu garażowego na potrzeby mieszkaniowe.
• Ten wyjątek nie obejmuje nieruchomości w strefie nadgranicznej (art. 8 ust. 3). Mieszkanie w takim miejscu wymaga zezwolenia.
• Obywatele i spółki z EOG i Szwajcarii są zwolnieni w całości (art. 8 ust. 2). Grunty rolne i leśne mają dodatkowe warunki.

Jeśli już mieszkasz w Polsce, jest jeszcze jeden wyjątek, o którym często piszą portale prawnicze: cudzoziemiec z zezwoleniem na pobyt stały lub statusem rezydenta długoterminowego UE, który mieszka w Polsce nieprzerwanie co najmniej pięć lat, nie występuje o zezwolenie. Warunki tego wyjątku warto sprawdzić u notariusza w dniu transakcji, bo weryfikowaliśmy go na podstawie opracowań, a nie tekstu przepisu.

Co wymaga zezwolenia MSWiA, a co nie

Do planowania budżetu i terminów warto rozłożyć typowe obiekty na dwie kolumny.

Zezwolenie zwykle nie jest potrzebne na:

• mieszkanie w bloku z własną księgą wieczystą lokalu, jeśli budynek nie leży w strefie nadgranicznej;
• garaż lub miejsce postojowe jako odrębny lokal na potrzeby mieszkaniowe;
• udział w takim mieszkaniu, o ile nie czyni on Cię właścicielem gruntu.

Zezwolenie jest potrzebne na:

• dom wolnostojący na własnej działce;
• działkę, budowlaną lub inną;
• każdą nieruchomość w strefie nadgranicznej, nawet mieszkanie;
• lokale użytkowe, jeśli przechodzą przez osobną procedurę, oraz udziały w spółkach posiadających nieruchomości.

Najczęstszy błąd kupujących w praktyce to uznanie „mieszkania w domu szeregowym” lub „apartamentu w mini-domu” za odrębny lokal. Jeśli obiekt nie ma własnej księgi wieczystej lokalu, a sprzedawany jest udział w budynku i gruncie, ustawa widzi tu zakup nieruchomości z gruntem. Sprawdzenie zajmuje jedno zapytanie do rejestru ksiąg wieczystych, a notariusz i tak zrobi je przed podpisaniem.

Strefa nadgraniczna: gdzie leży i jak to sprawdzić

Strefę nadgraniczną wyznacza nie lista miast w ustawie o cudzoziemcach, lecz odrębne akty o ochronie granicy i wykaz prowadzony przez ministerstwo. Tekst ustawy o nabywaniu nieruchomości, który przeczytaliśmy, tego wykazu nie zawiera. Portale prawnicze wymieniają wśród przykładów Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot) i Szczecin. Nie udało nam się potwierdzić tych nazw w oficjalnym wykazie MSWiA, dlatego w tym artykule są one wskazówką, a nie faktem. Wniosek praktyczny jest prosty: jeśli wybierasz mieszkanie w Gdańsku lub Szczecinie, zapytaj notariusza przed zadatkiem, czy ten adres wymaga zezwolenia. Odpowiedź wynika z aktualnego wykazu.

Jak uzyskuje się zezwolenie MSWiA: procedura, terminy i opłata

Jeśli zezwolenie jest potrzebne (dom, działka, strefa nadgraniczna), proces wygląda tak.

1. Ty i sprzedający zawieracie umowę przedwstępną lub porozumienie uzależniające zakup od zezwolenia. Można też uzyskać wstępne przyrzeczenie zezwolenia (promesę), ważne rok. Opłata za nią jest w źródłach podana jako 98 zł, w jednym 83 zł. 2. Składasz wniosek do MSWiA. Dołączasz dokumenty nieruchomości, paszport i uzasadnienie celu zakupu. Ustawa nie określa, jaki związek z Polską wystarcza. W praktyce powołuje się na polskie korzenie, kartę pobytu, działalność gospodarczą lub zamieszkanie w Polsce. 3. Minister Obrony Narodowej może w ciągu 14 dni wnieść sprzeciw, a ten termin liczy się w procedurze (art. 1 ustawy). 4. Ustawowy termin rozpatrzenia to dwa miesiące, ale nie wlicza się do niego czasu potrzebnego na uzyskanie opinii innych organów. Materiały prawnicze podają w praktyce od dwóch-czterech miesięcy do roku i traktujemy te liczby jako orientacyjne, nie jako gwarancję. 5. Opłata za samo zezwolenie jest w źródłach podana jako 1 570 zł, w jednym 1 400 zł. Kwota obowiązująca w dniu złożenia powinna być na stronie MSWiA.

Co ważne w skutkach. Transakcja zawarta bez wymaganego zezwolenia jest nieważna, nawet jeśli pozostałe formalności zostały spełnione. To nie kara finansowa, tylko utrata transakcji, dlatego pytanie „czy zezwolenie jest potrzebne” trzeba zamknąć przed wpłatą zadatku, a nie po niej.

Czego w 2026 roku nie zakazano: porównanie z Litwą, Łotwą, Estonią i Finlandią

Wielu rosyjskojęzycznych kupujących obawia się, że Polska wprowadzi zakaz ze względu na obywatelstwo. Według stanu na 31 października 2026 roku nie znaleźliśmy w Polsce ustawy zakazującej obywatelom Rosji lub Białorusi kupowania nieruchomości ani szczególnych zasad dla tych obywatelstw w trybie zezwoleń. To odróżnia Polskę od sąsiadów: na Litwie taki zakaz obowiązuje (z wyjątkami dla osób z kartą pobytu i dla dziedziczenia), projekty na Łotwie i w Estonii ograniczały zakupy przez Rosjan i Białorusinów, a Finlandia przyjęła ustawę zakazującą zakupów obywatelom państw prowadzących wojnę agresji.

Dwa zastrzeżenia. Po pierwsze, w Polsce działa odrębna ustawa o zamrażaniu aktywów osób i organizacji wspierających rosyjską agresję na Ukrainę. To nie jest zakaz zakupu, ale osoba wpisana na listy sankcyjne nie sfinalizuje transakcji, bo notariusz i bank muszą ją weryfikować. Po drugie, przepisy mogą się zmieniać. W kopii ustawy na stronie Sejmu widzieliśmy adnotację o przepisie wchodzącym w życie 19 listopada 2026 roku i nie ustaliliśmy, czy dotyczy on cudzoziemców. Przed transakcją warto zapytać notariusza, czy nie weszły w życie zmiany.

Pieniądze i banki: co się sprawdza przy zakupie

Dla obywateli Rosji i Białorusi główne ryzyko leży nie w prawie o nieruchomościach, lecz w zgodności bankowej.

• Od marca 2022 roku banki w Polsce stosują wobec klientów z Rosji i Białorusi wzmocnioną weryfikację, powołując się na ustawę o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. To informacje z 2022 roku, ale praktyka się utrzymuje.
• Polski regulator KNF oświadczył, że banki muszą przyjmować tymczasowe zaświadczenie tożsamości cudzoziemca jako dokument tożsamości, nie mogą automatycznie odmawiać wyłącznie z powodu obywatelstwa białoruskiego i muszą oceniać każdego klienta indywidualnie. Doniesienia o masowych odmowach w PKO BP zbierane przez białoruskie media pochodzą z 2022 roku i nie potrafimy powiedzieć, jak to wygląda dziś.
• Przy zakupie notariusz i bank poproszą o potwierdzenie pochodzenia środków: umowę sprzedaży poprzedniej nieruchomości, wyciągi z rachunków, zeznania podatkowe, akt darowizny lub spadku, zaświadczenia o dochodach. Więcej o takim zestawie dokumentów w naszym artykule o kontrolach bankowych dla obywateli Rosji w UE i na liście dokumentów z Rosji i WNP do zakupu za granicą.
• Jedno rosyjskojęzyczne źródło twierdzi, że od stycznia 2026 roku Rosja znajduje się na unijnej liście podwyższonego ryzyka, a banki stosują rozszerzoną weryfikację operacji z udziałem Rosjan. Nie udało nam się potwierdzić tego w oficjalnym wykazie UE, dlatego w planowaniu lepiej założyć najgorszy scenariusz: przelew potrwa dłużej i będzie mu towarzyszyć więcej pytań.

Praktyka, która pomaga: otworzyć rachunek w Polsce z wyprzedzeniem, a nie tydzień przed transakcją; przelewać pieniądze jedną drogą z czytelną historią; przechowywać umowy potwierdzające źródło; nie dzielić przelewu na wiele drobnych, bo wygląda to na próbę ominięcia kontroli.

Podatki i opłaty przy zakupie

• Rynek wtórny: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 2% wartości rynkowej. Płaci kupujący, a notariusz pobiera go przy transakcji. Od mieszkania za 700 000 zł to 14 000 zł. Urząd skarbowy może zakwestionować rażąco zaniżoną cenę, bo podstawą jest wartość rynkowa, a nie cena z umowy.
• Rynek pierwotny (deweloper): PCC nie występuje, a w cenie jest już VAT 8% dla mieszkań do 150 m² i 23% dla powierzchni powyżej tego progu.
• Zwolnienie z PCC dla „pierwszego mieszkania” istnieje, ale źródła są niezgodne co do tego, czy wpływa na nie mieszkanie, które posiadasz za granicą. Uznajemy sprawę za otwartą i radzimy zapytać notariusza.
• Taksa notarialna: stawki maksymalne ustala rozporządzenie i można je negocjować. Kalkulator na 2026 rok dla mieszkania za około 700 000 zł daje mniej więcej 3 370 zł netto, 775 zł VAT od usługi i 120 zł za wypisy. To przykład jednego kalkulatora, nie taryfa.
• Sąd i księga wieczysta: opłaty za wpis własności i hipoteki to po kilkaset złotych.
• Podatek od nieruchomości w 2026 roku: stawka maksymalna 1,25 zł za m² rocznie (komunikat Ministra Finansów).
• Ceny: według danych NBP cytowanych w zestawieniu, w Warszawie w drugim kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna nowego mieszkania wynosiła około 16 783 zł za m², a ofertowa około 18 488 zł. Szczegółowy rozkład budżetu w naszym artykule co można kupić w Polsce za 400 000–2 000 000 zł.

Krok po kroku: jak wygląda zakup

1. Określ typ obiektu: samodzielne mieszkanie poza strefą nadgraniczną albo dom, działka lub adres nadgraniczny. 2. Sprawdź księgę wieczystą i to, czy adres leży w strefie. Poproś notariusza o pisemne potwierdzenie, czy zezwolenie jest potrzebne. 3. Przygotuj dokumenty i potwierdzenie pochodzenia środków. 4. Jeśli zezwolenie jest potrzebne, złóż wniosek (lub poproś o promesę) przed zadatkiem. 5. Podpisz umowę przedwstępną i wpłać zadatek. Jeśli nie mówisz po polsku, na transakcji potrzebny będzie tłumacz przysięgły. 6. Zamów u notariusza akt kupna-sprzedaży, zapłać PCC i taksę. 7. Poczekaj na wpis prawa w księdze wieczystej i odbierz odpis.

Typowe sytuacje

Rosjanin z kartą pobytu w Warszawie kupuje mieszkanie. Zezwolenie nie jest wymagane, jeśli mieszkanie jest w bloku i nie leży w strefie. Potrzebne jest potwierdzenie pochodzenia pieniędzy, a warunki kredytu znajdziesz w artykule o kredycie w Polsce dla cudzoziemców z kartą pobytu.

Białorusin bez zezwolenia na pobyt chce kupić dom pod Wrocławiem. Potrzebne jest zezwolenie MSWiA, bo chodzi o dom z gruntem. Przygotuj uzasadnienie związku z Polską.

Obywatel Kazachstanu mieszkający w innym kraju kupuje mieszkanie jako inwestycję. Prawo dopuszcza zakup bez zezwolenia, ale bank i notariusz będą uważnie patrzeć na źródło pieniędzy i rezydencję podatkową.

Ukrainiec ze statusem PESEL UKR. Dla osób przebywających w Polsce na podstawie ustawy szczególnej zasady pobytu w 2026 roku się zmieniały, a znalezione przez nas źródło jest nieoficjalne. Zakup mieszkania reguluje ta sama ustawa z 1920 roku, a o status pobytu pytaj urząd migracyjny.

Częste błędy

• Uznanie „apartamentu w domu z działką” za mieszkanie i podpisanie umowy przedwstępnej bez sprawdzenia księgi wieczystej.
• Niezapytanie, czy adres leży w strefie nadgranicznej, i dowiedzenie się o tym po zadatku.
• Przelewanie pieniędzy w ostatniej chwili i brak dokumentów źródła.
• Płacenie za „zezwolenie”, które rzekomo da się kupić: decyzję wydaje minister, a terminu nikt nie gwarantuje.
• Porównywanie ceny z ogłoszenia z wartością rynkową dla PCC i zdziwienie dopłatą.

Pytania i odpowiedzi

Czy obywatel Rosji potrzebuje zezwolenia MSWiA na zakup mieszkania w Polsce? Zwykle nie, jeśli jest to samodzielne mieszkanie w bloku i nie leży w strefie nadgranicznej. Dom z działką, grunt i adresy nadgraniczne wymagają zezwolenia.

Czy w Polsce zakazano sprzedaży nieruchomości Rosjanom i Białorusinom? Według stanu na 31 października 2026 roku nie znaleźliśmy takiego zakazu. Wyjątkiem są osoby z list sankcyjnych, z którymi notariusz i bank nie mogą współpracować.

Ile trwa zezwolenie MSWiA? Termin ustawowy to dwa miesiące bez czasu na opinie innych organów. W praktyce spotyka się szacunki od dwóch-czterech miesięcy do roku, dlatego zaplanuj zapas.

Jaki podatek płaci kupujący na rynku wtórnym? PCC 2% wartości rynkowej, plus taksa notarialna i opłaty za wpis prawa. Przy nowym mieszkaniu od dewelopera PCC nie ma, ale w cenie jest VAT 8% lub 23%.

Czy polskie banki obsługują Rosjan i Białorusinów? Regulator KNF wymaga indywidualnej oceny i nie dopuszcza automatycznej odmowy wyłącznie z powodu obywatelstwa, ale weryfikacja jest wzmocniona, a dokumenty o pochodzeniu środków będą potrzebne prawie zawsze.