Dźwignia kredytowa a zwrot z nieruchomości: ryzyka

Kredyt hipoteczny może sprawić, że inwestycja w nieruchomość będzie wyglądać znacznie lepiej niż lokata. Może też zamienić niewielki spadek ceny w dużą stratę własnych pieniędzy. W tym artykule wyjaśniamy, jak działa dźwignia, na hipotetycznym teście warunków skrajnych, i na co patrzeć: oprocentowanie, wskaźnik kredytu do wartości, przepływy pieniężne i waluta. Artykuł należy do serii, która zaczyna się od tekstu nieruchomość czy lokata: co się bardziej opłaca. O stronie kredytowej piszemy w artykułach kredyt hipoteczny dla nierezydentów i kredyt w swoim kraju pod nieruchomość za granicą.

Co robi dźwignia

Z kredytem kupujesz większy składnik majątku za mniej własnych pieniędzy. Zwrot z twoich własnych środków zależy wtedy od trzech rzeczy: ile zarabia nieruchomość, ile kosztuje kredyt i ile pożyczyłeś. Jeśli nieruchomość zarabia więcej, niż kosztuje kredyt, dźwignia podnosi twój zwrot. Jeśli mniej, obniża go. Ponieważ kredyt jest stały, zyski i straty z ceny spadają na mniejszą kwotę twoich pieniędzy.

Hipotetyczny przykład

To ilustracja z okrągłymi liczbami. Nie jest to prognoza, oferta ani dane rynkowe. Pomijamy koszty zakupu i prowizje kredytowe, które pogorszyłyby każdy wynik.

Mieszkanie kosztuje EUR 200 000 i przynosi EUR 4 400 rocznie netto po kosztach i podatku (rentowność netto 2,2%, zobacz most od brutto do netto). Załóżmy, że cena rośnie 2% rocznie, czyli o EUR 4 000. Nieruchomość zarabia EUR 8 400 rocznie, czyli 4,2% ceny.

• Bez kredytu. Twój kapitał to EUR 200 000, zwrot 4,2%.
• Połowa pożyczona. Kredyt EUR 100 000 na 4%, tylko odsetki, kosztuje EUR 4 000 rocznie. Twój kapitał to EUR 100 000, zostaje ci EUR 4 400, zwrot 4,4%. Dźwignia trochę pomogła, bo 4% jest nieco poniżej 4,2%.
• Oprocentowanie 5,5%. Odsetki to EUR 5 500, zostaje ci EUR 2 900, zwrot 2,9%. Dźwignia teraz szkodzi.
• Brak wzrostu cen. Nieruchomość zarabia tylko EUR 4 400, czyli 2,2%. Przy kredycie 4% zostaje ci EUR 400 na EUR 100 000, zwrot 0,4%, wobec 2,2% bez kredytu.

Stopa progowa

Stopa progowa to oprocentowanie kredytu, przy którym dźwignia ani nie pomaga, ani nie szkodzi: zwrot z nieruchomości w stosunku do jej ceny. W przykładzie to 4,2% przy wzroście cen 2% rocznie i 2,2% bez wzrostu cen. Jeśli twój kredyt kosztuje więcej, zadłużenie obniża zwrot. Pamiętaj, że chodzi o pełny koszt, łącznie z opłatami, i że przy zmiennym oprocentowaniu może się zmienić. Zmienia się też porównanie z lokatą: kredyt za 4% przy lokacie dającej 2,4% po podatku oznacza, że płacisz więcej, niż zarabiasz na oszczędnościach.

Test skrajny: spadek cen

Załóżmy, że ceny spadają w rok o 10%, z EUR 200 000 do EUR 180 000, a dla prostoty pomijamy czynsz.

• Bez kredytu. Tracisz EUR 20 000 z EUR 200 000, czyli 10%.
• Z kredytem EUR 100 000. Nadal jesteś winien EUR 100 000. Twój kapitał spada z EUR 100 000 do EUR 80 000, strata 20%, dwa razy większa procentowo.

Wskaźnik kredytu do wartości (LTV) to kredyt podzielony przez wartość nieruchomości. Wynosił 50%, a teraz ok. 55,6%. Im wyższe LTV, tym mniejszy zapas. Przy dużym spadku wartości bank może, zależnie od umowy, zażądać dodatkowego zabezpieczenia lub szybszej spłaty; przeczytaj ten zapis. Przymusowa sprzedaż na słabym rynku zwykle odbywa się ze zniżką.

Test skrajny: oprocentowanie

Wrażliwość na stopy zależy od rodzaju kredytu. Przy oprocentowaniu zmiennym albo po końcu okresu stałego wzrost stóp przechodzi wprost do raty. W przykładzie wzrost z 4% do 5,5% od EUR 100 000 dodaje EUR 1 500 rocznie. Większy kredyt mnoży efekt. Zapytaj, co się stanie po końcu okresu stałej stopy i czy za wcześniejszą spłatę jest opłata.

Ryzyko przepływów pieniężnych

Kredyt spłaca się gotówką co miesiąc, nawet gdy mieszkanie stoi puste. W przykładzie spłata EUR 100 000 w 25 lat na 4% w ratach równych wymaga ok. EUR 6 300 rocznie. Czynsz netto to EUR 4 400, więc ok. EUR 1 900 rocznie dopłacasz sam, a w roku pustostanu więcej. Kredyty z samymi odsetkami mają niższe raty, ale kapitał nadal trzeba spłacić. Miej rezerwę na kilka miesięcy rat.

Niedopasowanie walutowe

Kredyt w jednej walucie przy dochodach i czynszu w innej dodaje drugie ryzyko. Na przykład rezydent z dochodem w złotych, który pożycza w euro, jest winien stałą kwotę euro. Jeśli euro drożeje o 10% wobec złotego, kredyt kosztuje 10% więcej złotych, cokolwiek zrobi nieruchomość. Jeśli możesz, dopasuj walutę kredytu do waluty dochodu, z którego go spłacasz, i zobacz waluta i płatności dla kupujących za granicą. Niektóre zagraniczne banki kredytują nierezydentów tylko w walucie lokalnej, a w niektórych krajach banki w kraju zamieszkania nie przyjmują nieruchomości za granicą jako zabezpieczenia. Nie potwierdzaliśmy stóp i zasad dla każdego kraju; sprawdź je.

Inne ryzyka

• Bank może przeszacować nieruchomość lub zmienić warunki przy refinansowaniu.
• Nierezydent może w ogóle nie dostać kredytu albo dostać go przy większym wkładzie własnym.
• Kredyt zabezpieczony na twoim domu, aby kupić inną nieruchomość, naraża twój dom.
• Twoje dochody mogą spaść, możesz stracić pracę.

Kiedy lepiej bez kredytu

• Zapłaciłbyś więcej odsetek, niż zarabia nieruchomość.
• Przepływy nie spinają się w roku pustostanu.
• Kredyt jest w walucie, w której nie zarabiasz.
• Nieruchomość to twój jedyny duży składnik majątku.
• Nie możesz utrzymywać rezerwy.

Lokata nie ma tego problemu, ale ma własne: inflację i podatek, zobacz oprocentowanie lokat, inflacja i realna stopa zwrotu.

FAQ

Czy kredyt zawsze podnosi zwrot? Nie. Tylko jeśli zwrot z nieruchomości w stosunku do ceny jest wyższy niż pełny koszt kredytu. W przeciwnym razie go obniża.

Jakie LTV jest bezpieczne? Nie ma jednej liczby. Im niższe LTV, tym większy zapas przy spadku cen. Banki ustalają własne limity, często niższe dla nierezydentów.

Czy odsetki można odliczyć od podatku? Zależy od kraju i od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy zamieszkana. Zapytaj lokalnego doradcę podatkowego.

Czy można zaciągnąć kredyt w kraju pod własne mieszkanie, by kupić za granicą? Czasem tak. Ryzyko spada wtedy na twój dom. Zobacz artykuł o kredycie w swoim kraju pod nieruchomość za granicą.

Czy warto spłacić kredyt wcześniej? Zależy od oprocentowania, ewentualnej opłaty i tego, co jeszcze mogłyby zarobić te pieniądze. Porównuj po podatku.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; wyniki z przeszłości nie gwarantują przyszłych. Wszystkie liczby w przykładach są hipotetyczne; rzeczywiste warunki poznasz u kredytodawcy, a swoją sytuację omów z wykwalifikowanym doradcą.