Jak sprzedać nieruchomość w Gruzji jako cudzoziemiec: rejestr, zasada dwóch lat, zezwolenie na pobyt i wypłata pieniędzy

W skrócie

Nierezydent może sprzedać mieszkanie w Gruzji: umowę sprzedaży rejestruje się w Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR), przez notariusza albo w Domu Usług Publicznych. Najbardziej od czasu posiadania zależy podatek: nasz artykuł podatkowy opisuje co do zasady sprzedaż bez podatku dla mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata, stawkę 5% przy sprzedaży w ciągu dwóch lat i 20% dla nieruchomości niemieszkalnych i obrotu (zob. artykuł o podatku przy sprzedaży w Gruzji). Według przewodników kancelarii notariusz kosztuje GEL 200-500; wiarygodnej kwoty prowizji agenta nie znaleźliśmy. Jeśli Twoje zezwolenie na pobyt opiera się na nieruchomości, sprzedaż może je unieważnić. Zaplanuj około 2-6 tygodni od umowy do rejestracji (nasza ocena). Kwoty pochodzą z przewodników przeczytanych 7 listopada 2026; sprawdź je u gruzińskiego prawnika. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa.

Czy nierezydent może sprzedać mieszkanie w Gruzji

Tak. W przeczytanych źródłach nie ma wymogu, by sprzedający-nierezydent był w kraju w dniu sprzedaży, ale formalności pełnomocnictwa używanego w Gruzji nasze wyszukiwanie nie potwierdziło. Typowa praktyka to pełnomocnictwo podpisane przed notariuszem lub w konsulacie Gruzji, w razie potrzeby z apostille i przetłumaczone na gruziński; zapytaj notariusza lub Dom Usług Publicznych, co przyjmują.

Potrzebny jest wyciąg z rejestru wskazujący Ciebie jako właściciela, ważny paszport oraz zaświadczenia o zwolnieniu hipoteki i braku długów za budynek i media. Jeśli kupowałeś od dewelopera, upewnij się przed wystawieniem, że lokal jest w pełni zarejestrowany na Ciebie. O numerze podatkowym i rejestracji z czasu zakupu zob. pierwsze 30 dni w Gruzji.

Sprzedaż krok po kroku

• Cena i ogłoszenie. Ustal cenę w walucie, w której chcesz otrzymać pieniądze, i uzgodnij warunki z agentem, jeśli z niego korzystasz. Wiarygodnych danych o prowizjach agentów w Gruzji nie znaleźliśmy, więc ustal ją na piśmie.
• Umowa. Sprzedający i kupujący podpisują umowę sprzedaży. Jedna kancelaria pisze, że umowę można podpisać i zarejestrować w biurze NAPR przed urzędnikiem, co pozwala pominąć notariusza; inne przewodniki opisują poświadczenie notarialne, a potem rejestrację. Którą ścieżkę przyjąć dla Twojego lokalu, to pytanie do prawnika.
• Płatność. Uzgodnij, jak płaci kupujący: zwykle przelewem bankowym, z zadatkiem i resztą zapisanymi w umowie. Zachowaj potwierdzenie z banku.
• Rejestracja. Umowa jest rejestrowana w NAPR, a kupujący zostaje właścicielem w rejestrze. Zachowaj nowy wyciąg i pokwitowanie.
• Przekazanie. Przekaż klucze, odczyty liczników i rachunki za media, zamknij lub przepisz umowy.

Koszty

• Notariusz: około GEL 200-500 w przewodnikach kancelarii, ale jeden przewodnik pisze, że transakcje w Gruzji można zawierać bez notariusza.
• Opłata rejestracyjna NAPR: nie potwierdzona w naszym wyszukiwaniu.
• Prowizja agenta: nie znaleziona, więc nie podajemy kwoty.
• Zwolnienie hipoteki i zaświadczenia za media: zapytaj bank i dostawców.

Podatek w skrócie

Nasz artykuł podatkowy opisuje zasadę tak: mieszkanie posiadane dłużej niż dwa lata co do zasady sprzedaje się bez podatku dochodowego, sprzedaż w ciągu dwóch lat jest opodatkowana stawką 5%, a nieruchomości niemieszkalne lub sprzedaże uznane za obrót stawką 20%. W maju 2026 roku Ministerstwo Finansów opublikowało Decyzję Publiczną nr 143 doprecyzowującą jej stosowanie. Wyniki wyszukiwania dały sprzeczne wersje: jedno źródło wiąże zwolnienie z używaniem mieszkania jako miejsca zamieszkania przez dwa lata, a artykuł z 2026 roku pisze, że działalność deweloperska i zorganizowany obrót nie kwalifikują się jako sprzedaż mieszkaniowa. Nie mogliśmy przeczytać oficjalnej strony urzędu skarbowego, więc zasadę dla Twojego czasu posiadania i sposobu użytkowania potwierdź u gruzińskiego doradcy podatkowego. Szczegóły w artykule o podatku przy sprzedaży w Gruzji i w podatkach przy sprzedaży za granicą według krajów.

Zezwolenie na pobyt i apartamenty hotelowe

Jeśli Twoje zezwolenie na pobyt opiera się na nieruchomości, sprzedaż może je unieważnić. Źródła piszą, że od 1 marca 2026 Gruzja podniosła próg dla czasowego zezwolenia przez nieruchomość ze 100 000 do 150 000 dolarów USA, a co do tego, czy dotyczy to obecnych posiadaczy, są niezgodne. Dla ścieżki 300 000 dolarów sprzedaż w ciągu pięcioletniego okresu według doniesień cofa zezwolenie, chyba że kupisz inną nieruchomość o równej lub wyższej wartości. Przeczytaj artykuł o zezwoleniu na pobyt w Gruzji przez nieruchomość i zapytaj prawnika imigracyjnego przed podpisaniem umowy.

O odsprzedaży lokali w apart-hotelach nie znaleźliśmy nic, w tym o tym, czy lokal w apart-hotelu liczył się jako kwalifikująca się nieruchomość. Apart-hotele często mają umowę z operatorem i pulę najmu, więc sprawdź, czy umowę można przenieść i czy operator ma prawo zgody.

Jak wyprowadzić pieniądze

Ograniczeń walutowych przy wywozie wpływów ze sprzedaży z Gruzji nie znaleźliśmy, ale nie zweryfikowano tego w oficjalnym źródle. Praktycznym ograniczeniem jest Twój bank: poprosi o umowę sprzedaży, wyciąg z rejestru i dowód, jak nabyłeś nieruchomość. Jeśli masz paszport Rosji, Białorusi, Kazachstanu lub Ukrainy, spodziewaj się wzmożonych kontroli i zachowaj dokumenty zakupu oraz potwierdzenie źródła środków z dnia zakupu. Zob. kontrole bankowe dla obywateli Rosji i sprowadzenie pieniędzy po sprzedaży za granicą.

Jeśli kupujący płaci w dolarach, a potrzebujesz innej waluty, ustal w umowie kurs przeliczenia i kto ponosi koszt wymiany.

Najczęstsze błędy

• Sprzedaż tuż przed dwuletnią granicą bez przeliczenia stawki 5%.
• Założenie, że zwolnienie przysługuje, bez sprawdzenia użytkowania jako miejsca zamieszkania i wyłączenia dla obrotu.
• Sprzedaż nieruchomości, na której opiera się zezwolenie na pobyt, bez sprawdzenia zezwolenia.
• Podpisanie umowy bez uzgodnienia, jak i w jakiej walucie płaci kupujący.
• Zapomnienie o długach za media i budynek albo o umowie z operatorem apart-hotelu.
• Brak planu, gdzie trafią pieniądze i jakich dokumentów zażąda bank odbierający.

Lista kontrolna i orientacyjne terminy

• Tydzień 0: wyciąg z rejestru, paszport, zaświadczenia o hipotece i mediach, data początku posiadania, sprawdzenie zezwolenia.
• Tygodnie 1-3: cena, agent, oględziny, warunki umowy i sposób płatności.
• Tygodnie 2-5: podpisanie i rejestracja w NAPR.
• Tygodnie 3-6: przekazanie, przelew wpływu, rozliczenie podatku i raportowanie w kraju.

Te tygodnie to nasza ocena, a nie harmonogram prawny.

Pytania i odpowiedzi

Czy muszę być w Gruzji, aby sprzedać? Nasze wyszukiwanie nie znalazło takiego wymogu, ale formalności pełnomocnictwa nie zostały potwierdzone. Zapytaj notariusza lub Dom Usług Publicznych.

Czy sprzedaż w Gruzji jest wolna od podatku? Nasz artykuł podatkowy opisuje co do zasady sprzedaż bez podatku dla mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata, 5% w ciągu dwóch lat i 20% dla nieruchomości niemieszkalnych. Potwierdź swój przypadek u doradcy.

Czy mogę sprzedać bez notariusza? Jedna kancelaria pisze, że sprzedaż można podpisać i zarejestrować w biurze NAPR przed urzędnikiem, a inne przewodniki opisują notariusza. Zapytaj prawnika, co dotyczy Twojego lokalu.

Co z moim zezwoleniem na pobyt, jeśli sprzedam nieruchomość? Może zostać cofnięte albo trzeba będzie zastąpić nieruchomość; zasady zależą od ścieżki i daty. Najpierw przeczytaj artykuł o zezwoleniu i zapytaj prawnika.

Czy są ograniczenia w wywozie pieniędzy? Ograniczeń walutowych nie znaleźliśmy, ale w praktyce ogranicza je kontrola źródła środków w banku.