Kredyt hipoteczny we Francji dla cudzoziemców: reguła 35%, LTV, koszty i pułapki

Francja udziela kredytów zagranicznym kupującym, ale zasady ustala się na szczeblu krajowym i stosuje rygorystycznie, więc wynik zależy bardziej od dokumentacji dochodów niż od paszportu. Nasz ogólny przewodnik po kredytach hipotecznych dla nierezydentów omawia podstawy w różnych krajach, a ten zagłębia się we Francję. Liczby są orientacyjne, pochodzą ze źródeł banków i doradców z 2026 roku i się zmieniają.

Zasady, których musi przestrzegać każdy francuski bank

Francuska rada stabilności finansowej (HCSF) ustala limity obowiązujące wszystkich kredytobiorców, niezależnie od rezydencji:

• Suma rat zobowiązań, z ubezpieczeniem, nie może przekraczać 35% dochodu. Liczy się obsługa Twoich długów na całym świecie, nie tylko nowy francuski kredyt. Zapytaj bank, jak dokładnie liczy podstawę dochodu.
• Maksymalny okres to 25 lat, a 27 w przypadku zakupu na etapie budowy i umów na budowę domu.
• Banki mają ograniczoną elastyczność, do 20% udzielanych kredytów, zarezerwowaną głównie dla głównego miejsca zamieszkania. Nie licz na nią przy drugim domu ani nieruchomości inwestycyjnej. Rada potwierdziła, że w 2026 roku nie ma luzowania tych zasad.

Ile francuskie banki pożyczają nierezydentom

• Rezydenci UE i EOG zwykle widzą LTV około 65–80%, przy mocnych wnioskach wspomina się o 85%. Kupujący spoza UE powinni liczyć na około 50–70%, czyli wkład 30–50% plus opłaty.
• Wiele banków chce, byś utrzymał rezerwę oszczędności, podawaną w granicach od sześciu do 24 miesięcy rat.
• Przy zakupie pod wynajem banki zwykle liczą w badaniu zdolności tylko część przewidywanego czynszu, podaje się około 70%.
• Jeśli dochód nie jest w euro, część kredytodawców stosuje korektę przy liczeniu wskaźnika 35% z powodu ryzyka walutowego.
• Obywatele USA mogą napotkać przeszkody związane z raportowaniem FATCA, a niektóre banki im odmawiają. Kilka banków akceptuje, zwykle przy wyższym wkładzie.

Oprocentowanie w 2026 roku

Francuskie kredyty są w przeważającej większości ze stałą stopą. Podawane średnie na 2026 rok to od około 3,05% przy kredytach 10-letnich do około 3,4% przy 25-letnich dla mocnych wniosków, a nierezydenci płacą według doniesień dodatkowe 0,2–0,5 pkt. Orientacyjne przedziały dla nierezydentów podawane przez doradców to mniej więcej 3,5–4,6% przy kredytach na 20–25 lat. Traktuj to jako wskazówkę i zbieraj aktualne oferty.

Dokumenty

• Paszport i potwierdzenie adresu
• Ostatnie trzy odcinki wypłat, zeznania podatkowe z dwóch–trzech lat
• Wyciągi z około trzech miesięcy dla każdego konta
• Harmonogramy spłat istniejących zobowiązań
• Poświadczone tłumaczenia, gdy bank o nie poprosi, w zależności od przypadku
• Osoby prowadzące działalność potrzebują sprawozdań z dwóch–trzech lat, a bardzo młode firmy są często odrzucane

Francuskie konto bankowe jest warunkiem kredytu. Podawane terminy to 8–12 tygodni od początku do końca, wraz z obowiązkowym 10-dniowym okresem na namysł po otrzymaniu oferty kredytu.

Co płacisz ponad wkład własny

• Opłaty notarialne przy zakupie na rynku wtórnym to około 7–8% ceny. Większość to opłata za przeniesienie własności, która trafia do państwa i władz lokalnych, obecnie około 6,32% w wielu departamentach, które podniosły stawkę, i około 5,81% w nielicznych, które tego nie zrobiły. Przy nowej nieruchomości opłaty notarialne to tylko około 2–3%.
• Gwarancja kredytodawcy (caution), podawana zwykle na około 1–1,5% kredytu, częściowo zwracana po spłacie kredytu.
• Obowiązkowe ubezpieczenie kredytobiorcy, podawane na około 0,2–0,4% kwoty kredytu rocznie. Możesz przejść do zewnętrznego ubezpieczyciela na mocy ustawy Lemoine (2022).
• Opłata bankowa za uruchomienie, podawana na około 500–1500 euro.
• Opłaty za wcześniejszą spłatę są ograniczone prawem do sześciu miesięcy odsetek i nie więcej niż 3% pozostałego kapitału.

Pułapki, których warto uniknąć

• Niedoszacowanie limitu 35%: liczą się wszystkie Twoje długi, także zagraniczne.
• Zakładanie LTV jak dla UE, gdy jesteś kupującym spoza UE.
• Budowanie planu na dochodzie z wynajmu, który bank policzy tylko częściowo.
• Dochód w obcej walucie i związane z nim ryzyko kursowe.
• Podpisanie compromis de vente bez warunku uzyskania kredytu (condition suspensive d'obtention de prêt). Sprawdź, czy umowa go zawiera, z realistycznym terminem.
• Liczenie na sfinansowanie opłat notarialnych. Nierezydentom rzadko się to udaje.

FAQ

Czy nierezydent może dostać kredyt we Francji? Tak, z francuskim kontem bankowym i udokumentowanymi dochodami. Jaki jest maksymalny okres? 25 lat, a w niektórych przypadkach zakupu na etapie budowy 27. Jaki wkład własny jest potrzebny? Zaplanuj 20–50% zależnie od obywatelstwa i wniosku, plus opłaty notarialne. Czy reguła 35% dotyczy mnie? Tak, dotyczy każdego kredytobiorcy i uwzględnia długi na całym świecie. Czy mogę spłacić wcześniej? Tak, z opisanym wyżej ustawowym limitem opłaty.

How we help

Łączymy kupujących z brokerami i bankami kredytującymi nierezydentów we Francji oraz budujemy zakup wokół realistycznego finansowania. To ogólne informacje, a nie porada finansowa, podatkowa ani prawna: zasady HCSF, oprocentowanie i opłaty się zmieniają, a każdy bank stosuje je inaczej, dlatego przed podjęciem zobowiązań potwierdź aktualne warunki u licencjonowanego brokera i francuskiego notariusza.