Gruzja czy Turcja: dwa rynki spoza UE w porównaniu dla kupujących

Gruzja i Turcja to dwa rynki spoza UE w naszym regionie, które zagraniczni kupujący porównują najczęściej: oba dobrze sprzedają się nabywcom spoza Europy, oba mają wybrzeże i duże miasto, a oba są znacznie tańsze za metr kwadratowy niż południowe rynki UE. Różnią się jednak mocno wielkością, konstrukcją podatków i rodzajem ryzyka. Poniższe liczby to stan na jesień 2026 roku, oparty na naszych przewodnikach po krajach i nowych weryfikacjach; przed decyzją potwierdź każdą z nich.

Ceny i rentowność najmu

• Gruzja: w Tbilisi dzielnice kosztują mniej więcej 900–1500 USD/m² (Saburtalo) i 1200–2000 USD (Vake), a Stare Miasto od 3500 USD; nowe inwestycje nadmorskie w Batumi to około 1400–1800 USD/m². Rentowność najmu długoterminowego w Tbilisi wynosiła w I kwartale 2026 średnio około 7–8% brutto.
• Turcja: dzielnice Stambułu kosztują około 1500–3500+ USD/m² zależnie od lokalizacji, przy czym średnia dla miasta to w jednym zestawie danych około 1500 USD, a w naszym przewodniku po najlepszych dzielnicach dla centrum około 3100 USD; Antalya to około 900–2200 USD/m². Podawana rentowność brutto to około 8,2% w Stambule i 6,5% w Antalyi.

Te rentowności wyglądają wysoko, ale liczby tureckie są w walucie o wysokiej inflacji i zmienności, więc porównuj je w dolarach lub euro po uwzględnieniu ruchów kursu, a nie w lirach. Rynek Gruzji jest mniejszy i cieńszy, więc wyjście trwa dłużej; Stambuł jest głęboki i płynny. Zestawy danych różnią się metodą, więc traktuj te liczby orientacyjnie, a nie jako wycenę.

Kto i gdzie może kupować

• Gruzja: cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na tych samych zasadach co obywatele, z wyjątkiem gruntów rolnych. Według doniesień niektórzy inwestorzy kupują takie grunty przez gruzińską spółkę, co jest kwestią prawną do ustalenia z prawnikiem.
• Turcja: cudzoziemcy mogą kupować, ale w granicach limitów: według doniesień do 10% prywatnej powierzchni powiatu i do 30 hektarów łącznie, a nie w strefach wojskowych i ochronnych. Wymóg wzajemności zniesiono w 2013 roku. Dla zagranicznych kupujących obowiązuje weryfikacja wojskowa, jak wyjaśnia nasz przewodnik po ryzykach w Turcji.

Pobyt i obywatelstwo

• Gruzja: obywatele około 95 krajów mogą przebywać bez wizy do 365 dni. Istnieje tymczasowe zezwolenie na pobyt za inwestycję w nieruchomość; według doniesień minimum wzrosło ze 100 000 do 150 000 USD od 1 marca 2026, odnawiane co roku, a kilka nieruchomości można sumować. Nie ma ścieżki do obywatelstwa przez zakup nieruchomości. W 2026 roku Gruzja wprowadziła też system zezwoleń na pracę dla cudzoziemców; jak stosuje się go do pracy zdalnej dla zagranicznego pracodawcy z terenu Gruzji, pozostaje niejasne, więc sprawdź, zanim oprzesz się na rocznym pobycie bezwizowym.
• Turcja: zezwolenie na pobyt jest dostępne przy zakupie od 200 000 USD, zwykle na dwa lata z odnowieniem. Obywatelstwo jest dostępne przy zakupie za co najmniej 400 000 USD według wyceny licencjonowanego rzeczoznawcy, z trzyletnią adnotacją o zakazie sprzedaży w księdze. Wiza cyfrowego nomada wymaga około 3000 USD miesięcznie, wieku 21–55 lat i dyplomu uczelni. Turecki paszport nie daje wjazdu bezwizowego do Schengen, USA ani Wielkiej Brytanii.

Podatki i koszty

• Gruzja: rezydenci podatkowi nie płacą podatku dochodowego od dochodów zagranicznych. Dochód z najmu jest opodatkowany stawką 5% dla właścicieli z listy wynajmujących i 20% dla pozostałych; sprawdź aktualny reżim. Mieszkania w posiadaniu dłużej niż dwa lata są zwolnione z podatku od zysków kapitałowych, a przy sprzedaży w ciągu dwóch lat obowiązuje 5%. Roczny podatek od nieruchomości to według doniesień do 1% wartości szacunkowej, zależnie od Twojej sytuacji. Opłaty rejestracyjne są według doniesień niewielkie.
• Turcja: opłata za wpis do księgi (tapu) to zwykle 4%, często dzielona między kupującego i sprzedającego i negocjowalna; ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK jest obowiązkowe przy przeniesieniu; nowe budynki mają VAT 10% lub 20% zależnie od powierzchni. Zysk jest opodatkowany tylko przy sprzedaży w ciągu pięciu lat od rejestracji, z indeksacją kosztu zakupu o inflację powyżej progu i progresywnymi stawkami 15–40% po rocznym zwolnieniu.

Wynajem

• Gruzja: nie znaleźliśmy krajowego systemu licencjonowania dla najmu typu Airbnb, ale potwierdź lokalne zasady w gminie. Podatek od dochodu z najmu stosuje się jak wyżej.
• Turcja: ustawa 7464 wymaga zezwolenia Ministerstwa Kultury i Turystyki dla najmu na 100 dni lub krócej, a w budynkach wielolokalowych zgody wszystkich właścicieli; ogłoszenia bez zezwolenia mogą być usuwane. Przeczytaj nasz przewodnik po najmie krótkoterminowym w Turcji, zanim policzysz dochód wakacyjny.

Gdzie jest trudniej

• Gruzja: mały i cienki rynek oraz ryzyko dewelopera, zwłaszcza w fazie budowy; niejasne zasady dla cudzoziemców pracujących z Gruzji; słabsza ochrona kupującego, jak wyjaśniają nasze przewodniki po Batumi.
• Turcja: zmienność waluty i inflacja, weryfikacja trzęsieniowa i konstrukcyjna, kontrole stref wojskowych oraz surowsze zezwolenia na najem wakacyjny. W badaniu InterNations Expat Insider 2026 Turcja zajęła 29. miejsce na 31, głównie z powodu warunków gospodarczych.

Co pod jaki cel

• Najwyższa nominalna rentowność na głębokim rynku: Stambuł, jeśli akceptujesz ryzyko walutowe.
• Droga do paszportu przez nieruchomość: Turcja, od 400 000 USD. Gruzja jej nie ma.
• Prosta konstrukcja podatków od dochodów zagranicznych i łatwy pierwszy rok: Gruzja.
• Styl życia nad morzem i ugruntowany popyt zagranicznych kupujących: Antalya lub Bodrum w Turcji, Batumi w Gruzji, przy czym Batumi jest bardziej sezonowe i zależne od dewelopera.
• Ochrona kapitału: żaden z nich nie jest bezpieczną przystanią; wybór dotyczy tego, które ryzyko wolisz — liry czy cienkiej płynności.

FAQ

Gdzie taniej? Tbilisi i Batumi bywają tańsze za m² na wejściu niż centrum Stambułu, ale Antalya i Fethiye konkurują. Gdzie obywatelstwo za zakup? Tylko w Turcji. Gdzie prostsze podatki od dochodów zagranicznych? W Gruzji, dla rezydentów podatkowych. Gdzie bezpieczniej trzymać długo? Żadne nie jest wolne od ryzyka: Turcja niesie ryzyko walutowe i konstrukcyjne, Gruzja cienką płynność i ryzyko dewelopera, więc dopasuj wybór do swojej tolerancji ryzyka.

Jak pomagamy

Dobieramy na obu rynkach pod Twój cel, modelujemy koszty netto w Twojej walucie i koordynujemy lokalnych prawników i doradców podatkowych. Tekst informacyjny — nie porada inwestycyjna, prawna ani podatkowa; zasady i liczby się zmieniają, a źródła się różnią.