Najemca przestał płacić albo ktoś zajął dom? Jak wygląda eksmisja w Hiszpanii, Portugalii, Grecji, Włoszech, Francji, Niemczech, na Cyprze, w Bułgarii, Dubaju i Tajlandii.
Dla właściciela mieszkającego z dala jednym z najbardziej przykrych scenariuszy jest najemca, który przestaje płacić, albo obcy, którzy wprowadzają się do pustego domu. Obawa polega na tym, że prawo sprzyja zajmującemu, a odzyskanie nieruchomości trwa latami. Obraz różni się w zależności od kraju, a w kilku miejscach uczciwa odpowiedź brzmi: „zależy od sądu i okoliczności". Podajemy tylko to, co zdołaliśmy zweryfikować, a resztę oznaczamy jako niepewną. To ogólny przegląd, a nie porada prawna w Twojej sprawie.
Czego obawiają się kupujący
Właściciele boją się trzech rzeczy: najemcy, który przestaje płacić, a nie da się go szybko usunąć; squattera (po hiszpańsku okupa), który zajmuje pusty dom; oraz kosztów, które rosną, gdy właściciel jest za granicą i nie może stawić się na rozprawach. Historie w mediach o wolnych sprawach powiększają obawę ponad typowe doświadczenie, ale nie jest ona bezpodstawna: eksmisja prawie wszędzie odbywa się przez sąd.
Na czym naprawdę polega ryzyko
Trzeba rozdzielić dwie sytuacje. Najemca, który wszedł legalnie na podstawie umowy i przestał płacić, to sprawa cywilna: wynajmujący zwykle musi wysłać wypowiedzenie i uzyskać orzeczenie sądu albo skorzystać z uproszczonej procedury. Osoba, która weszła bez żadnego prawa (squatter), bywa też sprawą karną, ale policja może działać szybko tylko w ograniczonych okolicznościach. W niemal każdym systemie prawnym właściciel nie może stosować samopomocy: zmiana zamków, odcięcie mediów czy wyniesienie rzeczy może pociągnąć odpowiedzialność właściciela, nawet gdy najemca zalega z czynszem.
Uczciwy wniosek: terminy bardzo zależą od sądu, okoliczności i tego, czy najemca się broni. Urzędowych terminów znaleźliśmy niewiele, więc żadnych nie obiecujemy.
Jak to wygląda w poszczególnych krajach
Hiszpania. Ustawa organiczna 1/2025, obowiązująca od 3 kwietnia 2025 r., według hiszpańskich źródeł prawnych dodała naruszenie miru domowego (allanamiento de morada) i bezprawne zajęcie (usurpación) do listy przestępstw, które można rozpatrywać w przyspieszonym postępowaniu karnym. Nie stworzyła automatycznej eksmisji w 48 godzin; tryb przyspieszony stosuje się, gdy sprawa zaczyna się od zawiadomienia policji i spełnione są warunki procedury, a zajęcie wykryte po miesiącach przez nieobecnego właściciela może się nie kwalifikować. Źródła podają, że kwalifikujące się sprawy sąd powinien rozstrzygnąć w około 15 dni od wpłynięcia. Przy niezapłaconym najmie właściciel zwykle korzysta z cywilnej procedury eksmisyjnej (desahucio); typowych czasów nie weryfikowaliśmy. Konieczna jest porada specjalisty co do właściwej ścieżki.
Portugalia. Niezapłacenie czynszu przez dwa miesiące lub dłużej albo spóźnienie powyżej ośmiu dni więcej niż cztery razy w 12 miesiącach to według doniesień podstawy wypowiedzenia umowy, po czym stosuje się specjalną procedurę eksmisyjną (procedimento especial de despejo) prowadzoną przez Balcão do Arrendatário e do Senhorio. Typowych terminów nie potwierdziliśmy w źródle urzędowym.
Grecja. Niedawna reforma (ustawa 5221) według doniesień pozwala certyfikowanemu prawnikowi wydawać nakazy zapłaty i wydania lokalu w przyspieszonym trybie około 20 dni, gdy spełnione są warunki dowodowe. Znaleźliśmy to tylko w źródłach wtórnych i nie zweryfikowaliśmy w tekście ustawy, więc aktualną procedurę potwierdź u greckiego prawnika.
Włochy. Eksmisja za niezapłacony czynsz (sfratto per morosità) opiera się na art. 657 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego. Według doniesień najemca lokalu mieszkalnego, który zalega co najmniej 20 dni, może zostać wezwany do postępowania potwierdzającego (convalida), w którym sąd może wydać tytuł wykonawczy i nakaz zapłaty zaległości; dla umów mieszkalnych podaje się termin łaski do 90 dni od rozprawy. Faktyczne wykonanie przez komornika może zająć dodatkowy czas, którego nie weryfikowaliśmy.
Francja. Zimowa przerwa (trêve hivernale) trwa od 1 listopada do 31 marca: w tym okresie nie wolno wykonywać eksmisji z żadnego powodu. Wynajmujący może nadal wnieść pozew i uzyskać wyrok eksmisyjny, a komornik może doręczyć wezwanie do opuszczenia lokalu (commandement de quitter les lieux), ale wykonanie czeka do końca przerwy. Aktualne zasady zob. service-public.fr.
Niemcy. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu, gdy najemca zalega z czynszem za dwa miesiące (§ 543 Kodeksu cywilnego); najemca może spłacić dług w ciągu dwóch miesięcy od doręczenia pozwu o eksmisję (§ 569), co jest ważnym wyjątkiem. Kaucja może wynosić najwyżej trzy miesięczne czynsze netto (§ 551). Typowych czasów trwania pozwu eksmisyjnego nie weryfikowaliśmy.
Cypr. Opisy przepisów o kontroli najmu podają, że opóźnienie czynszu o 21 dni po wezwaniu uprawnia wynajmującego do złożenia wniosku o eksmisję; najemca ma wtedy 14 dni na odpowiedź z dowodem zapłaty, a jeśli go nie przedstawi, wydawany jest nakaz opuszczenia lokalu w terminie nie krótszym niż 90 dni. Dane pochodzą z zestawień kancelarii i mogły się zmienić, więc zweryfikuj u cypryjskiego prawnika.
Bułgaria. Wypowiedzenie za niezapłacony czynsz zwykle wymaga pisemnego wezwania z terminem na naprawę uchybienia. Źródła wtórne podają, że umowa najmu z notarialnym poświadczeniem podpisów może być podstawą nakazu egzekucyjnego na podstawie Kodeksu postępowania cywilnego z pominięciem pełnego procesu. Nie potwierdziliśmy tego w tekście prawa, więc zapytaj bułgarskiego prawnika lub notariusza, jak sporządzić umowę.
ZEA (Dubaj). Eksmisje regulują ustawa 26 z 2007 r. zmieniona ustawą 33 z 2008 r. Opisy podają, że przy braku zapłaty wynajmujący musi wysłać pisemne wezwanie z 30 dniami na zapłatę lub opuszczenie lokalu, a eksmisja z powodu użytku własnego lub sprzedaży na koniec umowy wymaga zawiadomienia z 12-miesięcznym wyprzedzeniem przez notariusza lub listem poleconym. Spory rozpatruje Centrum Rozstrzygania Sporów Najmu przy Dubai Land Department; media podawały docelowy termin decyzji około 30 dni (do 60 w złożonych sprawach), ale ta liczba jest nieaktualna i jej nie zweryfikowaliśmy. Zob. Dubai Land Department.
Tajlandia. Przewodniki prawne podają, że samopomoc (zamykanie, odcinanie mediów, zajmowanie rzeczy) jest niedozwolona; wynajmujący musi wysłać pisemne wypowiedzenie (przy braku zapłaty podaje się 30 dni), potem złożyć pozew o wydanie lokalu, a wyrok wykonuje urzędnik sądowy. Dokładny termin zależy od umowy i prawa, więc zapytaj tajlandzkiego prawnika.
Jak się zabezpieczyć
- Zawieraj umowę na piśmie w języku lokalnym z tłumaczeniem, które rozumiesz; określ czynsz, indeksację, kaucję, inwentarz, media i tryb zawiadomień. Zarejestruj umowę tam, gdzie jest to wymagane.
- Pobierz maksymalną dozwoloną kaucję, a gdzie to możliwe, gwarancję bankową. Sprawdź limity prawne: w Niemczech to np. trzy miesięczne czynsze netto.
- Sprawdzaj najemców: dokumenty dochodowe, zatrudnienie, referencje poprzedniego wynajmującego, dowód tożsamości. Przestrzegaj lokalnych przepisów o ochronie danych i niedyskryminacji.
- Rozważ ubezpieczenie niezapłaconego czynszu. Takie produkty według doniesień istnieją na kilku rynkach, np. w Hiszpanii i we Francji, ale warunki, wyłączenia i wymogi weryfikacji najemcy są różne; nie sprawdzaliśmy każdego produktu, więc zapytaj lokalnego brokera. Zob. ubezpieczenie nieruchomości za granicą.
- Skorzystaj z lokalnego zarządcy lub agenta, który szybko wyśle zawiadomienia i stawi się na rozprawach; zob. zarządzanie nieruchomością dla właścicieli na odległość.
- Nie zostawiaj nieruchomości bez wizyt i kontroli; sąsiedzi, zarządca budynku lub ochrona szybciej Cię ostrzegą. Monitoruj rachunki za media i skrzynkę pocztową.
- Nigdy nie stosuj samopomocy wobec zajmujących. Może to uczynić właściciela pozwanym.
- Nie planuj „gwarantowanego" czynszu. Zob. dochód z najmu za granicą nie jest pasywny ani gwarantowany i podatek od najmu dla mieszkańców UE.
- Prowadź dokumentację: umowa, historia płatności, wysłane zawiadomienia, zdjęcia i korespondencja jako dowody.
Kiedy potrzebny prawnik lub notariusz
Przed wynajmem poproś lokalnego prawnika o przygotowanie lub sprawdzenie umowy i wyjaśnienie trybu zawiadomień. Przy pierwszej zaległości skontaktuj się z prawnikiem, bo w każdym kraju są terminy i formalne zawiadomienia, które muszą być poprawne. Przy squatterach natychmiast wezwij policję i prawnika i nie wchodź w konfrontację z zajmującymi. Zob. też notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą.
FAQ
Czy mogę zmienić zamki, jeśli najemca nie płaci? W większości systemów nie. Samopomoc może być niezgodna z prawem. Idź drogą wypowiedzenia i sądu.
Jak długo trwa eksmisja? Zależy od kraju, sądu i tego, czy najemca się broni. Średnich czasów dla wszystkich wymienionych krajów nie weryfikowaliśmy, więc nie podajemy liczb.
Czy hiszpańska ustawa z 2025 r. uczyniła eksmisję squattersów natychmiastową? Według doniesień wprowadziła naruszenie miru domowego i bezprawne zajęcie do przyspieszonego postępowania karnego, ale nie automatyczną eksmisję w 48 godzin, a warunki muszą być spełnione.
Czy ubezpieczenie zapłaci za niezapłacony czynsz? Niektóre polisy gwarancji czynszu tak, z warunkami i wyłączeniami. Zapytaj lokalnego brokera i przeczytaj polisę.
Czy wynajmujący odpowiada za rachunki najemcy? Zwykle nie, ale niezapłacone opłaty za budynek i podatki lokalne mogą obciążyć właściciela. Sprawdź umowę i lokalne przepisy.
Czy zarządca może to wszystko załatwić za mnie? Zarządca zajmie się zawiadomieniami i organizacją, ale stroną w sądzie zwykle pozostaje właściciel; potwierdź u prawnika.
Jak pomagamy
D.H. Realting to trójjęzyczna platforma, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Pomożemy znaleźć prawnika i zarządcę przed wynajmem. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Prawo eksmisyjne się zmienia i zależy od okoliczności, dlatego aktualne zasady sprawdzaj u lokalnego prawnika.