Opłata hiszpańska dla podmiotów, francuski podatek 3%, Grecja, Włochy, Cypr i opłaty rejestracyjne w ZEA: co potwierdzone, co nie i o co pytać przed zakupem przez spółkę.
W kilku krajach nieruchomość jest opodatkowana inaczej, gdy należy do spółki. Może to być roczna opłata od wartości nieruchomości, wyższa stawka lokalnego podatku od nieruchomości albo dodatkowa opłata rejestracyjna. Często celem jest zniechęcenie do ukrywania właściciela, a nie opodatkowanie spółek jako takich, i zwykle zwolnienie przysługuje, gdy spółka ujawnia właścicieli lub prowadzi realną działalność. W artykule wymieniamy to, co udało się potwierdzić, i równie wyraźnie to, czego nie udało się potwierdzić. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Stawki i warunki się zmieniają; zanim zaufasz którejkolwiek informacji, potwierdź ją w urzędzie skarbowym lub u lokalnego doradcy. Ogólne porównanie spółki i własności osobistej znajdziesz w tekście zakup przez spółkę czy osobiście.
Hiszpania: specjalna opłata dla podmiotów z jurysdykcji niewspółpracujących
Hiszpańska administracja podatkowa opisuje specjalną opłatę (gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes). Dotyczy podmiotów rezydujących w rajach podatkowych, a od 11 lipca 2021 roku w jurysdykcjach niewspółpracujących, które posiadają nieruchomości w Hiszpanii lub prawa do nich. Stawka wynosi 3%, a podstawą jest zwykle wartość katastralna. Opłatę deklaruje się na formularzu 213 w styczniu za rok kończący się 31 grudnia. Zwolnione są obce państwa i podmioty publiczne, organizacje międzynarodowe, podmioty prowadzące w Hiszpanii ciągłą działalność gospodarczą wykraczającą poza samo posiadanie lub wynajem nieruchomości oraz spółki giełdowe. Oficjalna strona: tutaj.
Najczęściej pomijany jest warunek: opłata zależy od kraju rezydencji podmiotu, a nie od tego, że spółka jest zagraniczna. Spółka z zwykłego kraju UE nie należy do tej kategorii, ale listę jurysdykcji ustalają hiszpańskie przepisy i może się ona zmieniać, więc ją sprawdź. Szerszy obraz w tekście ryzyka inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii.
Francja: podatek 3% od nieruchomości w rękach podmiotów
Według prawa francuskiego osoby prawne, francuskie i zagraniczne, które bezpośrednio lub pośrednio posiadają nieruchomości we Francji lub prawa do nich, płacą podatek 3% od wartości rynkowej według stanu na 1 stycznia. Francuska administracja opisuje go na swojej stronie: impots.gouv.fr, taxe de 3 %. Deklarację na formularzu 2746-SD składa się online do 15 maja każdego roku.
Wiele podmiotów jest zwolnionych z zapłaty po spełnieniu warunków, a niektóre w ogóle nie muszą składać deklaracji. Według administracji należą do nich podmioty giełdowe, podmioty, u których francuskie nieruchomości stanowią mniej niż połowę francuskich aktywów, niektóre podmioty z siedzibą we Francji, UE lub w krajach z umową o pomocy administracyjnej, gdy wartość nieruchomości jest poniżej niewielkiego progu, oraz podmioty, które co roku przekazują administracji swoją siedzibę, wspólników powyżej 1% i dane o nieruchomościach. Zwolnienie jest więc powiązane z przejrzystością. Podmiot, który nie składa deklaracji lub składa ją po terminie, może zostać ukarany, więc nie zakładaj zwolnienia bez złożenia deklaracji. Dokładne warunki przeczytaj na oficjalnej stronie lub zapytaj francuskiego doradcę. Punkt wyjścia dla kraju: ryzyka inwestycji we Francji.
Grecja: dodatkowy podatek ENFIA dla osób prawnych
W Grecji obowiązuje roczny podatek od nieruchomości ENFIA, a znalezione przez nas zestawienie PwC o greckim opodatkowaniu nieruchomości podaje, że osoby prawne płacą podatek dodatkowy w wysokości 5,5 promila wartości podatkowej nieruchomości, obniżony do 1 promila, gdy spółka używa jej do własnej działalności gospodarczej. Zestawienie pochodzi z 2019 roku, a aktualnej stawki i podstawy nie udało się potwierdzić w źródle urzędowym; traktuj liczbę jako orientacyjną i zapytaj greckiego księgowego o dane na bieżący rok. Grecja ma też inne opłaty dotyczące zakupów przez spółki lub nabywców spoza Grecji, których nie weryfikowaliśmy.
Włochy: spółki i podatek w kraju rezydencji
Włochy opodatkowują lokalne nieruchomości każdego właściciela gminnym podatkiem IMU, ze szczególnymi zasadami dla kategorii luksusowych domów. Nie udało nam się potwierdzić w źródle urzędowym, jak IMU i powiązane przepisy traktują spółkę posiadającą włoską nieruchomość, więc nie podajemy stawki. Osobna kwestia dotyczy rezydentów Włoch: Włochy nakładają na swoich rezydentów podatkowych podatek od nieruchomości za granicą (IVIE), według źródeł wtórnych 1,06% wartości od 2024 roku, a sytuację zagranicznych spółek należących do rezydentów Włoch powinien ocenić specjalista. Jeśli planujesz zakup we Włoszech przez spółkę, zob. ceny i koszty zakupu we Włoszech i zapytaj włoskiego commercialistę zarówno o IMU, jak i o podatek dochodowy spółki.
Cypr: brak rocznego podatku od nieruchomości, ale koszty transakcji pozostają
Cypr zniósł roczny podatek od nieruchomości od 1 stycznia 2017 roku, jak podają cypryjskie opracowania podatkowe. Brak rocznego podatku nie oznacza braku kosztów: obowiązują opłaty za przeniesienie własności, VAT od nowych budynków, podatki od dochodów z najmu i zysków kapitałowych, a mogą istnieć też inne lokalne opłaty. Zob. ryzyka inwestycji na Cyprze oraz pozycje kosztów w tekście całkowite koszty posiadania nieruchomości za granicą. W przypadku spółki zapytaj osobno o podatek dochodowy i traktowanie późniejszej sprzedaży udziałów.
ZEA: opłaty rejestracyjne i nabywcy będący spółkami
W Dubaju zakup rejestruje się w Dubai Land Department, a szeroko podawana jest opłata rejestracyjna 4% ceny wraz z opłatami administracyjnymi. Tę liczbę wzięliśmy ze źródeł pośredników i deweloperów i nie otwieraliśmy strony Land Department, więc aktualną opłatę sprawdź tam. To, czy spółka może rejestrować nieruchomość, jakie spółki (lądowe czy ze strefy wolnocłowej) są dopuszczone i w jakich obszarach, zależy od emiratu i zasad strefy; należy to weryfikować w Land Department i u właściwego organu, a nie tylko u agenta rejestrującego spółki. Dubaj nie opodatkowuje dochodów osób fizycznych z najmu tak jak wiele krajów UE, ale pozostajesz podatnikiem w kraju swojej rezydencji; zob. opłaty serwisowe i koszty posiadania w Dubaju.
O co zapytać przed zakupem przez spółkę
- Czy kraj stosuje roczną opłatę lub wyższą stawkę dla nieruchomości spółek i czy są zwolnienia powiązane z ujawnieniem właścicieli?
- Jaki formularz i jaki termin dotyczy spółki oraz jakie kary grożą za niedotrzymanie terminu?
- Od jakiej wartości liczona jest stawka: rynkowej, katastralnej czy podatkowej i kto ją ustala?
- Czy przepis zależy od kraju rezydencji spółki, czy od udziału nieruchomości w jej aktywach?
- Jak ta sama nieruchomość wypada przy własności osobistej?
- Co robi Twój kraj rezydencji z dochodem spółki?
FAQ
Czy nieruchomość spółki jest zawsze opodatkowana wyżej? Nie. Wiele krajów opodatkowuje ją tak jak każdą inną. Omawiane tu opłaty specjalne łączą się z określonymi typami podmiotów lub brakiem ujawnienia.
Czy można ominąć francuski podatek 3%? Administracja opisuje zwolnienia, w większości powiązane z ujawnieniem i typem podmiotu. Czy się kwalifikujesz, powinien potwierdzić francuski doradca; nie zakładaj tego z góry.
Czy hiszpańska opłata dotyczy każdej zagranicznej spółki? Według administracji dotyczy podmiotów rezydujących w rajach podatkowych lub jurysdykcjach niewspółpracujących, z wyjątkami. Spółka ze zwykłego kraju UE nie należy do tej kategorii, ale sprawdź aktualną listę.
Czy liczby dla Grecji i Włoch są wiarygodne? Traktuj je jako orientacyjne. Nie udało się ich potwierdzić w źródłach urzędowych i napisaliśmy o tym wyżej.
Kto składa deklarację? Spółka, zwykle przez lokalnego przedstawiciela. Za spóźnienie lub brak deklaracji grożą kary.
Jak pomagamy
Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych, którzy sprawdzą podatki mające zastosowanie do Twojej struktury w danym kraju. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy i stawki się zmieniają, więc przed decyzją zweryfikuj aktualne zasady w urzędzie skarbowym.