Najdroższy rynek świata za metr kwadratowy: zgłaszana rekordowa transakcja, niesprzedany penthouse, kawalerki od 15 m2, dzielnica na odzyskanej ziemi i co trzeba, by tam mieszkać.
Monako zajmuje około dwóch kilometrów kwadratowych, a prawie każdy nagłówek o jego nieruchomościach zawiera superlatyw. O tym jest ten artykuł: gdzie leżą skrajności, które liczby są solidne, a które tylko zgłaszane, i dlaczego rekord w księstwie mówi zwykłemu kupującemu bardzo niewiele. Wszystko poniżej to relacja z opublikowanych źródeł, ze wskazaniem źródła. Nic tu nie jest oferowane przez nas, a ceny się zmieniają.
Dlaczego Monako jest najdroższym rynkiem za metr kwadratowy
Urząd statystyczny Monako IMSEE podał na początku 2026 roku, że średnia cena w 2025 roku wyniosła 57 569 euro za metr kwadratowy, a Larvotto prowadzi z 71 167 euro (według Riviera Radio i Monaco Tribune). Zastrzeżenie: IMSEE zmieniło metodę, więc liczba za 2025 rok obejmuje pierwsze sprzedaże nowych budynków i nie jest porównywalna ze średnią z rynku wtórnego za 2024 rok, około 52 000 euro za metr kwadratowy. Porównania w prasie mieszają różne metody.
Inne liczby są mniej pewne. Streszczenie raportu Knight Frank Wealth Report 2025, przytoczone w przewodniku rynkowym, mówiło, że milion dolarów kupuje około 19 metrów kwadratowych prestiżowej nieruchomości w Monako, a w starszej edycji około 16. Widzieliśmy to tylko z drugiej ręki, więc liczba jest orientacyjna. Rynek jest też płytki: Riviera Radio podało 493 transakcje w 2025 roku, z czego 429 na rynku wtórnym o wartości 3,2 miliarda euro.
Największa transakcja: zgłaszana, niepotwierdzona
Monaco Tribune podał 24 kwietnia 2026 roku, powołując się na dokumenty, które widział Bloomberg Businessweek, i na rejestr gruntów Monako, że 21-pokojowe mieszkanie o powierzchni około 2500 metrów kwadratowych na pięciu piętrach w budynku Le Renzo w Mareterra zmieniło właściciela za 471 milionów euro. Stron transakcji nie wymieniamy. Serwis nazwał to najdroższą transakcją mieszkaniową, jaką kiedykolwiek odnotowano na świecie. Ani kupujący, ani sprzedający nie potwierdzili ceny w tym artykule, a on sam podaje sprzeczne daty zakończenia, więc roku nie podajemy. Czytaj to jako zgłaszany rekord, a nie zarejestrowany.
Penthouse, którego sprzedaży nigdy nie potwierdzono
Przez lata penthouse w wieży Odeon przedstawiano jako najdroższe mieszkanie świata. Publikacje z lat 2014–2016 podawały ceny ofertowe rzędu od 335 do 440 milionów dolarów, a późniejsze przewodniki podają szacunkową wartość od 335 do 380 milionów euro. Potwierdzonej sprzedaży nie znaleźliśmy. Jedno źródło wspomina sprzedaż za około 300 milionów euro, ale nic tego nie potwierdza. To dobry przykład tego, jak ceny ofertowe i szacunki krążą, jakby były transakcjami.
Ziemia odebrana morzu: Mareterra
Nie ma gdzie budować w górę wybrzeża, więc Monako buduje w morzu. Mareterra, nowa dzielnica firmy L'Anse du Portier, według doniesień została otwarta pod koniec 2024 roku, a 136 ze 140 mieszkań sprzedano do połowy 2022 roku (Monaco Life). Ceny są sporne. Raport Knight Frank z 2025 roku, według krótkiego streszczenia w wyszukiwarce, mówił, że część mieszkań przekroczyła 100 000 euro za metr kwadratowy, nieoficjalne szacunki wahają się od 100 000 do 130 000, a oficjalna średnia IMSEE dla Larvotto, gdzie leży Mareterra, jest niższa. Oficjalne statystyki i prywatne szacunki mierzą coś innego. O sąsiednim wybrzeżu Francji zob. przewodnik po nieruchomościach na Riwierze i rekordy Francji. W Monako nie ma wysp na sprzedaż, jego ziemia to to, co odzyskało.
Najmniejsze: kawalerki od około 15 metrów kwadratowych
W październiku 2026 roku wśród ofert agencji były kawalerka w Monte Carlo o powierzchni około 15 metrów kwadratowych plus taras 4 metry kwadratowe za 890 000 euro przed opłatami, kawalerka około 30 metrów kwadratowych za 1,15 miliona euro przed kosztami i nowa kawalerka 46 metrów kwadratowych za 2,125 miliona euro. Ogłoszenia nie mają dat, obiekty mogły zostać sprzedane lub wycofane, to przykłady zakresu, a nie oferty. Dla ogólnego obrazu księstwa zob. Monako: zaskakujące fakty na pierwszą wizytę.
Mieszkanie tam to osobny krok
Zakup to nie to samo co prawo do życia w Monako, a podatkowa reputacja księstwa nie działa automatycznie. Według oficjalnych stron MonServicePublic każdy powyżej 16. roku życia, kto przebywa dłużej niż trzy miesiące w roku, potrzebuje zezwolenia na pobyt. Obywatelom państw EOG wystarcza dowód osobisty lub paszport, obywatele innych państw potrzebują najpierw wizy długoterminowej. Wnioskodawca musi wykazać odpowiednie mieszkanie, własne lub wynajęte, i wystarczające środki, na przykład zaświadczeniem z banku w Monako. Wystarczająca kwota zależy od banku, a podstawowe zezwolenie jest ważne rok. Zewnętrzne przewodniki często podają depozyt 500 000 euro, ale nie znaleźliśmy tego na oficjalnych stronach, które widzieliśmy. Czy nierezydent może kupić bez zezwolenia, nie udało nam się potwierdzić, więc zapytaj notariusza.
Co z tego wynika dla zwykłego kupującego
- Rekord to nie punkt odniesienia. Korzystaj z danych IMSEE lub notariusza dla dzielnicy i budynku, który rozważasz, i sprawdź, jaką metodą otrzymano liczbę.
- Policz koszty. Przewodnik lokalnej agencji podaje prowizję agenta po stronie kupującego 3% plus 20% VAT, a opłata rejestracyjna przy zakupie na rynku wtórnym jest podawana na około 4,75%, plus notariusz. Potwierdź u notariusza z Monako, zob. całkowity koszt posiadania nieruchomości za granicą.
- Według przewodników Monako nie ma rocznego podatku od nieruchomości ani podatku dochodowego od osób fizycznych, z wyjątkami, więc sprawdź własną rezydencję podatkową, zob. rezydencja podatkowa przy przeprowadzce.
- Najpierw zaplanuj zezwolenie na pobyt: potrzebne są mieszkanie, środki i czysta karta, a decyzję podejmuje księstwo, nie sprzedający.
- Małe i nietypowe słabo się odsprzedaje. Maleńką kawalerkę lub mieszkanie w nowej dzielnicy trudno porównać i sprzedaż może potrwać.
Jeśli rozważasz nieruchomość na Riwierze lub w Monako, niezależny doradca po stronie kupującego, taki jak D.H. Realting z Warszawy, pomoże wskazać wcześniej sprawdzonych lokalnych prawników i agentów.