Nieruchomości na Cyprze: zakup i wsparcie transakcji

Przy zakupie albo VAT (19%, albo 5% dla pierwszego mieszkania przy spełnieniu warunków), albo opłata za przeniesienie własności według skali 3–8%. Nie pobiera się obu naraz.

Pobiera się albo VAT, albo opłatę za przeniesienie własności — nigdy oba naraz. VAT: stawka podstawowa 19%. Obniżona stawka 5% dotyczy pierwszych 130 m² pierwszego mieszkania przy łącznej powierzchni krytej do 190 m² i wartości do 350 000 euro, za zgodą Departamentu Podatkowego. Opłata za przeniesienie własności (gdy VAT nie był naliczony): 3% od pierwszych 85 430 euro, 5% od 85 430 do 170 860 euro i 8% powyżej. Dla rynku wtórnego obowiązuje ulga 50%. Dodatkowo: opłata skarbowa od umowy, obsługa prawna i opłaty katastralne.

1. Wybór nieruchomości i weryfikacja prawna: tytuł, obciążenia, pozwolenia na budowę. 2. Umowa sprzedaży i jej złożenie w Katastrze — to chroni kupującego do czasu wydania tytułu. 3. Dla obywateli spoza UE — wniosek do Rady Ministrów o zgodę na zakup. Rozpatrzenie zajmuje zwykle 4–12 tygodni, a przy czystym źródle środków zgoda wydawana jest rutynowo. 4. Zapłata i przeniesienie własności w Katastrze. Ważne: dla obywateli spoza UE obowiązuje ograniczenie — z reguły jedna jednostka mieszkalna z działką do 4 000 m².

Cypryjskie banki kredytują nierezydentów wybiórczo, zwykle do 60–70% wyceny. Często taniej i szybciej jest skorzystać z rat dewelopera.

Stały pobyt przysługuje przy inwestycji od 300 000 euro (plus VAT) w nieruchomość mieszkalną lub komercyjną, jednostki funduszy albo akcje cypryjskich spółek, przy potwierdzonym rocznym dochodzie z zagranicy nie niższym niż 50 000 euro. Jeśli inwestycja dotyczy nieruchomości mieszkalnej, dochód musi pochodzić wyłącznie spoza Cypru; przy pozostałych wariantach jego część może być cypryjska. Ścieżka inwestycyjna jest najszybsza: w 2026 roku rozpatrzenie zajmuje około sześciu miesięcy. Status jest stały, nie wymaga zamieszkania w kraju i obejmuje małżonka oraz dzieci.

Ograniczenie do jednej jednostki mieszkalnej dla obywateli spoza UE bezpośrednio wpływa na strategię: zbudowanie portfela kilku mieszkań na osobę fizyczną nie uda się bez odrębnych zgód. Przy zakupie w budowie kluczowe pytanie to termin wydania odrębnego tytułu na lokal. Złożenie umowy w Katastrze chroni kupującego w tym okresie i wykonuje się je zawsze.

Co uwzględnić: — opóźnienia w wydawaniu odrębnych tytułów dla nowego budownictwa to historycznie częsty problem cypryjskiego rynku; złożenie umowy w Katastrze jest niezbędne; — obniżona stawka VAT 5% wymaga zgody Departamentu Podatkowego i mieszczenia się w limitach powierzchni i wartości — nie stosuje się automatycznie; — w lutym 2026 roku Ministerstwo Spraw Wewnętrznych potwierdziło prace nad nowymi zasadami własności dla obywateli spoza UE: rozważa się zamknięcie zakupów przez cypryjskie spółki z pominięciem zgody, odstępy między wnioskami i ograniczenia w wybranych strefach. We wrześniu 2026 roku są to projekty, nie obowiązujące przepisy, ale warto planować transakcję z ich uwzględnieniem. Dane zweryfikowane we wrześniu 2026 roku. Progi, stawki i warunki programów się zmieniają — przed transakcją potwierdź aktualne wymogi u prawnika w kraju zakupu.