Gruzja nie ma odrębnego systemu licencjonowania najmu w stylu Airbnb, co jest częścią jej atrakcyjności. Co to znaczy, a czego nie, dla podatków, rejestracji i zasad budynku.
Gruzja jest poza UE, więc rozporządzenie UE 2024/1028 tu nie obowiązuje. Co ważniejsze, w badaniu nie znaleźliśmy odrębnego krajowego systemu licencjonowania ani rejestracji dla najmu w stylu Airbnb w Tbilisi czy Batumi — brak numeru pozwolenia porównywalnego z greckim AMA czy tureckim pozwoleniem turystycznym i brak opublikowanego limitu nocy. Ta lekka regulacja jest realną częścią atrakcyjności rynku i właśnie tu kupujący tracą czujność w sprawie podatków i zasad budynku. W szybko zmieniającym się rynku regulacje mogą się szybko zmienić, więc traktuj to jako stan z chwili publikacji.
Czego Gruzja nie wymaga
Według źródeł, które mogliśmy zweryfikować, na poziomie krajowym nie ma odrębnej licencji na najem krótkoterminowy, wymogu zamieszkiwania przez właściciela ani limitu nocy najmu. Czy miasto takie jak Tbilisi lub Batumi wprowadziło lokalną regułę, trzeba potwierdzić w urzędzie miasta, bo nie znaleźliśmy opublikowanej.
Jak opodatkowany jest dochód z najmu
Tu leżą realne pytania. Gruzińscy doradcy opisują następujące ramy dla osób fizycznych wynajmujących lokale mieszkalne:
- dochód z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5% dochodu brutto, jeśli właściciel jest wpisany na listę wynajmujących (List of Landlords) na portalu Służby Dochodów
- w przeciwnym razie stawka wynosi 20% od dochodu po zatwierdzonych kosztach utrzymania
- stawka nie zależy od tego, czy najem jest dobowy czy długoterminowy, ani od użytej platformy
- dochód z najmu nie podlega statusowi małego biznesu z 1%, który według doradców nie jest dostępny dla takiego dochodu
- jeśli łączny dochód z działalności, w tym z najmu, przekroczy 100 000 lari w ciągu 12 kolejnych miesięcy, rejestracja jako płatnik VAT (18%) staje się obowiązkowa
Źródła różnią się co do klasyfikacji wieloobiektowej działalności w stylu hotelowym, a granica między pasywnym najmem mieszkania a przedsiębiorczą działalnością hotelarską to rzecz do sprawdzenia z gruzińskim księgowym przed skalowaniem.
Zagraniczni właściciele i zmiana prawa do pracy w 2026 roku
Cudzoziemcy mogą posiadać mieszkania w Gruzji bez licencji na ich wynajem. Osobno jedno ze źródeł podaje, że od 20 lutego 2026 roku cudzoziemiec prowadzący działalność gospodarczą w Gruzji potrzebuje oprócz karty pobytu także prawa do pracy. Czy dotyczy to pasywnego dochodu z najmu, to pytanie do gruzińskiego prawnika; nie sprawdzaliśmy, jak jest to stosowane w praktyce.
Zasady budynku i dewelopera
Skoro nie ma licencji do uzyskania, praktyczne ograniczenia wynikają z samej nieruchomości: reżimu kondominium lub apartamentowca hotelowego w budynku, warunków eksploatacji od dewelopera (wiele wież w Batumi sprzedawanych jest z zarządzanym programem najmu) oraz warunków kredytu i własności. Poproś o nie na piśmie przed zakupem pod dochód z najmu.
FAQ
Czy potrzebuję licencji, by wynajmować mieszkanie na Airbnb w Gruzji? Nie znaleźliśmy odrębnej krajowej licencji na najem krótkoterminowy; ewentualne lokalne wymogi potwierdź w urzędzie miasta. Jak opodatkowany jest dochód z najmu? Doradcy opisują 5% dla właścicieli z listy wynajmujących, w przeciwnym razie 20% po kosztach — potwierdź u księgowego. Czy mogę skorzystać z reżimu małego biznesu 1%? Według doradców dochód z najmu się nie kwalifikuje. Kiedy obowiązuje VAT? Powyżej 100 000 lari dochodu z działalności w ciągu 12 miesięcy. Czy unijne rozporządzenie obowiązuje? Nie, Gruzja jest poza UE.
How we help
Pomagamy przed zakupem pod dochód sprawdzić zasady budynku, warunki dewelopera i konstrukcję najmu konkretnej nieruchomości w Gruzji. Informacje mają charakter poglądowy i nie stanowią porady prawnej ani podatkowej; zasady podatkowe i pobytowe w Gruzji się zmieniają, aktualny stan potwierdź u lokalnego księgowego lub prawnika.