Nieruchomość za granicą: podatki dla rezydentów Litwy

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym Litwy i posiadasz mieszkanie w Hiszpanii, Bułgarii, Gruzji czy ZEA, nieruchomość nie jest sprawą wyłącznie kraju, w którym stoi. Litwa opodatkowuje swoich rezydentów od dochodów z całego świata, więc czynsz i zysk ze sprzedaży trzeba pokazać także litewskiemu urzędowi skarbowemu (VMI). Ten przewodnik wyjaśnia zasady, formularze i terminy. Ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady w Twojej sprawie. Sprawdziliśmy dostępne nam materiały VMI w październiku 2026 roku; strona VMI blokuje automatyczny dostęp, dlatego część punktów poniżej oznaczono jako wymagające potwierdzenia w VMI.

Która zasada Cię dotyczy: rezydent czy nierezydent

Najpierw liczy się Twój status, nie nieruchomość. Rezydent podatkowy Litwy płaci podatek od dochodów uzyskanych na Litwie i za granicą. Nierezydent płaci na Litwie tylko od dochodów ze źródeł litewskich, więc mieszkanie za granicą zwykle nie jest dla niego sprawą litewskiego podatku. O rezydencji decyduje VMI według własnych kryteriów (stałe miejsce zamieszkania, ośrodek interesów, liczba dni); jeśli niedawno się przeprowadziłeś lub dzielisz rok między kraje, przeczytaj najpierw nasz artykuł o rezydencji podatkowej przy przeprowadzce. Dalej zakładamy, że jesteś rezydentem podatkowym Litwy.

Dochód z najmu nieruchomości za granicą

Zagraniczny czynsz wchodzi do Twojego rocznego dochodu. Wykazuje się go w rocznej deklaracji GPM311, w załączniku dla dochodów z najmu i podobnych (GPM311D2). Według VMI dochody uzyskane za granicą deklaruje się po zakończeniu roku podatkowego, do 1 maja następnego roku, i do tej samej daty płaci się podatek.

Jaka stawka? Dla 2026 roku VMI opisuje skalę dla dochodów niepochodzących z pracy: 15% od części do 12 przeciętnych wynagrodzeń (VDU, w 2026 roku 27 745,80 euro), 20% do 36 VDU, 25% od 36 do 60 VDU i 32% powyżej. Dochody zagraniczne dolicza się przy ustalaniu progu. Nie udało nam się otworzyć strony VMI ze stawką dla najmu, więc potwierdź w VMI, która część skali dotyczy Twojego najmu i jakie koszty można odliczyć.

Kwoty w walucie obcej podaje się w euro. Ogólna zasada z przepisów o wypełnianiu deklaracji to kurs Europejskiego Banku Centralnego z dnia otrzymania; gdy daty nie da się ustalić, kurs z 31 grudnia.

Sprzedaż nieruchomości

Zysk ze sprzedaży nieruchomości za granicą jest także dochodem rezydenta Litwy. Z materiałów VMI na 2026 rok wynika, że od 1 stycznia 2026 roku dochód ze sprzedaży nieruchomości nie jest opodatkowany, jeśli posiadałeś ją dłużej niż pięć lat (przed 2026 rokiem okres wynosił dziesięć lat). Pięcioletnią zasadę znaleźliśmy w zestawieniach VMI, ale nie potwierdziliśmy, czy inne zwolnienia, na przykład dla mieszkania, w którym mieszkałeś, działają tak samo wobec nieruchomości za granicą. Jeśli zwolnienie nie ma zastosowania, zysk opodatkowuje się według tej samej skali i deklaruje w rocznym zeznaniu do 1 maja roku następującego po roku sprzedaży. Zachowaj umowę kupna i dowody kosztów zakupu: zmniejszają one zysk podlegający opodatkowaniu.

Podatek zagraniczny: zaliczenie lub zwolnienie

Jeśli kraj położenia nieruchomości opodatkowuje czynsz lub zysk, Litwa nie powinna opodatkować tego samego dochodu drugi raz. Metoda zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Litwą a tym krajem. Gdy umowa daje prawo opodatkowania krajowi położenia, litewska praktyka to zwykle zaliczenie podatku zagranicznego do wysokości litewskiego podatku od tego dochodu; w niektórych umowach dochód jest na Litwie zwolniony. Nie sprawdzaliśmy metody umowa po umowie. VMI wymaga dokumentów zagranicznego organu podatkowego, z których wynika dochód i zapłacony podatek. Bez umowy podatek zagraniczny można zaliczyć na tej samej zasadzie przy takich dokumentach. Teksty umów i ich wykaz są na stronie VMI.

Deklaracja samego majątku

Na Litwie obowiązuje osobna roczna deklaracja majątku (FR0001). Według VMI wykazuje się w niej majątek na Litwie i za granicą, w tym nieruchomości za granicą, oraz środki powyżej 1500 euro w zagranicznych bankach i podobnych instytucjach. Termin to 1 maja następnego roku (w 2026 roku 4 maja ze względu na kalendarz). Sprawdź na stronie VMI, czy obowiązek dotyczy Ciebie; rozumiemy go tak, że obejmuje pełnoletniego rezydenta posiadającego nieruchomość za granicą lub rachunki powyżej progu.

Co przygotować rezydentowi rosyjskojęzycznemu

• Akt zakupu i zestawienie kosztów zakupu (podatki, notariusz, pośrednik), z uwierzytelnionymi tłumaczeniami, jeśli oryginały nie są po litewsku ani angielsku.
• Umowę najmu lub zestawienia platform (Airbnb, Booking) za każdy rok oraz zagraniczne zeznanie podatkowe i zaświadczenie o naliczonym lub potrąconym podatku z kraju położenia.
• Wyciągi bankowe pokazujące, gdzie wpływał czynsz, na to samo nazwisko co w litewskich rejestrach. Sprawdź, czy zapis imienia i nazwiska łacinką jest taki sam we wszystkich dokumentach.
• Notatkę o kursach wymiany, aby kwoty w euro dało się odtworzyć.
• Dostęp do elektronicznego systemu deklaracji VMI (EDS) oraz litewski bank lub podpis elektroniczny do logowania. VMI udostępnia część poradników w innych językach, ale formularze są po litewsku.

FAQ

Czy płacę podatek dwa razy od czynszu za mieszkanie za granicą? Nie, jeśli podatek zagraniczny uwzględni się metodą z umowy lub zaliczeniem, ale deklarację na Litwie i tak się składa. Ulgę zgłasza się w deklaracji i potrzebne są dowody podatku zagranicznego.

Czy trzeba zgłosić zagraniczne mieszkanie, jeśli nie ma czynszu? Deklaracja majątku (FR0001) obejmuje nieruchomości za granicą, więc sprawdź w VMI, czy musisz ją składać nawet bez dochodu.

Co, gdy podatek zagraniczny jest wyższy niż litewski? Zaliczenie zwykle ogranicza się do litewskiego podatku od tego dochodu, więc różnicy Litwa nie zwraca.

Kiedy składać? Roczną deklarację i wpłatę obowiązuje termin 1 maja następnego roku.

Czy zasada pięciu lat znosi też podatek od sprzedaży w innym kraju? Nie. Dotyczy tylko Litwy. Kraj położenia może opodatkować sprzedaż według własnego prawa; zobacz nasze przewodniki krajowe, np. o podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży.

Jak pomagamy

D.H. Realting to trójjęzyczna platforma (rosyjski, angielski, polski), która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, także znających zasady rezydencji na Litwie. Używamy kalkulatorów i listy całkowitego kosztu posiadania, by pokazać pełny koszt przed zakupem. Oficjalne punkty wyjścia to strona VMI i strona VMI o deklaracji majątku. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy się zmieniają, więc przed działaniem zweryfikuj je w VMI lub u doradcy.