Notariusz czy prawnik: kogo potrzeba przy zakupie za granicą

W domu możesz być przyzwyczajony do jednego specjalisty, który „załatwia papiery”. Za granicą role są podzielone inaczej, a kupujący, który zakłada, że dba o niego notariusz, może zostać bez żadnej ochrony. Poradnik wyjaśnia, kto co robi w dwóch głównych systemach, jak zadbać, by ktoś był po Twojej stronie, jak sprawdzić prawnika i co powinna zawierać umowa o wynagrodzenie. Tekst jest informacyjny i nie stanowi porady prawnej; każdy kraj ma własne zasady, więc opis jest ogólny i należy go potwierdzić na miejscu.

Dwa modele

Kraje prawa kontynentalnego z notariatem. W Hiszpanii, Włoszech, Francji, Grecji, Portugalii i Bułgarii przeniesienie nieruchomości odbywa się zwykle w akcie sporządzonym lub poświadczonym przez notariusza, który jest funkcjonariuszem publicznym. W Bułgarii i Grecji akt notarialny jest wymagany dla ważności przeniesienia; źródła kancelarii dla pozostałych krajów opisują tę samą regułę w praktyce. Notariusz sprawdza tożsamość i zdolność, odczytuje akt, sprawdza wpis w rejestrze, w niektórych systemach pobiera podatki i kieruje akt do rejestracji. Notariusz ma być bezstronny. Na tym polega rzecz: notariusz nie jest Twoim obrońcą. Nie będzie negocjował za Ciebie, nie musi powiedzieć, że cena jest zawyżona, i nie służy wychwytywaniu wszystkich handlowych słabości transakcji.

Kraje w stylu common law. Na Cyprze, w ZEA (zwłaszcza w Dubaju), w Wielkiej Brytanii i Irlandii umowę zwykle negocjują i przygotowują prawnicy (solicitors, adwokaci), a państwowy rejestr (księga gruntowa lub Departament Ziemi) odnotowuje przeniesienie. Prawnik jest tu postacią centralną. Na Cyprze prawnik kupującego zwykle sprawdza tytuł, sporządza lub opiniuje umowę sprzedaży i składa ją w okręgowym urzędzie ziemskim; w Dubaju część procesu prowadzą brokerzy i biura powiernicze, a własny prawnik kupującego jest ważniejszy, bo strona sprzedawcy często ma silne zaplecze. Szczegóły różnią się między emiratami i zależą od tego, czy nieruchomość jest w budowie, czy z rynku wtórnego.

W obu modelach pomocne jest pytanie: kto dokładnie jest opłacany za ochronę moich interesów?

Prawnik, którego potrzebujesz

W każdym systemie zatrudnij własnego niezależnego lokalnego prawnika, który działa dla Ciebie. Typowe zadania:

• Sprawdzenie tytułu, obciążeń (hipoteki, zastawy, zajęcia), pozwoleń na budowę i statusu prawnego działki lub lokalu.
• Przy nowej inwestycji: sprawdzenie dewelopera, licencji, gwarancji i ochrony zadatku. Zobacz listę kontrolną przed zakupem, a dla Tajlandii weryfikację nieruchomości i ochronę przed oszustwami.
• Przegląd lub negocjacja rezerwacji i umowy sprzedaży, w tym losu zadatku, jeśli kontrole wypadną źle.
• Uzyskanie numerów podatkowych, organizacja płatności, obecność przy podpisaniu lub działanie na podstawie pełnomocnictwa.
• Doprowadzenie rejestracji do momentu, gdy masz dowód własności.

Niezależny prawnik czy prawnik sprzedawcy

Deweloper lub sprzedawca często proponuje „naszego prawnika, który załatwi wszystko dla obu stron”. Zachowaj ostrożność. Prawnik działający dla sprzedawcy albo opłacany przez dewelopera lub agenta ma konflikt interesów, jeśli doradza także Tobie. W niektórych miejscach jeden prawnik może legalnie działać dla obu stron za pisemną zgodą; to nie czyni tego dobrym pomysłem. Oznaki konfliktu:

• Prawnika wskazał sprzedawca, deweloper lub agent i to oni mu płacą albo ma prowizję za doprowadzenie transakcji do końca.
• Prawnik nie rozmawia z Tobą bezpośrednio albo wysyła tylko krótkie „wszystko w porządku”.
• Prawnik zniechęca do sprawdzeń lub do tłumaczenia umowy.
• Agent upiera się przy jednym prawniku lub jednym rachunku do płatności.

Płać swojemu prawnikowi sam i żądaj pisemnego potwierdzenia, że działa wyłącznie dla Ciebie. Jeśli potrzebujesz poleceń, zapytaj niezależną izbę adwokacką lub źródło bez interesu prowizyjnego. Nasza platforma koordynuje niezależnych lokalnych prawników; umowę zawierasz z nimi bezpośrednio.

Jak sprawdzić prawnika

• Potwierdź uprawnienia w rejestrze adwokatów. Krajowa lub regionalna izba kraju zakupu zwykle taki rejestr prowadzi (na przykład Cypryjska Izba Adwokacka, organy adwokatury hiszpańskiej i greckiej). Rada Adwokatur i Stowarzyszeń Prawniczych Europy odsyła do izb krajowych, a portal e-Sprawiedliwość ma dział o wyszukiwaniu prawnika w każdym państwie członkowskim.
• Zapytaj o imię i nazwisko konkretnej osoby, która wykona pracę, a nie tylko o kancelarię, oraz o datę wpisu.
• Zapytaj, czy ma ubezpieczenie odpowiedzialności zawodowej i na jaką sumę.
• Poproś o referencje, do których można zadzwonić; nie opieraj się na opiniach na stronie samego prawnika.
• Sprawdź adnotacje dyscyplinarne, jeśli rejestr je pokazuje, i czy prawnik mówi w języku, w którym możesz podejmować ważne decyzje.
• Notariusza sprawdź podobnie przez izbę notarialną, jeśli istnieje.

Honorarium i umowa o wynagrodzenie

Struktura wynagrodzenia bywa różna: stała kwota, procent od ceny, stawka godzinowa lub połączenie. W niektórych krajach taksa notarialna i opłaty rejestrowe są ustawowe, w innych nie. Nie podajemy typowych procentów, bo nie zdołaliśmy zweryfikować aktualnych liczb dla każdego kraju, a odpowiedź zależy od transakcji. Zamiast tego przed jakąkolwiek płatnością poproś na piśmie o:

• Kto jest klientem oraz oświadczenie, że prawnik nie działa dla sprzedawcy, dewelopera ani agenta.
• Dokładny zakres: badanie nieruchomości, przegląd umowy, obecność przy podpisaniu, rejestracja, numer podatkowy, otwarcie rachunku.
• Cenę łączną z VAT i to, co jest wyłączone (notariusz, rejestr, podatki, tłumaczenia, podróże).
• Jak i kiedy płacisz oraz czy część jest wstrzymana do rejestracji.
• Co się stanie, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku: co jest zwrotne, a co nie.
• Czy prawnik otrzymuje cokolwiek od osób trzecich (prowizja agenta, opłata dewelopera). Odpowiedź ma brzmieć „nie”, albo musi to być ujawnione i uzgodnione.
• Imię i nazwisko osoby odpowiedzialnej oraz termin raportu.

Pełną listę kosztów znajdziesz w artykule o całkowitym koszcie posiadania za granicą.

FAQ

Czy notariusz wystarczy? Nie, jeśli chcesz mieć doradcę. W systemach notarialnych notariusz jest bezstronny i służy obu stronom oraz prawu. Czy ufać prawnikowi dewelopera? Odradzamy; weź własnego. Czy ten sam prawnik może reprezentować kupującego i sprzedawcę? Niektóre systemy to dopuszczają za zgodą, ale to konflikt interesów i nie jest wskazane dla nierezydenta. Czy płacić prawnikowi przed transakcją? Uzgodnij harmonogram płatności na piśmie; nie płać całości honorarium gotówką ani na rachunek prywatny. Czy muszę jechać osobiście? Zwykle nie, jeśli masz jasne pełnomocnictwo i prawnika, któremu ufasz.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych. Pomożemy przekazać zlecenie prawnikowi w Twoim języku i oddzielić stronę sprzedaży od strony doradztwa. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; aktualne przepisy zweryfikuj w izbie adwokackiej, izbie notarialnej lub u licencjonowanego prawnika.