Cudzoziemcy mogą swobodnie kupować w Armenii mieszkania i domy, ale nie ziemię rolną. Mieszkania w Erywaniu kosztowały w I kwartale 2026 roku średnio około 482 100 dramów za m² (ok. 1310 USD); rentowność brutto najmu bywa podawana na poziomie 6–8%.
Tak, cudzoziemiec może kupić mieszkanie lub dom w Armenii na takich samych zasadach jak obywatel, a mieszkania w Erywaniu kosztowały w pierwszym kwartale 2026 roku średnio około 482 100 dramów za metr kwadratowy (mniej więcej 1310 USD), o 3,8% więcej niż rok wcześniej. Rentowność najmu bywa podawana na poziomie 6–8% brutto, ale ta liczba pochodzi z szacunków pośredników i kancelarii, a nie ze statystyk oficjalnych, a to, co zostaje właścicielowi po podatkach, opłatach i pustych miesiącach, jest niższe. Przewodnik obejmuje zasady dla cudzoziemców, ceny według dzielnic, realną rentowność, koszty zakupu, pobyt i ryzyka. Dane są na październik 2026 roku; tam, gdzie nie znaleźliśmy oficjalnego źródła, mówimy o tym wprost.
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Armenii
Obcokrajowcy mogą kupować w Armenii mieszkania, domy i lokale komercyjne, a także wynajmować je, sprzedawać i zastawiać. Głównym ograniczeniem jest ziemia. Kodeks ziemski Armenii, zmieniony w 2018 roku, nie pozwala cudzoziemcom ani zagranicznym osobom prawnym posiadać ziemi rolnej. Kupującym, którzy potrzebują działki pod projekt, zwykle proponuje się lokalną spółkę (ormiańska spółka z o.o. może należeć w 100% do cudzoziemca) lub długoterminową dzierżawę, ale to osobna kwestia prawna i potrzebny jest lokalny prawnik.
W praktyce zagraniczny kupujący potrzebuje paszportu, ormiańskiego numeru podatnika (TIN), umowy sprzedaży poświadczonej notarialnie i wpisu prawa w katastrze. Cudzoziemcy to aktywna część rynku: w pierwszym kwartale 2026 roku uczestniczyli w 1703 transakcjach, o 32,3% więcej niż rok wcześniej, co stanowi 6,8% wszystkich transakcji. Mieszkania stanowiły około 60% ich zakupów, prym wiedli obywatele Rosji, a za nimi obywatele USA i Iranu. Więcej o tych danych w naszej notatce: transakcje cudzoziemców na rynku nieruchomości w Armenii wzrosły o 32% w I kwartale 2026 roku.
Ceny nieruchomości w Erywaniu za m² (2026)
Najnowsza liczba, którą udało nam się powiązać ze źródłem, to średnia cena mieszkań w Erywaniu za pierwszy kwartał 2026 roku: 482 100 dramów za metr kwadratowy, około 1310 USD, o 3,8% więcej niż rok wcześniej. To średnia dla miasta, która ukrywa duży rozrzut.
Według dzielnic różnice są duże. Najświeższe dane o dzielnicach typu oficjalnego, jakie znaleźliśmy, pochodzą z grudnia 2024 roku (Komitet Statystyczny Armenii w relacji Arka): Kentron, czyli centrum, był najdroższy z 909 100 dramów za metr kwadratowy, a Nubarashen najtańszy z 236 500. Nowszych danych według dzielnic nie mieliśmy. W 2024 roku informowano o wzroście cen w Nor Nork, Dawtaszen, Awan i Kanaker-Zejtun, głównie tam, gdzie oddawano nowe budynki. Jedna regionalna publikacja podała dla Nork-Marasz około 553 000 dramów za metr kwadratowy w drugim kwartale 2026 roku, wzrost o około 24% rok do roku; to pojedyncze źródło wtórne, mocno odbiegające od średniej miejskiej 3,8%, więc nie należy na nim polegać.
Mieszkania w nowych inwestycjach są na ogół droższe od rynku wtórnego, ale nie znaleźliśmy wiarygodnego podziału za m², więc proś sprzedającego o porównywalne zamknięte transakcje przy tej samej ulicy, a nie tylko o cenę z ogłoszenia.
Napływ z Rosji i jego wpływ na ceny i czynsze
Popyt ze strony osób przeprowadzających się z Rosji od 2022 roku pozostaje głównym motorem rynku, a publikacje z 2026 roku opisują nową falę po maju, w której wiele zapytań pochodziło od osób, które dopiero przyjechały lub się przygotowywały. Te same relacje mówią, że czynsze w Erywaniu wzrosły o około 30% w mniej więcej trzy miesiące. To relacje prasowe, a nie statystyka, ale wskazują na główne ryzyko rynku: ceny i czynsze, które szybko rosną na popycie z relokacji, mogą też się zatrzymać, jeśli popyt osłabnie. Zaplanuj okres posiadania na kilka lat i nie traktuj ostatniej stawki czynszu jako stałej.
Rentowność najmu w Armenii: brutto i netto
Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Jedno szacunkowe zestawienie kancelarii podaje średnią dla Erywania na poziomie około 7,8% brutto i około 6% netto, dla Kentronu przedział 5,7–8%, a dla Arabkiru często 8–10%. Traktuj to jako orientację: dane pochodzą z jednego bloga, a nie ze statystyk oficjalnych. Co do stawek, to samo źródło podaje około 520–730 USD miesięcznie za kawalerkę w centrum i 655–915 USD za dwupokojowe pod koniec 2025 roku.
Co obniża zwrot:
- Podatek od dochodu z najmu 10% (jednakowy dla rezydentów i nierezydentów, plus kolejne 10% od dochodu powyżej 60 mln dramów rocznie).
- Roczny podatek od nieruchomości, opłaty za utrzymanie budynku i remonty.
- Puste miesiące między najemcami, których jest więcej, gdy czynsz ustawiono na górnej granicy rynku.
- Opłaty za zarządzanie i pośrednika, jeśli nie mieszkasz w Armenii.
- Waluta: czynsz często uzgadnia się w dolarach, ale płaci w dramach, więc kurs zmienia realny zwrot.
Przykład naszego autorstwa, nie dane rynkowe: mieszkanie za 120 000 USD wynajęte za 650 USD miesięcznie daje 7800 USD rocznie, czyli 6,5% brutto. Odejmij jeden pusty miesiąc (650 USD), podatek 10% od otrzymanego czynszu (około 715 USD) i około 400 USD rocznych kosztów, a zostaje około 6035 USD, czyli mniej więcej 5,0% netto, jeszcze przed opłatą za zarządzanie. Najem krótkoterminowy na papierze może wyglądać lepiej (jedno szacunkowe zestawienie podaje około 62% obłożenia przy około 57 USD za noc w połowie 2025 roku, co daje 10–15% brutto), ale wiąże się z sezonowością, większymi kosztami i większą pracą, więc nie opieralibyśmy na tej liczbie budżetu. Porównaj strategie w materiale najem krótkoterminowy a długoterminowy.
Koszty i podatki przy zakupie
Koszty zakupu w Armenii są niskie jak na standardy europejskie. Poniższe kwoty pochodzą z zestawień kancelarii i pośredników, więc potwierdź je dla swojej transakcji.
- Wpis do katastru zwykłego mieszkania: około 45 000 dramów (opłata za usługę 25 000 plus opłata państwowa 20 000), mniej więcej 120 USD.
- Notariusz: około 0,1–0,3% ceny lub stała opłata rzędu 15 000–20 000 dramów.
- Pośrednik: zwykle 2–4% ceny.
- Roczny podatek od nieruchomości: według doniesień od około 0,05% do 1,5% wartości w zależności od typu i wartości, nowe stawki w pełni wprowadzone do 2026 roku. Zagraniczni właściciele płacą tyle samo co miejscowi.
Pełniejszy obraz stałych kosztów na różnych rynkach znajdziesz w materiale całkowity koszt posiadania nieruchomości za granicą.
Pobyt przez nieruchomość
Kupno nieruchomości w Armenii samo w sobie nie daje prawa pobytu. Źródła opisują typową drogę jako prowadzenie zarejestrowanej działalności, na przykład spółki, która wynajmuje twoją nieruchomość i rozlicza podatki, co następnie wspiera wniosek o pobyt. Pobyt czasowy wydaje się na okres do roku, a stały na pięć lat; osobny dziesięcioletni status specjalny według doniesień na razie obowiązuje. Reformę przepisów imigracyjnych z wnioskami cyfrowymi i kartami biometrycznymi planowano na sierpień 2026 roku, jej ostatecznego kształtu nie udało nam się potwierdzić, więc sprawdź aktualne przepisy w urzędzie migracyjnym, zanim oprzesz plany na pobycie.
Kredyt hipoteczny i waluta
Wiele ormiańskich banków kredytuje zagranicznych kupujących i diasporę. W zestawieniu z 2025 roku efektywne stawki w dramach wynosiły około 13,8–15,2%, wkład własny od 0% w niektórych programach budowlanych do 30%, a kredyt można spłacać w dolarach, euro lub dramach. Te stawki są wysokie w porównaniu ze strefą euro, więc większość cudzoziemców płaci gotówką lub bierze kredyt za granicą. Przeczytaj nasz ogólny materiał kredyt hipoteczny dla nierezydentów i sprawdź aktualne oferty w banku.
Walutą lokalną jest dram. Ceny w nowych inwestycjach często podaje się w dolarach, ale czynsz lub sprzedaż są ostatecznie przeliczane, więc kurs dram/dolar wpływa na wynik. Zobacz waluta i płatności dla zagranicznych kupujących.
Ryzyka, które warto uwzględnić
- Ryzyko popytu: rynek podniesiony relokacją może szybko ostygnąć, jeśli ta fala się skończy.
- Ryzyko nowych inwestycji: opóźnienia i problemy dewelopera to ogólne ryzyko mieszkań w budowie w każdym kraju. Nie znaleźliśmy danych z 2026 roku o opóźnieniach w Erywaniu, więc sprawdzaj każdego dewelopera samodzielnie według materiału jak zweryfikować dewelopera za granicą.
- Ograniczenia dotyczące ziemi: nie zakładaj, że dom z działką można kupić bez sprawdzenia kategorii gruntu.
- Posiadanie na odległość: zarządzanie mieszkaniem z zagranicy wymaga rzetelnego zarządcy, zob. zarządzanie nieruchomością dla zdalnych właścicieli i zakup nieruchomości za granicą zdalnie.
FAQ
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Erywaniu? Tak. Cudzoziemcy mogą kupować mieszkania, domy i nieruchomości komercyjne; zamknięta jest dla nich tylko ziemia rolna.
Ile kosztuje metr kwadratowy w Erywaniu? Średnio około 482 100 dramów (około 1310 USD) w I kwartale 2026 roku: od rzędu 236 500 dramów w najtańszej dzielnicy do ponad 900 000 w Kentronie według danych o dzielnicach z grudnia 2024 roku.
Jaka rentowność najmu jest realistyczna? Źródła podają około 6–8% brutto dla Erywania; po podatku, opłatach i pustych miesiącach ostrożny przedział to około 4–6% netto. To szacunek, a nie obietnica.
Czy kupno nieruchomości daje prawo pobytu? Samo w sobie nie. Zwykle potrzebna jest zarejestrowana działalność.
Jak pomagamy
Dobieramy nieruchomości do twojego celu, liczymy rentowność netto po podatkach i kosztach oraz koordynujemy lokalnych prawników przy sprawdzeniu tytułu i uzyskaniu TIN. Aktualne oferty zobaczysz na stronie Armenii.
Tylko informacja, nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Dane są orientacyjne, na październik 2026 roku, i się zmieniają; przepisy i stawki trzeba potwierdzić dla swojego przypadku.