Mit: zdalni kupujący zawsze są oszukiwani - jak jest

„Kto kupuje bez obejrzenia, ten zostanie oszukany”. To zdanie często pada na forach i w rodzinnych rozmowach. W artykule sprawdzamy, co jest w nim prawdą, co nie, i co może zrobić kupujący mieszkający w innym kraju. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.

Mit

Rozumowanie jest takie: skoro nie ma Cię na miejscu, niczego nie sprawdzisz, więc sprzedawca albo pośrednik weźmie pieniądze i zniknie. Ludzie wierzą w to nie bez powodu. Historie o fałszywych ogłoszeniach i zaginionych zadatkach krążą szeroko, a kupujący z Warszawy czy Berlina, nabywający mieszkanie w innym kraju, faktycznie zależy od informacji dostarczanych przez innych.

Jak jest naprawdę

Sama odległość nie powoduje oszustw. Straty biorą się z niesprawdzonego konkretnego etapu. Sprzedaż nieruchomości to łańcuch: prawo sprzedawcy, stan nieruchomości, umowa, płatność, rejestracja. Schemat potrzebuje jednego słabego ogniwa, a zdalny kupujący, który niezależnie sprawdza każde z nich, bywa w mocniejszej pozycji niż miejscowy, który zaufał miłemu pośrednikowi.

Wniosek jest praktyczny: bezpieczeństwo to metoda, a nie miejsce. Działa podejście warstwowe, w którym każda warstwa zamyka luki pozostałych.

• Niezależny prawnik, którego wybierasz i opłacasz Ty, a nie sprzedawca czy deweloper. Sprawdza tytuł prawny, obciążenia i umowę oraz może działać na podstawie pełnomocnictwa. Zob. pełnomocnictwo przy zakupie nieruchomości za granicą.
• Aktualny odpis z urzędowego rejestru nieruchomości, uzyskany przez prawnika lub bezpośrednio. Widać w nim właściciela, hipoteki, zajęcia i inne obciążenia.
• Płatność przez notariusza, rachunek klienta prawnika lub escrow, zależnie od praktyki w danym kraju, a nie na nieznany rachunek prywatny.
• Zweryfikowany deweloper przy zakupie z rynku pierwotnego: licencje, pozwolenia, tytuł do gruntu, poprzednie inwestycje, ochrona środków nabywców przez bank lub escrow. Zob. jak zweryfikować dewelopera za granicą.
• Płatność wyłącznie na rachunek wskazany w umowie i potwierdzony przez prawnika telefonicznie, pod numerem znalezionym przez Ciebie, a nie podanym w tym samym mailu.
• Pisemna oferta i pisemna umowa rezerwacyjna z ceną, nieruchomością, terminami i losem zadatku.

Skąd się bierze mit i w czym ma rację

Ziarno prawdy jest. Zdalni kupujący są celem znanych schematów: ogłoszeń o nieruchomościach, które nie są na sprzedaż, „właścicieli”, którzy nimi nie są, pilnych zadatków „na zatrzymanie ceny”, zmiany numeru konta w ostatnim mailu przed płatnością. Opisujemy je w artykule oszustwa przy zakupie nieruchomości za granicą: najczęstsze schematy. Osobna grupa problemów jest prawna, nie przestępcza: ta sama nieruchomość sprzedana dwa razy lub z ukrytymi długami, zob. podwójna sprzedaż i ukryte długi przy zakupie nieruchomości za granicą.

Uczciwa część mitu: kupujący, który polega na jednej osobie, pomija niezależną weryfikację i płaci szybko pod presją, jest narażony, niezależnie od tego, czy jest na miejscu. Nieuczciwa część to słowo „zawsze”.

Przykłady z krajów

Narzędzia różnią się zależnie od kraju. Poniższe przykłady są ogólne i należy je potwierdzić z lokalnym prawnikiem.

Hiszpania. Akt sporządza notariusz, a kupujący może zamówić odpis uproszczony (nota simple) z rejestru nieruchomości, aby zobaczyć właściciela i obciążenia. Notariusz ustala tożsamość stron i sposób płatności. Informacje urzędowe notariatu: Consejo General del Notariado.

Grecja. Od 11 grudnia 2023 r. sprzedaż nieruchomości, według doniesień, musi być opłacana przelewem bankowym lub inną drogą elektroniczną, a notariusz odnotowuje to w akcie. To zamyka jeden z najsłabszych punktów: płatność gotówką, której nikt nie prześledzi.

Cypr. Własność jest zapisana w Land Registry. Prawnik sprawdza nieruchomość pod kątem hipotek i innych obciążeń, a umowa sprzedaży jest składana do rejestracji. Upewnij się, że prawnik jest Twój, a nie wspólny z deweloperem.

Dubaj. Transakcje rejestruje się przez Dubai Land Department. Przy projektach w budowie prawo, jak się powszechnie podaje, wymaga od deweloperów trzymania wpłat nabywców na regulowanym rachunku escrow; poproś o rejestrację projektu i dane rachunku escrow i sprawdź je w oficjalnych kanałach Dubai Land Department.

Tajlandia. Przy kondominium zagraniczny nabywca musi wykazać, że środki pochodzą z zagranicy, a prawo rejestruje się w Departamencie Gruntów. Akt własności, limit własności cudzoziemców w budynku i dorobek dewelopera sprawdza niezależny tajski prawnik.

Jak działać bezpiecznie

• Zatrudnij własnego prawnika przed jakąkolwiek płatnością i ustal zakres oraz honorarium na piśmie.
• Poproś prawnika o świeży odpis z rejestru i porównanie nazwiska sprzedawcy z paszportem lub dokumentami spółki.
• Nie wpłacaj zadatku, dopóki jego warunki nie są zapisane w umowie, a rachunek nie należy do notariusza, prawnika, agenta escrow lub dewelopera wskazanego w dokumentach.
• Sprawdzaj właściciela rachunku i IBAN telefonicznie, pod numerem znalezionym niezależnie. Wiadomość „zmieniliśmy bank” traktuj jako sygnał ostrzegawczy.
• Przy zakupie w budowie: przeczytaj pozwolenia, tytuł do gruntu, harmonogram płatności i gwarancje oraz sprawdź ukończone inwestycje dewelopera.
• Całą korespondencję i dokumenty przechowuj na piśmie, kopie miej u siebie.
• Bądź czujny, gdy cena jest znacznie poniżej rynku, termin mija „dzisiaj” albo ktoś żąda płatności gotówką lub kryptowalutą.
• Pełnomocnictwo udzielaj w wąskim zakresie i prawnikowi, którego sam wybrałeś. Zob. zdalny zakup nieruchomości za granicą.

FAQ

Czy bezpiecznie jest kupić nieruchomość za granicą bez wizyty? Może być, jeśli każdy etap jest niezależnie zweryfikowany. Bezpieczeństwo dają kontrole, a nie obecność, a wyjazd nie zastępuje sprawdzenia rejestru przez prawnika.

Jaka ochrona jest najważniejsza? Niezależny prawnik, który pracuje dla Ciebie i nie ma interesu w transakcji. Bez niego pozostałe warstwy trudno zastosować.

Czy mogę wysłać zadatek pośrednikowi, by zatrzymał nieruchomość? Tylko jeśli tak mówi umowa, a rachunek jest regulowany: escrow, notariusz lub rachunek klienta prawnika. W przeciwnym razie zadatek to ryzyko.

A jeśli deweloper jest prawdziwy, ale opóźniony? To inne ryzyko niż oszustwo: opóźnienie. Sprawdź gwarancje, kary za zwłokę i etap budowy, a płatności wiąż z etapami.

Czy rozmowa wideo to weryfikacja? Pokazuje, że ktoś istnieje, ale nie że jest właścicielem. Właściciela pokazuje tylko rejestr.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych dla kupującego. Ich nie zastępujemy. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy się zmieniają, dlatego przed działaniem zweryfikuj aktualne zasady w danym kraju.