W Turcji wybór między nowym mieszkaniem a z rynku wtórnego zmienia rachunek za VAT, zestaw dokumentów i poziom ryzyka. Co porównać przed podpisaniem umowy.
Turcja ma ogromną ofertę zarówno nowych, jak i używanych mieszkań, a oba rodzaje różnią się kosztami, dokumentami i ryzykiem. Ponieważ rynek nowych inwestycji jest intensywnie promowany wśród cudzoziemców, warto oddzielić różnicę prawną od sprzedażowej.
Ile płacisz przy zakupie
Rejestracja jest taka sama, ale warstwa podatkowa różni się:
- opłata za tapu (tapu harcı): 4% zadeklarowanej wartości, zwykle po 2% kupujący i sprzedający, choć podział można negocjować
- gdy w transakcji bierze udział cudzoziemiec, wymagany jest raport licencjonowanego rzeczoznawcy, który wpływa na zadeklarowaną wartość (źródła datują ten wymóg na 2019 rok)
- w chwili przeniesienia własności musi obowiązywać obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK
- KDV (VAT) naliczany jest przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera, ale zasadniczo nie przy zwykłej prywatnej odsprzedaży
Co do stawki KDV, tureckie źródła księgowe zgadzają się co do głównej zasady dla projektów z pozwoleniem na budowę wydanym po 1 kwietnia 2022 roku: 10% od części powierzchni netto do 150 metrów kwadratowych i 20% od nadwyżki, przy zachowanej obniżonej stawce 1% dla mieszkań objętych transformacją miejską. Starsze pozwolenia podlegają wcześniejszym zasadom, więc zapytaj dewelopera, jaka data pozwolenia obowiązuje i czy KDV jest wliczony w podaną cenę. Jedno źródło branżowe szacuje łączne koszty na około 4–7% przy rynku wtórnym i wyraźnie więcej przy nowym mieszkaniu z KDV, ale to szacunek: poproś o pisemne zestawienie kosztów.
Bezpieczeństwo i dokumenty
Obowiązujące tureckie przepisy sejsmiczne weszły w życie 1 stycznia 2019 roku, więc naprawdę nowy budynek jest na papierze projektowany według nowoczesnego standardu. Nie czyni to każdego nowego budynku bezpiecznym: jakość zależy od wykonawcy, gruntu i zgodności robót z zatwierdzonym projektem. W przypadku rynku wtórnego znacznie ważniejszy jest wiek budynku i pozwolenie, na podstawie którego go zbudowano. W obu przypadkach sprawdź trzy podstawy: tapu, pozwolenie na budowę (yapı ruhsatı) i certyfikat zdatności do zamieszkania (iskan). Rodzaj własności widać w rejestrze: kat mülkiyeti oznacza, że budynek ma iskan i jest prawnie zdatny do zamieszkania, a kat irtifakı to forma przejściowa stosowana w trakcie budowy.
Zakup na planie: gdzie leży prawdziwe ryzyko
Zakup na planie od dewelopera to najtańsze wejście i najbardziej ryzykowne. Zanim cokolwiek zapłacisz, sprawdź, do kogo należy grunt, czy zarejestrowano kat irtifakı, czy pozwolenie zgadza się z reklamą oraz co chroni twoje pieniądze, jeśli projekt stanie: gwarancja bankowa, zarejestrowane na twoją korzyść prawo lub harmonogram płatności powiązany z etapami budowy. Źródła różnią się co do tego, jakie ustawowe zabezpieczenia dotyczą których umów, więc poproś prawnika o potwierdzenie ich dla twojej umowy, zamiast polegać na broszurze.
Jak wybierać
- wybierz rynek wtórny, jeśli chcesz obejrzeć rzeczywisty budynek, szybko się wprowadzić i uniknąć KDV
- wybierz gotową nową inwestycję z iskan, jeśli chcesz nowoczesnej konstrukcji i jesteś gotów zapłacić KDV
- zakup na planie traktuj jako decyzję o wiarygodności dewelopera, a nie o nieruchomości
- przy starszym budynku zapytaj o datę pozwolenia i plany transformacji miejskiej
FAQ
Czy cudzoziemcy płacą wyższy podatek niż Turcy? Opłata za tapu wynosi dla wszystkich 4%. Czy od rynku wtórnego płaci się VAT? Zasadniczo nie, chyba że sprzedawcą jest firma. Czy nowy budynek jest automatycznie bezpieczny sejsmicznie? Nie: nowoczesne normy istnieją, ale zgodność zależy od jakości budowy i zgodności z pozwoleniem. Jaka jest różnica między kat irtifakı a kat mülkiyeti? Pierwsze to rejestracja na czas budowy, drugie obowiązuje po wydaniu iskan. Czy potrzebne jest ubezpieczenie DASK? Tak, jest wymagane do przeniesienia własności.
How we help
D.H. Realting pomaga porównać konkretne oferty nowych i używanych nieruchomości w Turcji oraz przygotować pytania do dewelopera lub sprzedawcy. Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Stawki, zasady pozwoleń i opłaty się zmieniają, więc potwierdź każdą liczbę u licencjonowanego tureckiego prawnika lub doradcy podatkowego, zanim podejmiesz decyzję.