Cypr opodatkowuje zyski z nieruchomości stawką 20% wszystkich, także nierezydentów, ale dożywotnie zwolnienia podniesiono od 1 stycznia 2026 roku. Wiele stron nadal podaje stare kwoty.
Cypr to jeden z niewielu rynków UE, na którym zagraniczny właściciel płaci podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży na tych samych zasadach co miejscowy i na którym przepisy niedawno zmieniły się na korzyść sprzedającego. Jeśli czytasz przewodnik o Cyprze, który wspomina zwolnienie 17 086 lub 85 430 euro, jest on nieaktualny.
Stawka i kto płaci
Podatek od zysków kapitałowych na Cyprze wynosi 20% podlegającego opodatkowaniu zysku z nieruchomości położonej na Cyprze. Dotyczy każdego sprzedającego niezależnie od rezydencji podatkowej, więc nierezydent jest opodatkowany na tych samych zasadach. Reforma podatkowa 2026 roku nie zmieniła stawki, ale obniżyła próg dla sprzedaży udziałów w spółkach: opodatkowane są teraz udziały, jeśli co najmniej 20% wartości spółki bezpośrednio lub pośrednio pochodzi z cypryjskiej nieruchomości, wcześniej było 50%.
Dożywotnie zwolnienia od 1 stycznia 2026 roku
Każda osoba fizyczna ma dożywotni limit zysku wolny od podatku, a reforma 2026 roku podniosła wszystkie trzy:
- Zwolnienie ogólne: 30 000 euro, wcześniej 17 086 euro
- Grunty rolne (dla rolników): 50 000 euro, wcześniej 25 629 euro
- Główne miejsce zamieszkania: 150 000 euro, wcześniej 85 430 euro
Są to kwoty dożywotnie, a nie na jedną sprzedaż: ile wykorzystasz przy jednej sprzedaży, tyle ubędzie przy następnej. Jedno źródło dodaje, że zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania wymaga, by nieruchomość była twoim domem przez co najmniej pięć lat, co potwierdzają rachunki za media lub wyciągi bankowe; inne źródło nie wspomina o okresie, więc sprawdź warunek w swoim przypadku. Prasa pisze, że nowe poziomy obowiązują do 2030 roku.
Jak liczony jest zysk
Zysk podlegający opodatkowaniu to cena sprzedaży minus koszt nabycia skorygowany o inflację oraz minus dopuszczalne wydatki: koszty prawne, opłaty transferowe, prowizja agenta i udokumentowane nakłady na ulepszenia. Dla nieruchomości nabytych przed 1980 rokiem punktem wyjścia jest wartość rynkowa z 1980 roku. Zachowaj wszystkie faktury: koszty bez dokumentów są zwykle odrzucane.
Przekazanie w rodzinie
Przekazanie między małżonkami lub między rodzicami a dziećmi jest zwolnione z podatku od zysków kapitałowych po spełnieniu ustawowych warunków. Haczyk polega na tym, że odbiorca, który później sprzeda, jest opodatkowany od zysku mierzonego od pierwotnej wartości nabycia, więc podatek jest odroczony, a nie zniesiony.
Zgłoszenie i płatność
Sprzedający deklaruje zysk w cypryjskim urzędzie podatkowym i według jednego praktycznego przewodnika płaci w ciągu mniej więcej miesiąca od zbycia. Ten sam przewodnik podaje kary za opóźnienie od 250 do 2000 euro od 1 stycznia 2026 roku plus odsetki. Traktuj to orientacyjnie i potwierdź termin u cypryjskiego księgowego przed podpisaniem.
Twój kraj zamieszkania
Podatek cypryjski nie zamyka sprawy. Kraj twojej rezydencji może także opodatkować zysk, a to, czy dostaniesz zaliczenie podatku cypryjskiego, zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i twojego statusu. Zapytaj o to przed sprzedażą, nie po.
Lista kontrolna na dzień sprzedaży
- Zbierz umowę zakupu, potwierdzenia płatności i wszystkie faktury za ulepszenia, koszty prawne i prowizję agenta
- Ustal, jaką część dożywotniego zwolnienia wykorzystałeś przy wcześniejszych sprzedażach na Cyprze
- Sprawdź, czy warunki dla głównego miejsca zamieszkania są spełnione i da się je udokumentować
- Potwierdź termin zgłoszenia i płatności oraz kto składa deklarację za ciebie
- Zapytaj doradcę w kraju zamieszkania, jak zostanie zaliczony podatek cypryjski
FAQ
Czy nierezydenci płacą podatek od zysków kapitałowych na Cyprze? Tak, 20% podatek dotyczy zbycia cypryjskiej nieruchomości niezależnie od rezydencji podatkowej. Jakie są zwolnienia w 2026 roku? 30 000 euro ogólne, 50 000 euro dla gruntów rolnych i 150 000 euro dla głównego miejsca zamieszkania, wszystkie dożywotnie, od 1 stycznia 2026 roku. Czy stara kwota 17 086 euro nadal obowiązuje? Nie, od 2026 roku została zastąpiona. Czy mogę sprzedać dziecku bez podatku? Przekazanie między rodzicami a dziećmi może być zwolnione po spełnieniu warunków, ale późniejsza sprzedaż przez odbiorcę jest opodatkowana od twojego pierwotnego kosztu. Czy sprzedaż udziałów w spółce z nieruchomością to omija? Nie, od 2026 roku opodatkowana jest spółka, której co najmniej 20% wartości stanowi cypryjska nieruchomość.
Jak pomagamy
Pomagamy właścicielom przemyśleć termin sprzedaży i polecamy cypryjskich doradców podatkowych, którzy policzą liczby dla konkretnej nieruchomości. To informacje ogólne, nie porada podatkowa ani prawna; kwoty zweryfikowano w publicznych źródłach w chwili pisania, a przepisy się zmieniają, więc potwierdź je przed działaniem.