Rekordowa sprzedaż, najdroższa oferta w kraju, latarnie morskie na aukcjach rządowych, miasteczka i wyspy z ceną oraz przepisy stanów i podatek, z którymi spotyka się cudzoziemiec.
Amerykańskie nieruchomości dają skrajności w każdej skali: penthouse z dziewięciocyfrową ceną, rezydencja wystawiona za 400 milionów dolarów, latarnia kupiona na aukcji rządowej, całe miasteczko z ceną. Czyta się o tym z przyjemnością, ale to także pokazuje, gdzie są granice rynku i jakie przepisy zaczynają tam działać. Wszystko poniżej to relacja z tego, co opublikowano, ze źródłem; żadna z tych nieruchomości nie jest oferowana przez nas, a ceny szybko się zmieniają.
Rekord: penthouse za 238 milionów dolarów
Według National Mortgage Professional najwyższa cena, jaką kiedykolwiek zapłacono za dom w USA, to 238 milionów dolarów za penthouse z widokiem na Central Park w Nowym Jorku, kupiony w 2019 roku przez założyciela funduszu hedgingowego Citadel. Nie znaleźliśmy doniesień o sprzedaży z 2026 roku, która by go pobiła, ale nasze wyszukiwania nie obejmowały wszystkich transakcji po połowie 2026 roku, więc czytaj to jako „nie znaleźliśmy”, a nie „nie ma”.
Najdroższa oferta: 400 milionów dolarów
Najdroższy dom, który obecnie jest na sprzedaż w kraju, według KTLA i Spear's z 2026 roku, to kompleks przy 11201 Chalon Road w Bel Air w Los Angeles, wystawiony za 400 milionów dolarów. W relacjach z tego samego okresu wspomniano też rezydencję w Aspen za 300 milionów i dom nad wodą w Key Biscayne na Florydzie za 237 milionów. To są ceny ofertowe. Oferta to nie sprzedaż, a dystans między nimi bywa duży: nadmorska rezydencja w Naples na Florydzie, opisana jako największa sprzedaż 2025 roku, poszła za 225 milionów dolarów przy początkowej cenie 295 milionów.
Co naprawdę sprzedano w 2026 roku
Dane Redfin opublikowane w komunikacie Business Wire z 23 marca 2026 roku pokazują najdroższe sprzedaże lutego: rezydencję nad oceanem w Manalapan na Florydzie za 68,3 miliona dolarów, penthouse przy Vestry Street w Nowym Jorku za 57 milionów i dom przy East 62nd Street w Nowym Jorku za 55 milionów. Nieruchomość w Naples za 55 milionów została sprzedana w styczniu. Te liczby sięgają tylko lutego.
Na Manhattanie Wall Street Journal w lutym 2026 roku podał, że penthouse na Upper East Side przy 1122 Madison Avenue ma zostać sprzedany za 89,5 miliona dolarów, a Commercial Observer w czerwcu nazwał to największą transakcją roku. Nie znaleźliśmy potwierdzonego zamknięcia, więc nazywamy to zgłaszanym. To samo wydawnictwo podało w czerwcu, że dupleksowy penthouse przy Clarkson Street 80 w West Village jest w kontrakcie za 80 milionów, a to jeszcze nie jest zamknięta transakcja.
Latarnie morskie na aukcjach rządowych
Rząd USA od lat przekazuje latarnie nowym właścicielom: część organizacjom publicznym bezpłatnie, część sprzedaje na aukcjach przez General Services Administration (GSA). Według NPR z 2023 roku ceny na aukcjach wahały się od 10 000 do 933 888 dolarów. W starszych relacjach latarnia Superior Harbor Entry Light w Wisconsin poszła za 159 000 dolarów kupcowi z Kalifornii po licytacji dziewięciu oferentów, a latarnia Fairport Harbor West Breakwall nad jeziorem Erie w 2011 roku za 71 010 dolarów. Nabywca musi utrzymywać wieżę według standardów ochrony zabytków, a straż przybrzeżna może zachować służebność do obsługi światła nawigacyjnego. Wyników z 2026 roku nie znaleźliśmy; szukać trzeba na oficjalnej stronie aukcji GSA. Latarnia to zabytek z rachunkiem do zapłaty, a nie tani dom.
Całe miasteczko na sprzedaż
Całe miasteczka od czasu do czasu pojawiają się na rynku. W znalezionych przez nas relacjach, żadna nie jest datowana, opisano Water Valley w Tennessee (około 7 akrów z kilkoma budynkami komercyjnymi) za 725 000 dolarów i Toomsboro w Georgii (40 akrów, m.in. opera, zajazd i dworzec) za 1,7 miliona. Mogły już zostać sprzedane lub zmienić cenę. Kupujesz ziemię i budynki, często w złym stanie, a nie gminę: zarząd miasteczka, drogi i media to osobna sprawa.
Wyspy z ceną
Prywatne wyspy na sprzedaż w USA są rzadkie i drogie. Scripps News podał Pumpkin Key, 26-akrową wyspę na Florida Keys z domem głównym, mieszkaniami dla obsługi i przystanią na 23 miejsca, za 75 milionów dolarów po tym, jak w 2020 roku nie sprzedała się za 95 milionów. Jeden przewodnik wymienia też wyspę Hope koło Portland w stanie Maine, 86 akrów, z rezydencją, domami gościnnymi i kaplicą, ale ceny ani statusu nie udało się nam potwierdzić. Przepisy dotyczące wysp to osobny temat, zob. wyspy i domy na wyspach za granicą oraz nieruchomości na wyspach.
Co musi wiedzieć kupujący z zagranicy
W USA nie ma ogólnego federalnego zakazu kupowania domów przez cudzoziemców. Ograniczenia są głównie na poziomie stanów i dotyczą ziemi. Według Mintz ze stycznia 2026 roku do końca 2025 roku około 36 stanów uchwaliło przepisy ograniczające lub zakazujące posiadania nieruchomości przez cudzoziemców, z naciskiem na grunty rolne, zasoby naturalne, infrastrukturę krytyczną i bliskość obiektów wojskowych. Teksańska ustawa z 2025 roku zakazuje nabywcom powiązanym z określonymi krajami jakiegokolwiek interesu w nieruchomości, a ustawa Florydy o 10-milowej strefie wokół instalacji wojskowych i infrastruktury krytycznej została w listopadzie 2025 roku podtrzymana przez sąd apelacyjny 11. okręgu. Kilka sporów trwa. Przepisy różnią się w zależności od stanu i kupującego, więc sprawdź je, zanim zaczniesz licytować grunty rolne, duże działki lub cokolwiek w pobliżu bazy.
Co rekordy znaczą dla zwykłego kupującego
- Rekord to nie punkt odniesienia cen. Dziewięciocyfrowe transakcje to kilka rocznie i niewiele mówią o zwykłym domu czy mieszkaniu.
- Przy późniejszej sprzedaży zagraniczny sprzedawca zasadniczo podlega potrąceniu FIRPTA. Według źródeł firm tytularnych to 15 procent kwoty transakcji, 10 procent, gdy kupujący będzie w nieruchomości mieszkał, a cena wynosi od 300 001 do 1 000 000 dolarów, i zero przy cenie do 300 000 dla mieszkania. Niższe potrącenie można zażądać formularzem 8288-B. Sprawdź strony urzędu skarbowego, bo stawki i warunki się zmieniają.
- Koszty zamknięcia transakcji, podatek od nieruchomości i ubezpieczenie bardzo różnią się w zależności od stanu i hrabstwa, więc licz je lokalnie, zob. całkowity koszt posiadania za granicą.
- Kredyt hipoteczny dla nierezydentów ma własne warunki, zob. kredyt dla nierezydentów.
- Zrób zwykłe sprawdzenia tytułu, sprzedającego i umowy przed zapłatą, zob. lista kontrolna przed zakupem za granicą.
Jeśli rozważasz niezwykły obiekt, niezależny doradca po stronie kupującego pomoże porównać opcje i włączyć lokalnego prawnika; D.H. Realting działa z Warszawy jako niezależny konsultant, więc zapytaj, jak nam płacą, tak jak zapytałbyś każdego.