Nieruchomość za granicą: przez spółkę czy osobiście?

Wielu kupujących mieszkających w UE przed podpisaniem umowy na nieruchomość za granicą zadaje to samo pytanie: kupować na siebie czy przez spółkę? Nie ma jednej odpowiedzi. Spółka bywa rozsądna przy portfelu nieruchomości lub inwestycji deweloperskiej, a nietrafiona przy jednym apartamencie wakacyjnym. W tym artykule zebraliśmy punkty do porównania, żeby można było zadać prawnikowi i doradcy podatkowemu właściwe pytania. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; każdą wspomnianą zasadę trzeba sprawdzić dla konkretnego kraju i roku.

Co się zmienia, gdy właścicielem jest spółka

Własność osobista jest prosta: jesteś wpisany do księgi wieczystej lub rejestru, płacisz podatki jako osoba prywatna, a nieruchomość wchodzi do Twojego majątku. Przy spółce w rejestrze widnieje spółka, a Ty masz udziały lub akcje. Wynikają z tego dwie rzeczy. Spółka jest odrębną osobą prawną z własną księgowością i zeznaniem podatkowym. A Twój kraj rezydencji podatkowej może opodatkować to, co spółka Ci wypłaca, a czasem nawet to, co zarabia, zależnie od przepisów o zagranicznych spółkach.

Co porównać

• Odpowiedzialność. Spółka może oddzielić nieruchomość od reszty majątku, więc roszczenia związane z budynkiem, najemcą lub gościem kierowane są najpierw do spółki. Ochrona jest ograniczona: banki zwykle żądają poręczenia osobistego, a ubezpieczenie często znaczy więcej niż forma prawna.
• Podatek od najmu. Osoba prywatna jest zwykle opodatkowana od dochodu lub przychodu z najmu według zasad osobistych; spółka płaci podatek dochodowy od zysku, a potem właściciel płaci podatek od dywidendy. Łączne obciążenie może być wyższe lub niższe niż przy zakupie osobistym, zależnie od stawek, kosztów i umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Nie da się podać ogólnej odpowiedzi.
• Podatek przy sprzedaży. Właściciel prywatny może skorzystać ze zwolnienia po upływie okresu posiadania lub z ulg dla mieszkania. Spółka zwykle takich ulg nie ma, a zysk to po prostu dochód. Sprzedaż udziałów zamiast nieruchomości jest opodatkowana inaczej, a niektóre kraje traktują ją jak sprzedaż nieruchomości, gdy spółka głównie posiada nieruchomości w tym kraju.
• Podatek od transakcji. Przy zakupie bezpośrednim zwykle płaci się lokalny podatek od przeniesienia własności lub VAT. Zakup udziałów spółki właścicielskiej bywa tańszy, a w innych krajach jest traktowany tak samo; wiele państw ma przepisy utrudniające wykorzystanie tego do ominięcia podatku. Sprawdź konkretny kraj.
• Spadek. Spadkobiercy właściciela prywatnego mierzą się z zagranicznymi przepisami spadkowymi i lokalnym podatkiem od spadku. Udziały w spółce łatwiej przekazać, ale lokalna procedura nadal jest potrzebna, a spółka musi dalej działać. O kwestii rezydencji piszemy w artykule o rezydencji podatkowej przy przeprowadzce.
• Finansowanie. Banki kredytują spółki na innych warunkach niż osoby prywatne, często z poręczeniem osobistym i wyższym wkładem własnym. Dla osób prywatnych zob. kredyt hipoteczny dla nierezydentów.
• Obciążenie księgowe. Spółka musi prowadzić księgi, składać roczne sprawozdania, czasem poddać się audytowi oraz płacić lokalnemu księgowemu i za siedzibę lub dyrektora. Te koszty są stałe, niezależnie od tego, czy nieruchomość zarabia.
• Rejestry i przejrzystość. W UE i wielu innych krajach rzeczywiści właściciele spółek muszą być wpisani do rejestru beneficjentów rzeczywistych. Publiczny dostęp do tych rejestrów został w wielu państwach UE ograniczony po wyroku TSUE z 2022 roku, ale organy, banki i notariusze nadal je widzą. Spółka nie daje anonimowości i nie należy jej zakładać w tym celu.
• Przepisy antyabuzywne. Prawo UE i krajowe patrzy na rzeczywisty cel i substancję struktury. Spółkę założoną bez gospodarczego uzasadnienia poza korzyścią podatkową można zakwestionować. Zob. SPV i struktury holdingowe.

Kiedy spółka może mieć sens

• Kilka nieruchomości zarządzanych razem, ze wspólnym finansowaniem i późniejszą sprzedażą całego portfela.
• Inwestycja deweloperska lub remont na sprzedaż, gdzie działalność i tak jest biznesem.
• Nieruchomość komercyjna lub hotel z pracownikami, operatorem i umowami; zob. struktury holdingowe i podatki dla właścicieli hoteli.
• Wspólna inwestycja z partnerami, gdzie każdy ma udziały, a umowa określa, kto o czym decyduje.
• Sytuacje, w których lokalne prawo daje nierezydentom więcej uprawnień przez lokalną spółkę, np. przy niektórych zakupach gruntów. Upewnij się, że przepis jest zgodny z prawem i aktualny, i przeczytaj o ryzyku własności przez słupa.

Kiedy zwykle nie

• Jedno mieszkanie lub dom na własny użytek albo niewielki najem. Stałe koszty i podwójne opodatkowanie zysku często przeważają nad korzyściami.
• Zakup, którego celem jest ukrycie właściciela lub uniknięcie podatku. Taką strukturę kwestionuje się najczęściej i nie doradzamy w tym zakresie.
• Zakup z kredytem, gdy bank woli kredytobiorcę prywatnego.
• Nieruchomość w kraju, który opodatkowuje mieszkania należące do spółek specjalną stawką; zob. specjalne podatki od nieruchomości spółek.

Jak podjąć decyzję

Przelicz oba warianty z lokalnym doradcą: podatek przy zakupie, roczne koszty utrzymania, podatek od najmu, podatek przy sprzedaży i podatek w kraju Twojej rezydencji. Pomogą nasze kalkulatory oraz poradnik o całkowitych kosztach posiadania nieruchomości za granicą. Potem zadaj sobie dwa pytania: jaki jest biznesowy powód założenia spółki i co się stanie za dziesięć lat, gdy nieruchomość będzie sprzedawana lub dziedziczona? Jeśli odpowiedź na drugie pytanie jest niejasna, własność osobista jest zwykle bezpieczniejszym początkiem.

Ogólny kontekst unijny dotyczący przejrzystości podatkowej znajdziesz na stronie Komisji Europejskiej: taxation-customs.ec.europa.eu.

FAQ

Czy spółka chroni przed wszystkimi roszczeniami? Nie. Oddziela nieruchomość od reszty majątku, ale poręczenie dla banku, własne zaniedbania i luki w ubezpieczeniu nadal mogą Cię dosięgnąć.

Czy utrzymanie spółki jest tańsze niż własność osobista? Przy jednej nieruchomości zwykle nie: księgowość, sprawozdania i lokalny przedstawiciel to stałe koszty roczne. Opłaca się dopiero przy kilku aktywach.

Czy za spółką można pozostać anonimowym? Nie. Beneficjenci rzeczywiści są wpisywani do rejestrów, a banki i notariusze o nich pytają. Nie opieraj planu na tajności struktury.

Czy sprzedaż udziałów jest zawsze lepsza niż sprzedaż nieruchomości? Nie zawsze. Część krajów opodatkowuje ją jak sprzedaż nieruchomości, część nalicza podatek od przeniesienia, a kupujący często płacą za udziały mniej z powodu ukrytych zobowiązań.

Czy mój kraj opodatkuje mnie z powodu zagranicznej spółki? Może, przez przepisy o dywidendach, zagranicznych spółkach kontrolowanych i podobne. Zapytaj doradcę podatkowego w kraju swojej rezydencji.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych, którzy porównają wariant osobisty i spółkowy w Twojej sytuacji. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy się zmieniają, więc przed decyzją zweryfikuj aktualne zasady w danym kraju.