E-podpis, notariusz wideo czy pełnomocnictwo? Co akceptują różne kraje, gdy nie możesz przyjechać, i błędy w dokumentach, które opóźniają zamknięcie transakcji.
Nieruchomość za granicą można kupić bez podróży, ale o sposobie decyduje nie pytanie „czy jest aplikacja”, tylko „jaką formę aktu wymaga prawo danego kraju”. Ten artykuł dotyczy dokumentów i podpisów. O planowaniu, oglądaniu i zarządzaniu przeczytasz w naszym przewodniku o zakupie nieruchomości za granicą na odległość.
Trzy poziomy podpisu
- Umowa rezerwacyjna lub oferta to zwykle dokument prywatny. Zwykły lub zaawansowany podpis elektroniczny często wystarcza, ale wagę podpisu określa każdy kraj.
- Pełnomocnictwo w większości wymienionych krajów jest dokumentem notarialnym. To typowy sposób, by upoważnić kogoś do podpisania aktu w Twoim imieniu.
- Umowę przenoszącą własność zwykle podpisuje się przed notariuszem lub równorzędnym urzędnikiem, osobiście lub przez pełnomocnika.
Co robi, a czego nie robi eIDAS
Według unijnego rozporządzenia eIDAS kwalifikowany podpis elektroniczny ma taki sam skutek prawny jak podpis własnoręczny we wszystkich państwach UE, a innych podpisów elektronicznych nie można odrzucić tylko dlatego, że są elektroniczne. eIDAS nie zastępuje jednak krajowych przepisów o formie aktu dotyczącego nieruchomości. Kwalifikowany podpis na PDF nie zamieni sprzedaży wymagającej aktu notarialnego w umowę prywatną. Podpis niekwalifikowany może mieć mniejszą wagę, a o tym decydują państwa członkowskie. Dlatego e-podpis przydaje się przy rezerwacjach i dokumentach pomocniczych, a które dokumenty można tak podpisać, zapytaj lokalnego prawnika.
Kraj po kraju
Hiszpania. Ustawa 11/2023, obowiązująca od 9 listopada 2023 r., według opracowań kancelarii dopuszcza elektroniczne podpisanie niektórych czynności notarialnych przed notariuszem przez wideo, w tym czynności spółek i pełnomocnictw, poza ogólnymi i prewencyjnymi. Nie znaleźliśmy potwierdzenia, że w ten sposób można podpisać akt sprzedaży nieruchomości, więc zakładaj, że albo przyjeżdżasz, albo udzielasz pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo można podpisać w hiszpańskim konsulacie w Twoim kraju (według doniesień bez apostille i tłumaczenia) lub u notariusza w kraju zamieszkania, z apostille i tłumaczeniem przysięgłym na hiszpański.
Portugalia. Dekret-ustawa 126/2021 umożliwił od 4 kwietnia 2022 r. dokonywanie czynności autentycznych, w tym aktów sprzedaży nieruchomości i umów kredytu hipotecznego, przez wideokonferencję, a od października 2022 r. przez platformę obsługi zdalnej na portalu sprawiedliwości (zob. stronę rządową o cyfryzacji). Nie udało się zweryfikować, czy nierezydent bez portugalskiej tożsamości cyfrowej może z niej skorzystać, więc zapytaj notariusza lub biuro Casa Pronta, zanim na to postawisz.
Grecja. Zakup zawiera się w akcie notarialnym przed greckim notariuszem. Możesz stawić się osobiście lub działać przez pełnomocnika: pełnomocnictwo podpisuje się w greckim konsulacie lub u notariusza w domu, opatruje apostille i tłumaczy na grecki u tłumacza z uprawnieniami.
Cypr. Umowę sprzedaży się podpisuje, a prawnik kupującego w ciągu 30 dni opłaca opłatę skarbową i składa umowę w księdze gruntowej, w znalezionych źródłach w ciągu 60 dni. Niektórzy kupujący potrzebują zezwolenia urzędnika okręgowego; zapytaj prawnika, czy dotyczy Ciebie. Nie znaleźliśmy jasnej reguły dotyczącej pełnomocnictw; zakładaj pełnomocnictwo notarialne z apostille i sprawdź.
Bułgaria. Akt sporządza notariusz właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Pełnomocnictwo podpisane za granicą musi być tam poświadczone notarialnie, opatrzone apostille i przetłumaczone na bułgarski przez tłumacza przysięgłego; według kancelarii powinno opisywać nieruchomość i główne warunki. Jeśli nie mówisz po bułgarsku, przy podpisie obecny jest tłumacz.
Dubaj. Artykuły kancelarii i pośredników opisują pełnomocnictwo szczególne wskazujące nieruchomość i czynności, poświadczone notarialnie, z apostille lub legalizacją konsularną, uwierzytelnione w ZEA i przetłumaczone na arabski. Nie udało się tego potwierdzić w Departamencie Gruntów, więc zapytaj licencjonowanego pośrednika i biuro trustee. Płatności za obiekt w budowie trafiają na rachunek escrow dewelopera, który można sprawdzić w Departamencie Gruntów.
Wysyłka oryginałów
Oryginały nadal mają znaczenie: pełnomocnictwo, apostille, czasem podpisany akt. Używaj kuriera ze śledzeniem, skanuj wszystko przed wysyłką i poproś prawnika na piśmie o wskazanie, które strony muszą być oryginałami i ile egzemplarzy potrzeba. Spóźnione pełnomocnictwo lub komplet z apostille bez jednej strony to najczęstsza przyczyna przesunięcia terminu transakcji.
Pieniądze i escrow
W niektórych krajach pieniądze płynie się przed aktem, w innych dopiero przy akcie. Płać tylko na rachunek wskazany w umowie, z rachunku na swoje nazwisko, i zapytaj prawnika, jak środki są przechowywane do czasu rejestracji. Zob. waluta i płatności dla kupujących z zagranicy.
Pułapki
- Strefy czasowe. Termin o 10:00 w Nikozji to 09:00 w Warszawie, a 10:00 w Dubaju to 07:00 lub 08:00 w Warszawie (w ZEA nie zmienia się czasu na letni), więc sprawdź, w jakiej strefie czasowej podano godzinę, i ustal ją na piśmie.
- Pełnomocnictwo zbyt wąskie lub zbyt ogólne. Wskaż nieruchomość, przedział ceny i czynności. Wielu notariuszy odmawia niejasnych umocowań.
- Pełnomocnictwo wygasłe lub odwołane. Sprawdź okres ważności i czego notariusz potrzebuje, by upewnić się, że nie zostało odwołane.
- Niezgodność danych w paszporcie, pełnomocnictwie, numerze podatkowym i akcie.
- Brak oryginałów, brak apostille, tłumaczenie wykonane przez osobę, której lokalny notariusz nie akceptuje. Zob. artykuł o tłumaczeniach przysięgłych.
- Podpisanie dokumentu, którego nie umiesz przeczytać. Żądaj tłumaczenia przed podpisem.
FAQ
Czy e-podpis wystarczy do kupna mieszkania? Sam nie, jeśli prawo wymaga aktu notarialnego. Do rezerwacji i umów pomocniczych może wystarczyć.
Czy prawnik może podpisać za mnie? Tak, na podstawie pełnomocnictwa ważnego w danym kraju. Wybierz prawnika, który pracuje dla Ciebie, a nie dla sprzedawcy.
Czy potrzebuję apostille? Jeśli pełnomocnictwo podpisano w kraju będącym stroną konwencji haskiej i używa się go w innym, zwykle tak, chyba że podpisano je w konsulacie kraju przeznaczenia. Sprawdź w swojej sprawie.
Ile trwa przygotowanie pełnomocnictwa? Zależy od kolejki u notariusza lub w konsulacie i od organu wydającego apostille. Nie mamy zweryfikowanej średniej.
Co, jeśli notariusz wymaga obecności? Zapytaj prawnika o alternatywy: pełnomocnictwo, innego notariusza lub inny termin.
Jak pomagamy
Jesteśmy trójjęzyczną platformą: wyszukujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, którzy przygotowują pełnomocnictwa i prowadzą transakcję. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Zasady się zmieniają, dlatego przed podpisaniem zweryfikuj aktualną procedurę u lokalnego specjalisty.