Podwójna sprzedaż i ukryte długi przy zakupie za granicą

Nie każdy problem z nieruchomością za granicą to przestępstwo. Wiele wynika ze zwykłego zachowania sprzedających: hipoteka, o której nie wspomniano, dobudówka bez pozwolenia, zaległe od dwóch lat opłaty na rzecz wspólnoty. Część jest celowa, na przykład gdy tę samą nieruchomość obiecuje się dwóm kupującym. W obu przypadkach kupujący zostaje z problemem prawnym, którego usunięcie jest drogie. Artykuł wyjaśnia typowe mechanizmy i kontrole, które im zapobiegają. Tekst jest ogólny i informacyjny; przepisy różnią się w zależności od kraju, a poniższe wzmianki o krajach to skrócone omówienia, nie porada prawna.

Ta sama nieruchomość sprzedana dwa razy

W krajach, gdzie sprzedaż staje się skuteczna z chwilą podpisania umowy, a rejestracja następuje później, między podpisaniem a rejestracją jest okno. Nieuczciwy (lub niedbały) sprzedający może w tym czasie podpisać drugą umowę albo ustanowić hipotekę. Mocniejszą pozycję ma często ten kupujący, który zarejestrował się pierwszy, choć zasady zależą od kraju i od dobrej wiary kupującego. Hipotetyczna ilustracja: kupujący wpłaca zadatek i podpisuje prywatną umowę przedwstępną, rejestracja następuje po kilku tygodniach; w międzyczasie sprzedający podpisuje inną umowę przedwstępną po wyższej cenie.

Jak prawnik zmniejsza ryzyko:

• Uzyskuje aktualny wypis z rejestru gruntów tuż przed podpisaniem i ponownie krótko przed płatnością.
• Jeśli system na to pozwala, wpisuje ostrzeżenie, adnotację priorytetową lub wpis umowy przedwstępnej, by późniejsze sprzedaże były zablokowane lub widoczne.
• Dba o to, by umowa i schemat płatności odpowiadały etapowi: pieniądze są wypłacane przeciw rejestracji, a nie przeciw obietnicom.
• Korzysta z rachunku notariusza lub rachunku klienta prawnika, aby środki nie wyszły przed zarejestrowanym przeniesieniem własności.

Zobacz także notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą oraz zdalne podpisanie i finalizacja transakcji za granicą.

Hipoteki, zastawy i zajęcia, o których nie powiedziano

Zarejestrowana hipoteka, zajęcie sądowe lub zastaw skarbowy zwykle pozostają przy nieruchomości po sprzedaży, jeśli nie zostaną zlikwidowane przy finalizacji. Sprzedający czasem o nich nie wspominają, licząc na spłatę z pieniędzy kupującego, albo wierzyciel lub sąd wpisał coś, czego sprzedający się nie spodziewał. Widać to we wypisie z rejestru: w Hiszpanii prosty wypis z rejestru gruntów (nota simple) pokazuje właściciela i wpisane obciążenia, takie jak hipoteki i zajęcia; w Turcji adnotacje w akcie własności (tapu) trzeba przeczytać przed podpisaniem, a adnotację o hipotece trzeba usunąć przed sprzedażą. Inne kraje mają odpowiedni wypis; zapytaj prawnika, który i czego nie pokazuje.

Zasady praktyczne:

• Hipoteka sprzedającego jest spłacana z ceny sprzedaży przy finalizacji, z pisemnym potwierdzeniem banku, że obciążenie zostanie wykreślone, a nie na obietnicę.
• Nie przyjmuj „czystego” dokumentu, który przyniósł sprzedający; prawnik zamawia go w rejestrze.
• Sprawdź, czy wyrok lub dług podatkowy sprzedającego może obciążyć nieruchomość według prawa lokalnego.

Zaległe opłaty wspólnoty, podatki i media

Niektóre bieżące długi idą za nieruchomością, nie za osobą. W Hiszpanii opłaty na rzecz wspólnoty za bieżący i poprzedni rok zasadniczo mogą być dochodzone od nowego właściciela, a niezapłacony podatek od nieruchomości IBI może stać się obciążeniem nieruchomości (omówienia kancelarii; potwierdź u prawnika). Podobne zasady istnieją w innych krajach z kondominiami. Hipotetyczny przykład: mieszkanie ma dwa lata zaległych opłat wspólnoty, a nowy właściciel dowiaduje się o tym z pierwszego pisma od administratora. Rozwiązaniem jest zaświadczenie administratora, że sprzedający nie ma zaległości, oraz dowód zapłaty podatków i mediów. Zobacz media i opłaty wspólnoty dla zagranicznych właścicieli.

Samowola budowlana i brak pozwoleń

Dom z dobudówką, basenem, zabudowanym balkonem lub dodatkowym piętrem bez pozwoleń może zostać obłożony karą, wymagać przeróbki, a w niektórych przypadkach rozbiórki, a problem może pozostać przy nieruchomości, nie przy osobie, która budowała. Może też uniemożliwić rejestrowi lub bankowi dokonanie czynności. O co poprosić: pozwolenie na budowę i końcowe pozwolenie na użytkowanie (w Turcji pozwolenie na zamieszkanie, iskan; w Hiszpanii licencja na zamieszkanie i zarejestrowany opis budynku) oraz dowód, że to, co stoi na działce, zgadza się z rejestrem i katastrem.

Kraje, w których problemy regularnie się pojawiają, z ostrożnymi omówieniami:

• Hiszpania. Kupującym zaleca się sprawdzić, czy budynek i każda dobudówka są zarejestrowane i mają licencję oraz czy istnieje licencja na zamieszkanie; nierozwiązana nieprawidłowość planistyczna jest znacznie trudniejsza do naprawienia po zakupie. Zobacz listę kontrolną rynku wtórnego w Hiszpanii.
• Cypr. Prasa od lat pisze, że tysiące kupujących nie może uzyskać tytułów własności (title deeds), głównie z powodu braku końcowych pozwoleń planistycznych lub budowlanych dewelopera albo hipoteki dewelopera na gruncie. Rząd omawiał środki rozwiązania problemu; nie zakładaj, że obowiązują. Wskazówki rządu Wielkiej Brytanii dotyczące zakupu nieruchomości na Cyprze obejmują także title deeds (gov.uk). Zobacz listę kontrolną rynku wtórnego na Cyprze.
• Bułgaria. Sprawdź rejestr i akt oddania budynku do użytku oraz czy zobowiązania dewelopera wobec wspólnoty właścicieli są uregulowane; zobacz listę kontrolną rynku wtórnego w Bułgarii.
• Turcja. Sprawdź adnotacje w tapu, czy budynek ma pozwolenie na zamieszkanie oraz czy w okolicy obowiązują ograniczenia dla obcokrajowców; zobacz listę kontrolną rynku wtórnego w Turcji.

Co obejmuje sprawdzenie tytułu, a czego nie

Wypis z rejestru pokazuje, kto jest wpisany jako właściciel, opis prawny i wpisane obciążenia. Zwykle nie pokazuje niezarejestrowanego najmu, sporu o granice, zaległych opłat, problemów planistycznych w terenie ani podszycia się pod tożsamość sprzedającego. Dlatego prawnik łączy wypis z kontrolą w gminie, zaświadczeniem wspólnoty, oględzinami nieruchomości i weryfikacją tożsamości. Ogólna kolejność jest w naszej liście kontrolnej przed zakupem.

Krótki plan zapobiegania

• Zatrudnij niezależnego prawnika w kraju nieruchomości, który nie pracuje dla sprzedającego.
• Zamów świeży wypis z rejestru przed podpisaniem i przed płatnością.
• Uzyskaj pisemne potwierdzenie braku długów: bank, wspólnota, urząd skarbowy i dostawcy mediów.
• Porównaj budynek z pozwoleniami.
• Płać przez notariusza lub rachunek klienta, przeciw rejestracji.
• Ubezpiecz zakup, jeśli dostępne jest ubezpieczenie tytułu, oraz zobacz ubezpieczenie domu dla właścicieli nierezydentów.

FAQ

Czy akt notarialny chroni przed podwójną sprzedażą? Sam nie. Potwierdza umowę, ale w wielu systemach o pierwszeństwie decyduje rejestracja. Zapytaj prawnika, jak działa lokalny system.

Czy mogę odziedziczyć długi sprzedającego? Obciążenia wpisane na nieruchomości i część bieżących kosztów idą za nieruchomością. Osobiste długi sprzedającego zwykle nie, ale mogą prowadzić do zajęcia sądowego nieruchomości.

Czy oświadczenie „sprzedaż bez długów” wystarczy? Nie. Potrzebne są dokumenty: pismo banku, zaświadczenie wspólnoty, potwierdzenia zapłaty podatków i świeży wypis z rejestru.

Co zrobić, jeśli problem wyjdzie po zakupie? Szybko skontaktuj się z lokalnym prawnikiem. Środki zależą od umowy, rejestru i wypłacalności sprzedającego, a niektóre roszczenia ulegają przedawnieniu.

Czy ubezpieczenie tytułu jest dostępne wszędzie? Nie. W jednych krajach jest powszechne, w innych rzadkie; zapytaj prawnika, czy istnieje i co obejmuje.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych: zamawiają wypisy z rejestru, sprawdzają pozwolenia i długi oraz układają płatność, zanim się zobowiążesz. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy różnią się w zależności od kraju i się zmieniają, dlatego sprawdź aktualny stan u lokalnego prawnika.