Podatek od najmu nieruchomości za granicą dla polskich rezydentów podatkowych (2026)

Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym i wynajmujesz mieszkanie na Cyprze, w Hiszpanii czy w Tajlandii, Polska nadal ma roszczenie do tego dochodu. Jak duże, zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a krajem, w którym leży nieruchomość. Ten artykuł wyjaśnia zasady obowiązujące w 2026 roku, jaka metoda z umowy dotyczy krajów, o które klienci pytają najczęściej, jak to rozliczyć i co się dzieje przy sprzedaży. Ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową; swój przypadek sprawdź u licencjonowanego polskiego doradcy podatkowego, bo jedno błędne założenie co do metody z umowy zmienia wynik.

Punkt wyjścia: dochody z całego świata

Osoba mieszkająca w Polsce płaci podatek w Polsce od dochodów z dowolnego miejsca na świecie. Kraj położenia nieruchomości zwykle również może opodatkować czynsz, bo dochód z nieruchomości co do zasady podlega opodatkowaniu tam, gdzie nieruchomość leży. Umowa rozstrzyga, jak Polska unika drugiego opodatkowania tego samego dochodu. Jeśli przenosisz rezydencję podatkową za granicę, cały obraz się zmienia; zobacz rezydencja podatkowa przy przeprowadzce.

Stawki w Polsce: tylko ryczałt, bez wyboru

Wiele artykułów nadal pisze o wyborze między stawką liniową a skalą podatkową. To było prawdą do końca 2022 roku. Od 1 stycznia 2023 roku przychody z najmu osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej, mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Nie ma kwoty wolnej ani odliczenia kosztów, remontów czy amortyzacji: podatek liczy się od przychodu, nie od zysku. Zaliczki są miesięczne, a roczne zeznanie to PIT-28, składane do 30 kwietnia następnego roku. Jeden z portali podaje, że limit 100 000 zł liczy się łącznie dla najmu krajowego i zagranicznego; pamiętaj o tym, jeśli wynajmujesz też mieszkanie w Polsce.

Projekt ustawy na 2027 rok przewiduje opodatkowanie przychodu ponad 100 000 zł stawką 15%, jeśli najemcą jest podmiot powiązany, na przykład Twoja własna spółka. To projekt i nie dotyczy zwykłego najemcy prywatnego.

Dwie metody z umów

Umowy podatkowe Polski stosują dwie metody unikania podwójnego opodatkowania.

Wyłączenie z progresją. Czynsz z zagranicy jest w Polsce zwolniony z podatku, ale uwzględnia się go przy ustalaniu stawki, według której opodatkowane są Twoje pozostałe dochody w Polsce. Jeśli jedynym dochodem jest czynsz z zagranicy, zwykle nie płacisz w Polsce nic i nie składasz z tego tytułu zeznania; takie było stanowisko organu podatkowego w indywidualnej interpretacji z 2026 roku dotyczącej mieszkania na Cyprze (0115-KDIT1.4011.14.2026.1.MK z 12 marca 2026 r.), w relacji polskiego portalu prawnego.

Proporcjonalne odliczenie. Czynsz z zagranicy jest w Polsce opodatkowany tak, jakby był dochodem polskim, a podatek zapłacony za granicą odlicza się od podatku polskiego, do wysokości części polskiego podatku przypadającej na ten dochód. Płacisz wyższy z dwóch podatków, a nie ich sumę. Jeśli podatek zagraniczny był niższy od polskiego, różnicę dopłacasz w Polsce; jeśli wyższy, w Polsce nie dopłacasz, ale nadwyżka nie wraca.

Różnica jest duża. Przy wyłączeniu możesz nie mieć nic do dopłaty. Przy odliczeniu płacisz łącznie co najmniej tyle, ile wynosi polska stawka ryczałtu od czynszu.

Ilustracja na założonych liczbach, nie na danych rynkowych. Czynsz 40 000 zł rocznie. Polski ryczałt 8,5% to 3 400 zł. Jeśli w drugim kraju zapłaciłeś 2 000 zł podatku, metoda odliczenia zostawia do dopłaty w Polsce około 1 400 zł. Jeśli za granicą zapłaciłeś 3 600 zł, w Polsce nic więcej nie należy, a 200 zł ponad polski podatek przepada. Przy metodzie wyłączenia polski podatek od tego czynszu wyniósłby zero.

Która metoda dla którego kraju

Metoda jest zapisana w każdej umowie, a Instrument Wielostronny (MLI) zmienił ją w wielu z nich. Poniższa lista opiera się na tym, co udało się potwierdzić; tam, gdzie się nie udało, mówimy o tym wprost.

• Cypr: wyłączenie z progresją, zgodnie z powyższą interpretacją z 2026 roku i umową z 1992 roku wraz ze zmianami.
• Zjednoczone Emiraty Arabskie: proporcjonalne odliczenie. Protokół podpisany w grudniu 2013 roku zastąpił wyłączenie metodą odliczenia.
• Tajlandia: proporcjonalne odliczenie. Ministerstwo Finansów wymienia Tajlandię wśród umów, w których MLI zamieniła wyłączenie na odliczenie od 1 stycznia 2023 roku.
• Hiszpania: ta sama lista, od 1 stycznia 2023 roku.
• Grecja: ta sama lista, od 1 stycznia 2022 roku.
• Portugalia: ta sama lista, od 1 stycznia 2021 roku.
• Włochy: wyłączenie z progresją według źródeł wtórnych, w tym jednego dotyczącego najmu mieszkania we Włoszech. Tekstu umowy nie czytaliśmy.
• Turcja: jedyne znalezione źródło mówi, że Polska zwalnia dochód podlegający opodatkowaniu w Turcji, czyli stosuje metodę wyłączenia. Tekstu umowy nie udało się odczytać.
• Gruzja: umowa z 1999 roku przewiduje metodę odliczenia (artykuł 24). W lipcu 2021 roku podpisano nową umowę; nie potwierdziliśmy, czy weszła w życie ani jaka jest w niej metoda.
• Czarnogóra: nie udało się potwierdzić metody. Obowiązuje umowa zawarta pierwotnie z Jugosławią. Zapytaj doradcę.

Dwa zastrzeżenia. Po pierwsze, lista Ministerstwa mówi, że MLI zmieniła metodę w tych umowach; nie sprawdzaliśmy artykuł po artykule, czy zmiana obejmuje w każdym przypadku dochody z nieruchomości. Po drugie, umowy i ich wykładnia się zmieniają. Przed transakcją potwierdź aktualną metodę dla swojego kraju na stronach Ministerstwa Finansów poświęconych umowom.

Co złożyć

• PIT-28 dla ryczałtu, do 30 kwietnia. Jeśli obowiązuje metoda odliczenia, czynsz zagraniczny i podatek zagraniczny wykazuje się w części formularza dotyczącej przychodów z zagranicy.
• Załącznik PIT/ZG dla każdego kraju, z którego miałeś dochód, z dochodem w złotych i podatkiem zapłaconym za granicą. Kwoty przelicza się na złote według zasady dla dochodów zagranicznych (średni kurs NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania dochodu; dokładną zasadę potwierdź u doradcy).
• Przy wyłączeniu z progresją, jeśli masz inne dochody opodatkowane według skali, dochód zagraniczny wykazuje się w PIT-36 z załącznikiem PIT/ZG, żeby można było obliczyć stawkę. Jeśli to Twój jedyny dochód, zeznanie nie jest potrzebne.

Ulga abolicyjna, która kompensuje przejście z wyłączenia na odliczenie, według źródeł obejmuje dochody z pracy, działalności na własny rachunek, działalności gospodarczej i praw autorskich. Nie zakładaj, że dotyczy najmu.

Sprzedaż nieruchomości

Czynsz to jedno zdarzenie podatkowe, sprzedaż to drugie.

• Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość, dochód jest w Polsce opodatkowany stawką 19% i wykazuje się go w PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.
• Po tym okresie sprzedaż jest zwolniona z podatku i zeznanie nie jest potrzebne.
• Jeśli przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku sprzedaży, odpowiednia część dochodu może być zwolniona.
• Podatek zapłacony za granicą od sprzedaży wykazuje się w PIT-39. Podobnie jak przy najmie, umowa rozstrzyga, czy Polska w ogóle opodatkowuje dochód, czy tylko zalicza podatek; państwo położenia zwykle opodatkowuje sprzedaż własnej nieruchomości.

Policz dochód w odpowiednich walutach: cenę zakupu i cenę sprzedaży przelicza się na złote po kursach z dat transakcji, więc kurs może stworzyć dochód albo ukryć stratę, które nie mają nic wspólnego z samą nieruchomością.

Praktyczne wskazówki

• Zachowaj zagraniczne zeznanie podatkowe i dowód zapłaty. Bez nich nie ma odliczenia.
• Zachowaj umowę zakupu, dowody ceny i kosztów oraz notatki o nakładach, bo przydadzą się przy sprzedaży.
• Porównuj wynik netto kraj po kraju przed zakupem, nie po. Nasze zestawienie rentowność najmu według krajów oddziela brutto od netto, ale nie uwzględnia polskiego podatku; dolicz go. Kalkulatory pozwalają zamodelować własne liczby.
• Jeśli musisz jeszcze wysłać pieniądze za granicę albo raportować do NBP, zobacz jak wysłać pieniądze za granicę na zakup nieruchomości.

FAQ

Czy płacę podatek podwójnie, w Polsce i za granicą? Nie: umowa to wyklucza przez wyłączenie lub odliczenie. Ale przy odliczeniu płacisz łącznie co najmniej polską stawkę. Czy mogę wybrać skalę podatkową zamiast ryczałtu? Przy najmie prywatnym od 2023 roku nie. Czy muszę coś składać, jeśli czynsz jest w Polsce zwolniony? Nie, jeśli to Twój jedyny dochód. Jeśli masz też dochody w Polsce opodatkowane według skali, wykaż dochód zagraniczny, żeby ustalić stawkę. W którym kraju podatek zagraniczny od najmu jest najniższy? To zależy od lokalnych przepisów, których tu nie omawiamy; polski wynik zależy przy tym od metody z umowy. Czy reguła 5 lat dotyczy nieruchomości za granicą? Polska reguła dotyczy sprzedaży dokonanej przez polskiego rezydenta; kraj położenia może mimo to opodatkować dochód. Do kiedy PIT-28? Do 30 kwietnia roku następującego po roku uzyskania dochodu.

Jak pomagamy

Modelujemy rentowność netto po podatku lokalnym i polskim oraz koordynujemy lokalnych prawników i doradców podatkowych. Ta strona ma charakter wyłącznie informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Stawki, progi i metody z umów się zmieniają; potwierdź je u licencjonowanego polskiego doradcy podatkowego, zanim podejmiesz decyzję.