Nieruchomość czy lokata: co się bardziej opłaca?

Wielu mieszkańców Polski, Niemiec, Czech i krajów bałtyckich trzyma oszczędności na lokatach i zastanawia się, czy mieszkanie zarobiłoby więcej. Uczciwa odpowiedź brzmi: czasem, pod pewnymi warunkami i nie automatycznie. Nieruchomość nie jest „lepszą lokatą”. To inny składnik majątku, z własnym dochodem, własnym ryzykiem i własnymi kosztami. Ten artykuł daje schemat porównania obu rozwiązań na równych zasadach. Pozostałe teksty serii omawiają poszczególne części: oprocentowanie lokat, inflacja i realna stopa zwrotu, rentowność najmu a odsetki od lokaty po podatkach i kosztach, dźwignia kredytowa i jej ryzyka oraz pozafinansowe korzyści z posiadania nieruchomości za granicą.

Schemat: całkowita stopa zwrotu, nie tylko czynsz

Lokata płaci jedno: odsetki. Nieruchomość płaci na kilka sposobów, a każdy ma stronę kosztową. Aby porównanie było uczciwe, policz wszystko dla obu wariantów, po podatkach i w tym samym okresie.

• Rentowność najmu netto. Pobrany czynsz minus puste miesiące, zarządzanie, remonty, czynsz administracyjny, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości i podatek dochodowy.
• Wzrost wartości. Zmiana ceny nieruchomości w okresie posiadania. Może być dodatnia, zerowa lub ujemna.
• Zaoszczędzony czynsz. Jeśli mieszkasz w nieruchomości, czynsz, którego już nie płacisz, jest zyskiem, zwykle nieopodatkowanym.
• Koszty. Podatki i opłaty przy zakupie, koszty sprzedaży i podatek od zysku kapitałowego przy wyjściu.
• Podatki w trakcie. Przy lokacie to podatek od odsetek. Przy nieruchomości podatek od czynszu i czasem roczny podatek od nieruchomości.

Potem lokata: odsetki po podatku. Na końcu zestaw oba warianty z inflacją. Zwrot po podatku, który nie przewyższa inflacji, oznacza utratę siły nabywczej, nawet jeśli saldo rośnie. Piszemy o tym w artykule o realnej stopie zwrotu.

Hipotetyczne porównanie na 10 lat

To ilustracja z okrągłymi liczbami, nie prognoza ani dane rynkowe. Założenia wybraliśmy jak najprostsze.

Oszczędzający angażuje EUR 212 000 na dziesięć lat. W wariancie A trafiają one na lokatę. W wariancie B kupuje za nie mieszkanie za EUR 200 000, a EUR 12 000 (6%) pochłaniają podatki i opłaty przy zakupie.

Lokata. Załóżmy 3% rocznie brutto i 19% podatku od odsetek, czyli 2,43% netto rocznie z kapitalizacją. Po dziesięciu latach EUR 212 000 rośnie do około EUR 270 000. Załóżmy inflację 2,5% rocznie: ceny w dziesięć lat wzrosną o ok. 28%, więc EUR 270 000 kupi tyle, co dziś około EUR 211 000. Saldo wzrosło, siła nabywcza nie.

Nieruchomość. Załóżmy, że mieszkanie przynosi EUR 5 000 rocznie netto po wszystkich kosztach i podatkach, czyli 2,5% ceny. Przez dziesięć lat to EUR 50 000, bez reinwestowania. Załóżmy wzrost ceny o 2% rocznie, do ok. EUR 243 800, koszty sprzedaży 3% (ok. EUR 7 300) i podatek od zysku EUR 5 000. Wpływ ze sprzedaży to ok. EUR 231 500. Po dodaniu EUR 50 000 czynszu wychodzi ok. EUR 281 500. W dzisiejszych pieniądzach to ok. EUR 220 000.

W tym przykładzie nieruchomość kończy około EUR 11 000 do przodu w ujęciu nominalnym. Zmieńmy teraz jedno założenie: ceny w ogóle nie rosną. Wpływ po kosztach sprzedaży spada do ok. EUR 194 000, suma wynosi ok. EUR 244 000, a lokata wygrywa o ok. EUR 26 000. Wynik zależy niemal wyłącznie od wzrostu cen, którego nikt nie może obiecać. To główna myśl całej serii.

Kiedy nieruchomość może wygrać

• Trzymasz ją długo, dziesięć lat lub więcej, więc koszty zakupu się rozkładają.
• Kupujesz po uczciwej cenie na rynku z realnym popytem na najem i stabilnymi najemcami.
• Mieszkasz w niej lub będziesz mieszkać, więc liczy się zaoszczędzony czynsz.
• Spodziewasz się, że ceny i czynsze podążą za inflacją, co chroni realny składnik majątku lepiej niż roszczenie nominalne. To tendencja, nie reguła.
• Oprocentowanie lokat po podatku jest niższe od inflacji, jak często bywało w ostatnich latach.
• Używasz nieruchomości w sposób, w jaki nie da się użyć lokaty: dom, miejsce dla rodziny, baza w innym kraju.

Kiedy lepsza jest lokata

• Horyzont jest krótki, poniżej około pięciu lat. Koszty zakupu i sprzedaży mogą zjeść cały zysk.
• Pieniądze mogą być potrzebne wkrótce. Lokata jest płynna, a sprzedaż nieruchomości może trwać miesiące i odbyć się ze zniżką.
• Koszty zakupu są wysokie, jak w niektórych krajach, albo grozi przepłacenie.
• Rynek najmu jest słaby, puste miesiące są częste lub przepisy restrykcyjne.
• Nieruchomość jest w innej walucie niż twoje życie i dochody albo w kraju z ryzykiem regulacyjnym lub politycznym.
• Kredyt kosztowałby więcej, niż zarabia nieruchomość.
• Kwota sprawiłaby, że jeden obiekt stanie się większością majątku. Lokaty do EUR 100 000 na osobę w jednym banku obejmuje system gwarantowania depozytów w państwach UE (w Polsce BFG). Nieruchomość takiej ochrony nie ma.

Czego nie pokażą pieniądze

Nieruchomość daje też to, czego nie daje lokata: własne użytkowanie, miejsce dla rodziny, możliwą drogę do pobytu poza UE, składnik majątku do przekazania w spadku i dywersyfikację poza jeden bank i jedną walutę. Zabiera też: czas, zarządzanie, nerwy, brak płynności i koncentrację w jednym obiekcie. Opisujemy to w artykule o pozafinansowych korzyściach z posiadania nieruchomości za granicą. Wyceń to uczciwie, zanim zdecydujesz.

Jak zrobić własne porównanie

• Zapisz horyzont i datę, kiedy możesz potrzebować pieniędzy.
• Sprawdź realne oprocentowanie lokaty, które możesz dostać, po podatku.
• Zbuduj pełną listę kosztów nieruchomości, korzystając z artykułu o całkowitych kosztach posiadania i z kalkulatorów.
• Sprawdź trzy scenariusze cen: spadek, brak zmian, wzrost.
• Powtórz obliczenia z kredytem dopiero po lekturze artykułu o dźwigni kredytowej.

FAQ

Czy nieruchomość zawsze zarabia więcej niż lokata? Nie. W naszym przykładzie wygrywa tylko przy wzroście cen. Przy stałych cenach wygrywa lokata. Wynik zależy od ceny, kosztów, podatków, horyzontu i rynku.

Jak długo trzeba trzymać nieruchomość, aby pokonać lokatę? Nie ma stałej liczby. Koszty zakupu i sprzedaży płaci się raz, więc dłuższy okres je rozkłada. Poniżej około pięciu lat trudno je pokryć.

Czy lokata jest całkowicie bez ryzyka? Jest chroniona gwarancją do EUR 100 000 na osobę w jednym banku, ale inflacja i podatki mogą obniżać jej realną wartość. Powyżej limitu liczy się wypłacalność banku.

Czy można łączyć oba rozwiązania? Wiele osób tak robi. Płynna rezerwa na lokacie, a w nieruchomość tylko pieniądze, które nie będą potrzebne, to częste podejście. Nie udzielamy osobistych porad co do proporcji.

Czy odpowiedź zmienia się przy zakupie za granicą? Tak. Dochodzą waluta, lokalne podatki, zarządzanie na odległość i przepisy prawa. Omawiają to przewodniki cen i rentowności na naszej stronie.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; wyniki z przeszłości nie gwarantują przyszłych. Wszystkie liczby w przykładzie są hipotetyczne. Przed decyzją sprawdź aktualne przepisy i stawki w banku, urzędzie skarbowym i u niezależnego doradcy.