CONFOTUR, trust za płatnościami w budowie, umowa z operatorem, opłaty, wyjście i tytuł: lista kontrolna z uczciwym opisem ryzyk.
Duża część nowej oferty kurortowej w Dominikanie jest sprzedawana jako rezydencje brandowe lub obiekty zarządzane przez hotel, często w budowie z ratami na czas budowy. Ten format może pasować kupującemu, który nie chce zajmować się bieżącym zarządzaniem, ale o wyniku decydują warunki, a nie marka. Oto co sprawdzić, z uczciwym opisem ryzyk.
1. Uchwała CONFOTUR
CONFOTUR (ustawa 158-01) może zwolnić zatwierdzony projekt turystyczny z podatku od przeniesienia 3% i rocznego IPI na okres do 15 lat. W trzech sprawach kupujący często się mylą:
- ulga działa tylko wtedy, gdy projekt został wcześniej zatwierdzony przez ministerstwo turystyki; hasło „CONFOTUR” w reklamie nie jest dowodem;
- poproś sprzedającego o numer uchwały i daj prawnikowi sprawdzić jej status w rejestrze ministerstwa: wygasłe zatwierdzenia są częste w starszych obiektach na rynku wtórnym;
- przy odsprzedaży ulga nie przechodzi automatycznie na następnego kupującego.
Źródła różnią się też co do tego, od kiedy liczy się 15 lat. Ustawa 195-13 wiąże okres z zakończeniem budowy i wyposażenia projektu; przeczytaj uchwałę konkretnego projektu. Ustawa 30-26 wprowadziła ponadto zakaz korzystania z kilku reżimów ulgowych dla tej samej działalności, a jak to działa w praktyce, nie jest jeszcze jasne.
2. Dokąd trafiają Twoje raty
Dla projektu w budowie główną ochroną strukturalną jest trust na podstawie ustawy 189-11: płatności kupujących trafiają do powiernika nadzorowanego przez Superintendencję Banków, a nie na konto dewelopera, i są wypłacane w miarę postępu prac. Nie każdy projekt jest budowany w ten sposób. Zapytaj:
- czy jest trust i kto jest powiernikiem;
- czy płatności są powiązane z etapami budowy;
- co stanie się z Twoimi pieniędzmi, jeśli projekt stanie.
3. Umowa z operatorem
Zarządzanie brandowe ma realne zalety: rozpoznawalną nazwę, profesjonalną eksploatację, gotowy kanał sprzedaży. Ma też koszty i ograniczenia, które warto przeczytać przed podpisaniem:
- tantiemy i opłaty za zarządzanie są odejmowane od dochodu i zmniejszają to, co otrzymujesz;
- zasady hotelu zwykle ustalają ceny i standardy i często zabraniają samodzielnego wynajmu;
- zależysz od operatora: na jak długo jest umowa, kto może ją rozwiązać i co stanie się z Twoim obiektem po jej zakończeniu;
- jak liczony i wypłacany jest dochód i jakie koszty są odejmowane w pierwszej kolejności.
4. Opłaty serwisowe i koszty bieżące
Kompleksy kurortowe niosą roczne opłaty serwisowe. Zmniejszają one dochód netto i wpływają na odsprzedaż, więc poproś o faktyczną kwotę, sposób jej ustalania i sprawozdanie za ostatni rok. Dodaj IPI (jeśli nie ma zwolnienia) i ubezpieczenie.
5. Deklaracje rentowności i wzrostu cen
W prezentacjach podaje się oczekiwaną rentowność i wzrost cen. Traktuj je jako oczekiwania dewelopera, a nie gwarancję, i zapytaj, przy jakim obłożeniu i jakich kosztach zostały obliczone. Liczba jako średnia z wielu lat lub przy deklarowanym obłożeniu nie jest porównywalna z liczbą brutto.
6. Wyjście
Pomyśl o odsprzedaży przed zakupem. Reforma 2026 wprowadziła dla osób fizycznych podatek 10% od zysku ze sprzedaży nieruchomości, ale podstawa opodatkowania wciąż nie jest określona, a ulga CONFOTUR sama nie przechodzi na kupującego. Zapytaj, czy umowa z operatorem przechodzi na nowego właściciela i czy deweloper lub operator wspiera odsprzedaż.
7. Tytuł
Własność potwierdza świadectwo wydawane przez Rejestr Tytułów (ustawa o rejestrze nieruchomości 108-05). Dla obiektu w budowie zapytaj, kiedy i jak tytuł do konkretnej jednostki przechodzi na Ciebie, i daj prawnikowi to potwierdzić przed ostatnią płatnością. Cudzoziemiec posiada na tych samych zasadach co obywatel, ale pierwsze 60 metrów od linii przypływu to grunt publiczny i nie można go kupić.
Dane sprawdzone w październiku 2026 roku. Reforma podatkowa jest nowa, a jej część wciąż jest doprecyzowywana; progi, stawki i warunki programów potwierdź u prawnika w Dominikanie przed transakcją.