Sprzedający nierezydent w Hiszpanii płaci 19% od zysku, a kupujący zatrzymuje 3% ceny przy transakcji. Jak liczy się zysk, co można odliczyć i co złożyć po sprzedaży.
Sprzedaż hiszpańskiej nieruchomości przez nierezydenta uruchamia jednocześnie dwie rzeczy: podatek od zysku i zatrzymanie części ceny przy transakcji. Sam podatek jest prostszy niż w wielu krajach, ale zatrzymanie zaskakuje sprzedających, którzy liczyli na całą cenę.
Stawka
Przewodnik hiszpańskiej administracji podatkowej dla nierezydentów podaje jednolitą stawkę 19% od zysku ze sprzedaży nieruchomości, bez rozróżnienia między rezydentami UE/EOG a pozostałymi. Kwoty takie jak 24%, które można spotkać w internecie, dotyczą innych rodzajów dochodów nierezydentów, a nie zysku z nieruchomości.
Jak liczy się zysk
Podatek pobiera się od zysku netto, a nie od ceny:
- cena sprzedaży pomniejszona o własne koszty sprzedaży
- minus wartość nabycia: zapłacona cena plus podatki przy zakupie (podatek od przeniesienia lub VAT), opłaty notarialne, rejestrowe i agencyjne, plus udokumentowane ulepszenia
- odsetki od kredytu hipotecznego nie wchodzą do kosztu nabycia
- współczynniki indeksacji inflacyjnej zniesiono dla sprzedaży od 1 stycznia 2015 roku, więc długi okres posiadania nie daje ulgi inflacyjnej
Zachowaj wszystkie dokumenty zakupu i wszystkie faktury za prace, bo to one zmniejszają zysk.
Zatrzymanie 3%
Gdy sprzedający jest nierezydentem, kupujący musi zatrzymać 3% uzgodnionej ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego w ciągu miesiąca od aktu, na formularzu Modelo 211. Kopię formularza kupujący przekazuje tobie. To zaliczka na poczet twojego podatku, a nie sam podatek. Jeśli rzeczywisty podatek jest niższy niż 3% ceny, nadwyżkę można odzyskać według procedury z rozporządzenia HAP/2474/2015; jedno źródło prawnicze podaje, że takie zwroty trwają od około sześciu do dwunastu miesięcy. Jeśli podatek jest wyższy, dopłacasz różnicę.
Co składasz
Zysk deklaruje się na formularzu Modelo 210. Według jednego źródła prawniczego termin wynosi cztery miesiące po sprzedaży, co zgadza się z zasadą wyznaczającą go na trzy miesiące po terminie kupującego na wpłatę zatrzymanej kwoty; potwierdź dokładną datę u gestor, bo spóźnienie oznacza kary i opóźnia zwrot.
Ulgi
Nierezydenci mają mniej ulg niż rezydenci:
- przewodnik urzędu wymienia zwolnienie z tytułu reinwestycji dla rezydentów UE/EOG, którzy inwestują wpływy w nowe główne miejsce zamieszkania
- nie wymienia zwolnienia dla osób powyżej 65 lat w przypadku nierezydentów, więc nie zakładaj, że obowiązują zasady dla rezydentów
- osobny podatek gminny od wzrostu wartości katastralnej gruntu (plusvalía municipal) pobiera urząd miasta; sprzedający mogą podobno wybierać między metodą wzorcową a metodą rzeczywistego zysku, więc poproś gestor o policzenie obu
Twój kraj rezydencji
Umowy podatkowe Hiszpanii z reguły pozwalają jej opodatkować zysk z hiszpańskiej nieruchomości. Twój kraj może mimo to uwzględnić zysk w twoim zeznaniu i zaliczyć zapłacony hiszpański podatek, a szczegóły różnią się w zależności od kraju, więc sprawdź to przed sprzedażą, a nie po.
Lista kontrolna na dzień transakcji
- zbierz akt zakupu, potwierdzenia podatków przy zakupie i faktury za ulepszenia
- uzgodnij z notariuszem i kupującym, kto i kiedy składa Modelo 211
- poproś gestor o oszacowanie końcowego podatku, by wiedzieć, czy 3% go pokryje
- sprawdź plusvalía municipal i to, kto ją płaci według umowy
- zaplanuj złożenie Modelo 210 i zachowaj dowody wszystkich płatności
- ustal, jak twój kraj rezydencji traktuje zysk
FAQ
Czy 3% to mój ostateczny podatek? Nie. To zaliczka na poczet 19% podatku od zysku netto, więc możesz dopłacić albo dostać zwrot. Czy stawka różni się dla sprzedających z UE i spoza UE? Według przewodnika urzędu podatkowego nie: 19% dotyczy wszystkich nierezydentów przy zysku z nieruchomości. Czy jest ulga inflacyjna? Nie, współczynniki zniesiono dla sprzedaży od 2015 roku. Czy mogę skorzystać ze zwolnienia dla osób powyżej 65 lat? Przewodnik urzędu dla nierezydentów go nie wymienia, więc zasięgnij porady, zanim na nie liczysz. Kto co składa? Kupujący składa Modelo 211 dla 3%, a ty składasz Modelo 210 dla zysku.
Jak pomagamy
Prowadzimy sprzedających przez proces transakcji, kierujemy do hiszpańskiego gestor lub doradcy podatkowego w sprawie wyliczeń i deklaracji i mówimy wprost, jak wyglądają liczby, zanim podpiszesz. Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani inwestycyjnej; przepisy i postanowienia umów się zmieniają, więc potwierdź każdą kwotę u wykwalifikowanego doradcy podatkowego.