Nieruchomości w Dominikanie: zakup przez cudzoziemca i wsparcie

Podatek od przeniesienia własności 3% płaci kupujący. Roczny IPI to 1% wartości powyżej progu (w 2026 roku RD$10 695 494). Dla osób fizycznych zysk ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany stawką 10% (ustawa 30-26). Projekty zatwierdzone w CONFOTUR są zwolnione z podatku od przeniesienia i IPI.

Przy zakupie: — podatek od przeniesienia: 3% wyższej z dwóch wartości: wyceny urzędu skarbowego i ceny w umowie; płaci kupujący; w projektach CONFOTUR nie jest pobierany; — prawnik: według szacunków prawników 1–1,5% ceny; notariusz około 0,5%; razem z podatkiem zamknięcie transakcji kosztuje zwykle 4,5–5,5%. W trakcie posiadania: — roczny IPI: 1% wartości powyżej progu (w 2026 roku RD$10 695 494, indeksowany co roku); płatny w dwóch częściach, do 11 marca i do 11 września; nieruchomości w projektach CONFOTUR są zwolnione; — przychód z najmu jest opodatkowany; według doradców dla nierezydentów obowiązuje pobór 27%, więc stawkę i podstawę potwierdź u doradcy podatkowego; — opłaty za utrzymanie kompleksu i zarządzanie przez operatora. Przy sprzedaży: — dla osób fizycznych zysk ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany stawką 10% jednorazowo (ustawa 30-26, od 18 czerwca 2026), z wyjątkami dla głównego mieszkania i sprzedających powyżej 65 lat; podstawa opodatkowania nie została jeszcze określona aktem wykonawczym, co uwzględnia się w cenie transakcji.

1. Weryfikacja prawna. Właściciel, obciążenia, status gruntu. Dla projektów w budowie: deweloper, pozwolenia, harmonogram płatności i to, czy pieniądze kupujących przechodzą przez powiernika (trust). 2. Umowa przedwstępna (promesa de venta) u notariusza lub prawnika i zadatek. W praktyce prawników zadatek wynosi około 10% i jest przechowywany na koncie prawnika lub w escrow; to zwyczaj, a nie norma ustawowa. 3. Umowa sprzedaży przed notariuszem. Notariusze w Dominikanie z wykształcenia są prawnikami. 4. Wycena przez urząd skarbowy (DGII) i zapłata podatku od przeniesienia 3%. Płaci go kupujący, a bez tego rejestr nie wyda tytułu. 5. Złożenie dokumentów w Rejestrze Tytułów (Registro de Títulos, ustawa o rejestrze nieruchomości 108-05). 6. Odbiór świadectwa własności (certificado de título) na Twoje nazwisko. Od przyjętej oferty do świadectwa zwykle mija od 30 do 120 dni.

Lokalne banki zwykle kredytują nierezydentów na 50–70% wartości (wkład 30–50%) na 10–20 lat; oprocentowanie kredytów w dolarach na początku 2026 roku wynosiło około 8–10%. To szacunek źródeł branżowych; warunki zależą od banku i dochodów.

Zakup nieruchomości sam w sobie nie daje pobytu. Ale inwestycja w nieruchomość od 200 000 USD jest podstawą do złożenia wniosku o pobyt stały (rozporządzenie 631-11, art. 55): środki muszą zostać przelane z zagranicy i potwierdzone, a wniosek składa się w urzędzie migracyjnym (DGM). Według prawników procedura trwa około 45–90 dni; małżonek i małoletnie dzieci są ujęci we wniosku. Do zakupu pobyt nie jest potrzebny. Ma znaczenie, jeśli chcesz mieszkać w kraju, i wtedy próg 200 000 USD warto uwzględnić przy budżecie.

Rynek jest dostępny w dwóch formatach: nieruchomości gotowe i projekty w budowie z ratami na czas budowy. Większość nowej oferty kurortowej to kompleksy i rezydencje zarządzane przez międzynarodowych operatorów hotelowych. Co sprawdzamy, zanim pokażemy projekt: dewelopera, czy pieniądze kupujących trafiają do trustu (ustawa 189-11, płatności wypłacane w miarę postępu budowy), czy projekt ma uchwałę CONFOTUR i co dokładnie obejmuje, umowę z operatorem i opłaty za utrzymanie. Nie obiecujemy rentowności: zależy od projektu, obłożenia i kosztów zarządzania, a liczby z prezentacji deweloperów to oczekiwania, nie gwarancja.

Co uwzględnić: — ulgi CONFOTUR dotyczą tylko projektów wcześniej zatwierdzonych przez ministerstwo turystyki; numer uchwały trzeba uzyskać od sprzedającego i dać go sprawdzić prawnikowi w rejestrze. Przy odsprzedaży ulga nie przechodzi automatycznie na następnego kupującego. Źródła różnią się co do tego, od kiedy liczy się 15 lat: ustawa 195-13 wiąże okres z zakończeniem budowy i wyposażenia projektu, więc potwierdź to w uchwale konkretnego projektu. Ustawa 30-26 wprowadziła też zakaz korzystania z kilku reżimów ulgowych dla tej samej działalności; jak to działa w praktyce, nie jest jeszcze jasne; — pierwsze 60 metrów od linii przypływu to grunt publiczny (ustawa 305 z 1968 roku, art. 15 Konstytucji): plaży ani gruntu w tym pasie nie można kupić; w strefie przygranicznej (do 60 km od granicy z Haiti) obowiązują szczególne wymogi przy transakcjach gruntowych; — nieruchomość w budowie niesie ryzyko terminu i jakości: sprawdź, czy płatności idą przez trust i czy są powiązane z etapami prac; — reforma podatkowa 2026 zmienia reżim sprzedaży i wciąż jest doprecyzowywana przez urząd skarbowy: ustawa 30-26 nie uchyliła wprost podatku od przeniesienia 3%, ale to DGII ma wyjaśnić, jak łączy się on z nowymi przepisami; — kredyt dla nierezydenta to 30–50% środków własnych i wyższe oprocentowanie niż dla rezydentów; — oczekiwana rentowność i wzrost cen z prezentacji deweloperów nie są gwarancją. Dane sprawdzone w październiku 2026 roku. Reforma podatkowa (ustawa 30-26 z 18 czerwca 2026) dopiero zaczyna obowiązywać, a urząd skarbowy wciąż doprecyzowuje jej część; progi, stawki i warunki programów się zmieniają — przed transakcją potwierdź je u prawnika w Dominikanie.