Które kraje UE co roku opodatkowują zagraniczne nieruchomości swoich rezydentów: Hiszpania, Francja, Holandia, Włochy. Wycena i raportowanie, 2026.
Kupno mieszkania w innym kraju zwykle uruchamia dwa zestawy podatków: w kraju, w którym leży nieruchomość (podatki przy zakupie, lokalny podatek od nieruchomości, podatek od najmu), i w kraju Twojej rezydencji podatkowej. Ten artykuł dotyczy drugiego zestawu, i to wyłącznie rocznych podatków od wartości nieruchomości, a nie od dochodu z niej. Większość krajów UE takich podatków nie ma. Kilka ma i obejmują one także nieruchomości położone za granicą.
Poniższe zasady sprawdziliśmy w październiku 2026 r. w publicznych źródłach; nie udało się otworzyć każdej strony urzędowej, a tam, gdzie liczba nie jest potwierdzona, piszemy o tym wprost.
Podstawowa zasada
Kraj, który opodatkowuje swoich rezydentów od całego majątku, może włączyć do podstawy dom w Portugalii czy mieszkanie w Bułgarii. Kraj położenia nieruchomości może pobierać własny podatek lokalny. To, czy jeden podatek jest zaliczany na poczet drugiego, zależy od przepisów krajowych i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, więc ten sam składnik majątku bywa opodatkowany dwa razy bez zaliczenia.
Hiszpania
Hiszpańscy rezydenci podatkowi płacą regionalny podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio) od całego majątku, także nieruchomości za granicą. Kwotę wolną i ulgi ustala każdy region, więc wysokość się różni: sprawdź swój region. Ponadto obowiązuje tymczasowy podatek solidarnościowy od wielkich fortun, przy majątku netto powyżej 3 mln euro. Utworzono go ustawą 38/2022 i, o ile widzieliśmy, nadal jest regulowany w 2026 r. (urząd skarbowy zmienił formularz 718 w czerwcu 2026 r.), ale to, czy będzie obowiązywał dalej, jest kwestią polityczną, więc sprawdź.
Hiszpania ma też zeznanie informacyjne o aktywach za granicą, Modelo 720. Składa się je od 1 stycznia do 31 marca roku następnego, osobno dla każdej kategorii (rachunki bankowe, papiery wartościowe, nieruchomości), jeśli suma przekracza 50 000 euro. W styczniu 2022 r. Trybunał Sprawiedliwości UE (sprawa C-788/19) uznał dawny system sankcji za nieproporcjonalny i sprzeczny ze swobodą przepływu kapitału, głównie z powodu kary 150% od niezadeklarowanego dochodu i praktycznie nieograniczonego terminu przedawnienia. Hiszpania zmieniła następnie prawo (ustawa 5/2022). Źródła wtórne podają, że zwykłe kary stałe pozostały: około 20 euro za każdy element danych, minimum 300 i maksimum 20 000 euro; nie potwierdziliśmy tych kwot na stronie urzędowej. Osobne zeznanie, Modelo 721, dotyczy kryptoaktywów za granicą, nie nieruchomości.
Francja
Francuscy rezydenci płacą podatek od majątku nieruchomego (IFI) od nieruchomości we Francji i za granicą, gdy netto podlegająca opodatkowaniu wartość nieruchomości na 1 stycznia przekracza 1,3 mln euro. Podawana skala na 2026 r.: zero do 800 000 euro, potem 0,50% w przedziałach, aż do 1,50% powyżej 10 mln euro (dane z portali podatkowych; punktem odniesienia jest formularz urzędu). Zeznanie składa się razem z zeznaniem o dochodach. Zadłużenie hipoteczne związane z nieruchomością można pod warunkami odliczyć, więc mocno obciążony obiekt może znaleźć się poniżej progu.
Holandia
Holandia nie ma podatku od majątku w klasycznym sensie. Box 3 opodatkowuje szacunkowy zwrot z oszczędności i inwestycji netto, a dom wakacyjny za granicą jest traktowany jako inwestycja. Na 2026 r. szacunkowy zwrot podaje się jako 6,00% dla inwestycji i innych aktywów oraz 1,28% dla sald bankowych. Podatek liczy się od tego szacunkowego zwrotu. Podatek zapłacony za granicą od nieruchomości można zaliczyć według zasad publikowanych przez urząd. Projekt ustawy pozwalającej wykazać niższy faktyczny zwrot trafił do parlamentu w marcu 2025 r.; jego obecnego statusu nie weryfikowaliśmy.
Włochy
We Włoszech obowiązuje IVIE, podatek od nieruchomości za granicą należących do włoskich rezydentów: według źródeł 0,76% wartości, a przy kwocie 200 euro lub mniej nie jest płatny. Dla nieruchomości w krajach UE przyjmuje się wartość katastralną danego kraju, jeśli istnieje, w przeciwnym razie cenę zakupu lub wartość rynkową. Nieruchomość za granicą trzeba wykazać w sekcji RW zeznania. Jedno źródło wspomina o wyższej stawce 1,06% w niektórych przypadkach; nie potwierdziliśmy jej.
Jak wycenia się nieruchomość za granicą
Nie ma wspólnej metody w UE. Przykłady powyżej: wartość rynkowa na 1 stycznia (Francja), wartość katastralna, jeśli jest (Włochy), szacunkowy zwrot od wartości (Holandia). W Hiszpanii zasady wyceny aktywów zagranicznych różnią się dla podatku majątkowego i dla zeznania informacyjnego, więc weź regułę z instrukcji formularza lub od doradcy. Zachowaj akt zakupu i aktualną wycenę, w razie potrzeby przetłumaczone.
Co warto wiedzieć rezydentom Polski, Niemiec, Czech i krajów bałtyckich
Rocznego podatku od majątku netto ani od wartości zagranicznej nieruchomości w Polsce, krajach bałtyckich i Czechach nie znaleźliśmy, a Niemcy od wielu lat nie pobierają ogólnego podatku majątkowego. To nie znaczy, że nic nie trzeba zgłaszać. Polska wymaga raportowania aktywów zagranicznych do banku centralnego powyżej wysokiego progu (według źródeł 7 mln zł; zob. nasz tekst dla rezydentów Polski). Opodatkowanie dochodu z nieruchomości to inny temat, omówiony w przeglądzie według krajów. Jeśli przeniesiesz się do Hiszpanii, Francji, Holandii lub Włoch, opisane zasady zaczną dotyczyć także nieruchomości, którą już masz, zob. rezydencja podatkowa przy przeprowadzce.
FAQ
Czy kraj położenia nieruchomości pobiera ode mnie podatek majątkowy? Zwykle pobiera lokalny podatek od nieruchomości, a nie podatek majątkowy; sprawdź w gminie.
Czy hiszpański podatek majątkowy dotyczy mnie, jeśli mieszkam w Polsce? Jako rezydenta Polski nie: Hiszpania opodatkowuje nierezydentów tylko od aktywów hiszpańskich, według własnych zasad.
Czy muszę składać Modelo 720 jako nierezydent Hiszpanii? Nie, formularz dotyczy hiszpańskich rezydentów podatkowych posiadających aktywa za granicą.
Czy kredyt hipoteczny zmniejsza podstawę? We Francji dług hipoteczny pod warunkami można odliczyć; w holenderskim Box 3 długi także są uwzględniane. Zasady się różnią, zapytaj doradcy.
Gdzie jest źródło urzędowe? Dla Hiszpanii Agencia Tributaria, https://sede.agenciatributaria.gob.es, dla Francji https://www.impots.gouv.fr.
Jak pomagamy
Jesteśmy trójjęzyczną platformą: wyszukujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy się zmieniają, więc przed zakupem sprawdź aktualne zasady w urzędzie skarbowym kraju swojej rezydencji. Źródła urzędowe: Agencia Tributaria, impots.gouv.fr, Belastingdienst.