Kto może kupić, kroki od umowy przedwstępnej do tytułu, ile kosztuje zamknięcie, zmiany podatkowe 2026 i gdzie są ograniczenia.
Cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Dominikanie na tych samych zasadach co obywatel. Nie są potrzebne pobyt, specjalne zezwolenie ani lokalny wspólnik, a umowę można podpisać, przebywając w kraju na wjeździe turystycznym. Świadectwo własności wydawane jest na Twoje nazwisko. Liczy się kolejność kroków i to, co sprawdzasz przed zapłatą.
Kto może kupić i gdzie są ograniczenia
Cudzoziemcy, rezydenci i nie, mają te same prawa własności co Dominikańczycy. Liczba nieruchomości nie jest ograniczona. Warto znać dwa ograniczenia:
- pierwsze 60 metrów od linii przypływu to grunt publiczny (ustawa 305 z 1968 roku; Konstytucja zalicza plaże do dóbr publicznych): plaży ani gruntu w tym pasie nie można kupić;
- w strefie przygranicznej, do 60 km od granicy z Haiti, obowiązują szczególne wymogi przy transakcjach gruntowych; jeśli działka jest gdzieś blisko, najpierw zapytaj prawnika.
Kroki
- weryfikacja prawna: właściciel, obciążenia, status gruntu; dla projektu w budowie także deweloper, pozwolenia i harmonogram płatności;
- umowa przedwstępna (promesa de venta) u notariusza lub prawnika i zadatek; prawnicy opisują zadatek około 10% na koncie prawnika lub w escrow, co jest zwyczajem, a nie normą ustawową;
- umowa sprzedaży przed notariuszem (notariusze w Dominikanie z wykształcenia są prawnikami);
- wycena przez urząd skarbowy (DGII) i zapłata podatku od przeniesienia 3%: płaci kupujący, a bez tego rejestr nie wyda tytułu;
- złożenie dokumentów w Rejestrze Tytułów na podstawie ustawy o rejestrze nieruchomości 108-05;
- świadectwo własności na Twoje nazwisko. Od przyjętej oferty do świadectwa zwykle mija 30–120 dni.
Ile kosztuje zamknięcie transakcji
Podatek od przeniesienia to 3% wyższej z dwóch wartości: wyceny DGII i ceny w umowie. Według szacunków prawnicy biorą 1–1,5%, notariusz około 0,5%, więc zamknięcie kosztuje zwykle 4,5–5,5% ceny. W projekcie zatwierdzonym w CONFOTUR podatek od przeniesienia nie jest pobierany (co jest do tego potrzebne, opisuje nasz artykuł o rezydencjach brandowych i obiektach zarządzanych przez hotele).
Podatki w trakcie posiadania
Roczny podatek od nieruchomości (IPI) to 1% wartości powyżej progu, który jest indeksowany co roku: w 2026 roku RD$10 695 494. Płaci się go w dwóch częściach, do 11 marca i do 11 września. Przychód z najmu jest opodatkowany; według doradców dla nierezydentów obowiązuje pobór 27%, więc stawkę i podstawę potwierdź, zanim zaplanujesz dochód.
Sprzedaż i zmiana z 2026 roku
Ustawa 30-26 z 18 czerwca 2026 roku wprowadziła dla osób fizycznych podatek 10% jednorazowo od zysku ze sprzedaży nieruchomości, z wyjątkami, np. dla głównego mieszkania przy reinwestycji w ciągu sześciu miesięcy i dla sprzedających powyżej 65 lat. Ustawa określa stawkę, ale nie podstawę opodatkowania; urząd skarbowy ma ją doprecyzować, a tymczasem strony wliczają tę niepewność w cenę. Podatek od przeniesienia 3% nie został tą ustawą wprost uchylony; jak łączy się on z nowymi przepisami, ma wyjaśnić DGII.
Co sprawdzić przed zapłatą
- tytuł w Rejestrze: właściciel, obciążenia, zgodność nieruchomości z opisem;
- dla obiektu w budowie: kto jest deweloperem i czy pieniądze kupujących przechodzą przez trust (ustawa 189-11), tak aby płatności były wypłacane w miarę postępu budowy;
- umowa: cena, waluta, terminy płatności, termin oddania i co się stanie przy opóźnieniu;
- każda obiecana ulga podatkowa: na piśmie i możliwa do zweryfikowania.
Dane sprawdzone w październiku 2026 roku. Reforma jest nowa, a jej część wciąż jest doprecyzowywana; progi i stawki potwierdź u prawnika w Dominikanie przed transakcją.