Jak sprzedać nieruchomość w Armenii jako obcokrajowiec: notariusz, kataster, podatki i wypłata pieniędzy

W skrócie

W Armenii umowa sprzedaży musi być poświadczona notarialnie, a kupujący zostaje właścicielem dopiero po zarejestrowaniu przeniesienia w Państwowym Katastrze; według źródeł strony potrzebują ormiańskiego numeru podatkowego (TIN) dla notariusza i katastru. Nie ma opłaty skarbowej ani podatku od przeniesienia nieruchomości, a koszt notariusza i rejestracji w katastrze po stronie kupującego jedna kancelaria szacuje na około 60 000 dramów. Co do podatku, jedna kancelaria pisze, że osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość bezpośrednio zwykle nie płaci podatku, a zestawienie PwC (sprawdzone w lutym 2026) mówi, że sprzedaż majątku niezwiązanego z działalnością osobom fizycznym jest zwolniona, sprzedaż agentowi podatkowemu jest opodatkowana stawką 10% lub 20%, a sprzedaż przez spółkę podlega 18% od zysku. Słabe punkty to typ kupującego, ślad bankowy pieniędzy i pozwolenie na pobyt. Na podstawie streszczeń wyszukiwania z listopada 2026 roku; niepotwierdzone punkty są zaznaczone w tekście.

Co przygotować przed ogłoszeniem

• Świadectwo katastralne tytułu do nieruchomości, w którym figurujesz jako właściciel i widać obciążenia. To ogólna praktyka; zapytaj notariusza, o co poprosi.
• Paszport i ormiański TIN. Źródła piszą, że notariusz i kataster potrzebują TIN stron; jeśli nie uzyskałeś go przy zakupie, zapytaj notariusza, jak to zrobić przed transakcją. Nasz artykuł o kupnie w Armenii wyjaśnia zasady dla zagranicznych właścicieli.
• Umowę, na podstawie której kupiłeś, i dowód tego, ile zapłaciłeś. Nawet gdy sama sprzedaż jest wolna od podatku, będą potrzebne bankowi i organowi podatkowemu twojego kraju.
• Sprawdzenie, czy nie ma zaległości w rocznym podatku od nieruchomości i w opłatach za media. Podatek od nieruchomości liczy się od wartości katastralnej; jedno źródło podaje stawkę 0-1% bez opodatkowania pierwszych 3 mln dramów, inne pisze, że w 2026 roku osiągnął pełną stawkę. Źródła się różnią, zapytaj notariusza, co sprawdza się przy sprzedaży.

Jak przebiega sprzedaż

Wszystkie umowy sprzedaży nieruchomości muszą być poświadczone notarialnie. Notariusz sprawdza strony i dokumenty, a przeniesienie jest rejestrowane w Państwowym Komitecie Katastru Nieruchomości; źródła podkreślają, że tytuł przechodzi dopiero z rejestracją w katastrze. Łącznego czasu od ogłoszenia do rejestracji, mechanizmu zadatku ani typowej struktury umowy nie znaleźliśmy, więc poproś notariusza o potwierdzenie i zakładaj zapas.

Podpis z zagranicy

Sprzedaż bez obecności w Armenii zwykle oznacza pełnomocnictwo dla zaufanej osoby. Formy dla zagranicznych sprzedających w wynikach nie znaleźliśmy. Zwykła droga to dokument poświadczony przez notariusza w twoim kraju, opatrzony apostille na mocy konwencji haskiej lub zalegalizowany, przetłumaczony i przyjęty przez ormiańskiego notariusza. To ogólna praktyka, a nie lista dla twojego kraju: poproś ormiańskiego notariusza o potwierdzenie formy, zanim zapłacisz za apostille, i ogranicz pełnomocnictwo: nieruchomość, przedział ceny i rachunek na pieniądze.

Agent i koszty

Prowizji agenta dla Armenii w źródłach nie znaleźliśmy, więc liczby nie ma. Uzgodnij ją na piśmie, razem z tym, kto płaci i kiedy. W Armenii nie ma opłaty skarbowej ani podatku od przeniesienia nieruchomości. Koszt notariusza i rejestracji w katastrze po stronie kupującego jedna kancelaria w przewodniku z 2025 roku szacuje na około 60 000 dramów; kto co płaci przy sprzedaży, nie jest potwierdzone i ustala się w umowie. Jeśli dom jest zarządzany zdalnie, zobacz zarządzanie nieruchomością na odległość.

Podatek w skrócie

Podatek zależy głównie od tego, kim są sprzedający i kupujący.

• Osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość bezpośrednio: jedna kancelaria pisze, że osoby fizyczne będące nierezydentami zwykle nie płacą podatku od sprzedaży, powołując się na artykuły Kodeksu podatkowego, których nie sprawdzaliśmy. Inne źródło mówi, że podatek od zysków kapitałowych dotyczy tylko osób prawnych.
• Typ kupującego: według zestawienia PwC sprzedaż majątku niezwiązanego z działalnością osobom fizycznym jest zwolniona, a sprzedaż agentowi podatkowemu jest opodatkowana stawką 10% lub 20% zależnie od typu nieruchomości i kupującego. Jeśli kupujący to spółka, potwierdź stawkę, zanim uzgodnisz cenę.
• Spółka jako sprzedający: 18% od zysku; osoba fizyczna sprzedająca spółce: pobór 10% (jeden przewodnik kancelarii).
• Zwolnienie z uwagi na okres posiadania przy bezpośredniej sprzedaży przez osobę fizyczną: nie znaleźliśmy. Zasada «trzy lata plus jeden» w źródłach dotyczy udziałów w spółkach posiadających nieruchomości.

Nie znaleźliśmy oficjalnej strony Państwowego Komitetu Dochodów, więc potwierdź typ kupującego i stawkę u ormiańskiego doradcy podatkowego. Porównanie z innymi krajami znajdziesz w zestawieniu podatków przy sprzedaży według krajów; sprawdź też, co musisz zgłosić w swoim kraju.

Jak wyprowadzić pieniądze

Źródła nie opisują, jak zagraniczny sprzedający otrzymuje pieniądze: w dramach czy w walucie, na jakie konto i o co pyta bank. Uzgodnij walutę i rachunek w umowie i przed transakcją zapytaj swój ormiański bank, jakich dokumentów potrzebuje, aby zaksięgować pieniądze i wysłać je za granicę. Zachowaj dokumenty wyjaśniające źródło środków: umowę twojego zakupu, umowę sprzedaży i dowód podatku; nasz artykuł o kontrolach bankowych wyjaśnia, na co patrzą banki.

Jeśli masz paszport Rosji, Białorusi, Kazachstanu lub Ukrainy, spodziewaj się dodatkowych pytań. Nie znaleźliśmy źródła o tym, jak ormiańskie banki traktują pieniądze ze sprzedaży w takich przypadkach, zapytaj bank przed podpisaniem. Resztę drogi, wymianę i przelew pieniędzy na własne konto, opisuje artykuł o sprowadzeniu pieniędzy po sprzedaży nieruchomości za granicą.

Jeśli w grę wchodzi pozwolenie na pobyt

Większość źródeł kancelarii mówi, że samo kupno nieruchomości nie daje ormiańskiego pozwolenia na pobyt; nieruchomość zwykle wspiera działalność gospodarczą lub najem, które są zarejestrowane i opodatkowane. W takim razie sprzedaż nie kończy pozwolenia, które nigdy nie zależało od własności, ale może mieć znaczenie, jeśli pozwolenie opiera się na działalności najmu. Źródła donoszą też o zmianach 2026 roku: przyspieszona ścieżka do stałego pobytu dla inwestorów od 1 listopada 2026, cyfrowa pięcioletnia karta stałego pobytu od 1 sierpnia 2026 i ścieżka biznesowa z kapitałem zakładowym 2 000 000 dramów. Nie znaleźliśmy przyjętego tekstu ani nie potwierdziliśmy, czy nieruchomość się liczy, a daty w źródłach się różnią. Zapytaj prawnika migracyjnego przed sprzedażą i przeczytaj pierwsze 30 dni w Armenii o podstawach pobytu.

Częste błędy

• Uzgodnienie ceny bez wiedzy, czy kupujący to osoba fizyczna czy spółka.
• Brak ormiańskiego TIN, gdy potrzebuje go notariusz.
• Podpisanie, zanim wiesz, w jakiej walucie i na jaki rachunek przyjdą pieniądze.
• Udzielenie szerokiego pełnomocnictwa zamiast wąskiego na jedną nieruchomość.
• Sprzedaż bez sprawdzenia, jak wpływa na pozwolenie na pobyt oparte na działalności najmu.
• Zapomnienie, że sprzedaż może wymagać zgłoszenia w kraju, w którym jesteś rezydentem podatkowym.

Lista krok po kroku z przybliżonymi terminami

Terminy to nasza ocena; łącznego czasu źródła nie podają.

• Tygodnie 0-2: uzyskać świadectwo katastralne i TIN, sprawdzić długi, ustalić rachunek i drogę bankową, wybrać notariusza i potwierdzić typ kupującego.
• Tygodnie 2-6: wystawić ofertę, uzgodnić cenę i walutę, przygotować wąskie pełnomocnictwo, jeśli nie będziesz obecny.
• Dzień umowy: poświadczenie notarialne; następnie rejestracja w katastrze.
• Po rejestracji: odebrać pieniądze, zachować dokumenty, złożyć podatki w kraju, jeśli to wymagane.

Pytania i odpowiedzi

Czy w Armenii jest podatek od przeniesienia nieruchomości? Według źródeł w Armenii nie ma opłaty skarbowej ani podatku od przeniesienia nieruchomości. Kupujący płaci notariusza i rejestrację w katastrze, według jednego przewodnika około 60 000 dramów.

Czy osoba fizyczna płaci podatek przy sprzedaży? Jedna kancelaria pisze, że osoba fizyczna sprzedająca bezpośrednio zwykle nie płaci podatku, a zestawienie PwC mówi, że sprzedaż osobom fizycznym jest zwolniona, sprzedaż agentowi podatkowemu jest opodatkowana stawką 10% lub 20%. Potwierdź u ormiańskiego doradcy podatkowego, kim jest kupujący.

Czy mogę sprzedać bez jazdy do Armenii? Zwykle tak, na podstawie poświadczonego pełnomocnictwa z apostille, ale konkretnego przepisu w źródłach nie znaleźliśmy. Potwierdź formę u ormiańskiego notariusza.

Czy sprzedaż anuluje moje pozwolenie na pobyt? Samo kupno nieruchomości zwykle nie daje pozwolenia, więc sprzedaż zwykle go nie kończy, ale pozwolenie oparte na działalności najmu może zostać dotknięte. Zmiany 2026 roku są opisane, ale niepotwierdzone. Zapytaj prawnika migracyjnego.

W jakiej walucie mi zapłacą? Źródła tego nie mówią. Uzgodnij walutę i rachunek w umowie i zapytaj bank, jakich dokumentów potrzebuje.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przepisy się zmieniają; potwierdź je u ormiańskiego notariusza lub prawnika.