W Czarnogórze nowe mieszkanie od dewelopera będącego płatnikiem VAT i mieszkanie z rynku wtórnego są opodatkowane inaczej, a ustawa o legalizacji z 2025 roku uczyniła status prawny budynku kwestią rozstrzygającą.
W Czarnogórze droga podatkowa zależy od tego, kto sprzedaje, a droga prawna od tego, czy budynek jest prawidłowo zarejestrowany. Jedno i drugie niedawno się zmieniło, więc starsze poradniki są nieaktualne. Poniższe punkty zebrano ze źródeł agencji, kancelarii i prasy według stanu na 2026 rok i należy je potwierdzić u czarnogórskiego prawnika.
Podatki: dwie różne ścieżki
Przy zakupie nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera będącego płatnikiem VAT cena według doniesień zawiera 21% VAT, a kupujący nie płaci podatku od przeniesienia nieruchomości. Potwierdź sposób opodatkowania VAT w umowie, bo w 2024 roku Czarnogóra zmieniła niektóre stawki VAT. Na rynku wtórnym podatek od przeniesienia jest progresywny od 1 stycznia 2024 roku, więc dawna stała stawka 3% jest nieaktualna: 3% do 150 000 €, następnie 4 500 € plus 5% od kwoty powyżej 150 000 € do 500 000 €, potem 22 000 € plus 6% od kwoty powyżej 500 000 €. Na przykład mieszkanie z rynku wtórnego za 200 000 € oznacza 7 000 € podatku od przeniesienia. Opłaty notarialne wynikają z taryfy państwowej, według doniesień zaktualizowanej w kwietniu 2026 roku, i zwykle stanowią mniej niż 1% ceny, a prowizja agenta to zazwyczaj około 5% i często płaci ją sprzedający. Według szacunków agencji łączne koszty kupującego przy transakcji na rynku wtórnym wynoszą około 4–8%; traktuj to jako wartość orientacyjną.
Ustawa o legalizacji zmienia ryzyko
Ustawa o legalizacji samowolnych budowli weszła w życie 14 sierpnia 2025 roku. Samowolna jest budowla wzniesiona lub rozbudowana bez pozwolenia albo z naruszeniem jego warunków. Oficjalna wykładnia, o której pisze prasa, brzmi: żadnej samowolnej budowli nie wolno przenosić, a wielu notariuszy zachowuje ostrożność przy transakcjach, w których w katastrze widnieje adnotacja o legalizacji. Ustawa dała właścicielom sześć miesięcy na rozpoczęcie rejestracji katastralnej. W styczniu 2026 roku rząd złożył pilne poprawki: wydłużyć ten termin do dwunastu miesięcy, dopuścić niektóre czynności, takie jak najem i hipoteka, mimo adnotacji, oraz otworzyć drogę dla budynków z ważnym pozwoleniem na budowę, ale bez ostatecznego pozwolenia na użytkowanie. Nie udało nam się potwierdzić, czy zostały przyjęte, więc sprawdź aktualny tekst u prawnika.
Nowe budynki: co sprawdzić
- Czy deweloper posiada ważne pozwolenie na budowę oraz czy budynek jest lub będzie zarejestrowany w katastrze z każdym lokalem jako odrębną nieruchomością.
- Czy dla ukończonego budynku istnieje pozwolenie na użytkowanie, bo luka między wybudowanym budynkiem a pozwoleniem na użytkowanie to dokładnie miejsce, w którym działa nowe prawo.
- Termin oddania, kary umowne i warunki gwarancji w umowie. Jednolitego ustawowego systemu gwarancji nie znaleźliśmy, więc opieraj się na treści umowy i zapytaj prawnika.
- Przy zakupie na etapie budowy: płatności etapowe powiązane z postępem robót oraz gwarancję bankową lub rachunek powierniczy, jeśli to możliwe, bo obowiązkowego systemu ochrony płatności nabywcy nie znaleźliśmy.
Rynek wtórny: co sprawdzić
- Aktualny wypis z katastru pokazujący własność oraz ewentualne obciążenia lub adnotacje o legalizacji.
- Czy każda część budynku, w tym dobudówki i tarasy, jest objęta pozwoleniem.
- Stan budynku i koszty remontu, które różnią się zbyt mocno, by podawać liczby odpowiedzialnie.
Jak wybrać
- Wybierz nowe, jeśli zależy Ci na czystej historii dokumentów, a możesz zweryfikować pozwolenia, pozwolenie na użytkowanie i rejestrację katastralną lokalu.
- Wybierz rynek wtórny, jeśli ważniejsza jest lokalizacja lub starszy kamienny dom, ale dopiero gdy prawnik potwierdzi status prawny, a transfer nie jest zablokowany adnotacją.
- Jeśli obiekt ma jakąkolwiek nieformalną dobudówkę, traktuj to jako kwestię ceny i prawa, a nie kosmetyki.
FAQ
Czy płacę podatek od przeniesienia przy zakupie nowego mieszkania w Czarnogórze? Agencje podają, że kupujący od dewelopera będącego płatnikiem VAT nie płaci, bo 21% VAT jest już w cenie; potwierdź to w umowie. Jaki jest podatek od przeniesienia na rynku wtórnym? Progresywny od 2024 roku: 3% do 150 000 €, potem 5% i 6% od części powyżej. Czy mogę kupić niezalegalizowany budynek? Według oficjalnej wykładni opisywanej w prasie samowolnych budowli nie wolno przenosić; poprawki zaproponowano w styczniu 2026 roku, więc sprawdź aktualny status. Jak sprawdzić budynek? Poproś o wypis z katastru i pozwolenia i przekaż je do weryfikacji lokalnemu prawnikowi.
Jak pomagamy
Pomagamy porównać konkretne oferty nowych i używanych nieruchomości oraz razem z lokalnym prawnikiem sprawdzamy pozwolenia, status katastralny i warunki umowy, zanim zapłacisz. Treść ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy w Czarnogórze zmieniają się szybko, więc przed podjęciem decyzji potwierdź aktualny stan dla swojej nieruchomości.