Ceny nieruchomości we Włoszech w 2026 roku: cena za m² według miast i prawdziwy koszt zakupu

Włoskie mieszkania kosztowały średnio około 1903 euro za m² w drugim kwartale 2026 roku według raportu idealista o rynku wtórnym, o 4,1% więcej niż rok wcześniej. Ta średnia wprowadza w błąd: w Mediolanie jest to około 5165 euro za m², w Rzymie 3429, a części południa są znacznie poniżej średniej krajowej. Ponad cenę zagraniczny kupujący powinien zarezerwować około 10–15% na podatki, notariusza, agenta i prawników, a niektóre przewodniki podają do 20%. Poniżej ceny według miast i regionów oraz pełny koszt zakupu. Dane na październik 2026, orientacyjne.

Cena za m² według miast (rynek wtórny, II kw. 2026)

Raport idealista za drugi kwartał 2026 (opublikowany 2 lipca 2026) podaje takie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego:

• Mediolan: 5165 euro za m², minus 0,5% w kwartale. Nadal najdroższa stolica prowincji.
• Wenecja: 4958 euro za m² (+1,2%).
• Bolzano: 4793 euro za m².
• Florencja: 4623 euro za m² (+0,5%).
• Bolonia: 3720 euro za m².
• Rzym: 3429 euro za m² (+1,8%), szóste miejsce w rankingu.
• Neapol i Turyn: w streszczeniach raportu, które widzieliśmy, brak liczby dla miasta, ale portal wtórny (RealAdvisor, lipiec 2026) pokazuje mieszkania po około 2807 euro za m² w Neapolu i 2194 w Turynie.

Wśród dużych miast raport pokazuje wzrost cen w Turynie (+3,7%), Palermo (+2,3%), Bari (+1,6%) i Neapolu (+1,1%) oraz spadek w Cagliari (−1,1%). To ceny ofertowe z ogłoszeń, a nie zrealizowane transakcje.

Trend 2026

• Średnia krajowa: 1903 euro za m², +0,6% względem poprzedniego kwartału i +4,1% rok do roku (idealista, II kw. 2026). Wzrosło 14 z 20 regionów, na czele Friuli-Wenecja Julijska (+2,9%), Wenecja Euganejska (+1,6%) i Lombardia (+1,5%).
• Indeks cen mieszkań ISTAT za drugi kwartał 2026: +4,0% rok do roku i +1,7% w kwartale. Nowe mieszkania +5,0%, istniejące +3,7%. Według obszarów: Centrum +5,1%, północny wschód +4,2%, północny zachód +3,9%, południe i wyspy +2,6%.
• Immobiliare.it Insights za pierwsze półrocze 2026, w relacji: średnie ceny sprzedaży wzrosły o 4,3% do około 2200 euro za m², czynsze ofertowe o 2,9% do 14,7 euro za m² miesięcznie, a agenci zgłaszają spowolnienie wzrostu cen w drugim kwartale.

Źródła stosują różne metody (ceny ofertowe, indeks oficjalny, ogłoszenia), więc liczby nie zgadzają się dokładnie, ale kierunek jest ten sam: umiarkowany wzrost, najsilniejszy na północy i w centrum, najsłabszy na południu. Mediolan stygnie, a Rzym nabiera siły.

Ceny nad jeziorami i w rejonach wakacyjnych

Dla jezior i kurortów średnia krajowa mówi niewiele. Według danych Immobiliare.it w mieście Como średnio około 2740 euro za m², a w prowincji Como nieco poniżej 2000. Ceny w Apulii, na Sycylii i Sardynii zależą od miejscowości i od tego, czy to odnowiona masseria, mieszkanie nad morzem czy dom wiejski, więc porównuj realne ogłoszenia na tej samej ulicy, a nie średnie regionalne.

Ile kosztuje zakup ponad cenę

• Podatek rejestracyjny: 2% dla głównego mieszkania, 9% dla drugiego, liczony od wartości katastralnej, a nie uzgodnionej ceny, plus stałe podatki hipoteczny i katastralny po około 50 euro każdy przy zakupie z rynku wtórnego. Zakup nowego od dewelopera jest opodatkowany IVA; różnicę opisuje nasz przewodnik po nowych i wtórnych.
• Notariusz: około 1–3% ceny zależnie od przewodnika i transakcji.
• Prowizja agenta: około 3% plus IVA, zwykle płaci kupujący, gdy uczestniczy agent.
• Prawnicy: około 1500–3000 euro na weryfikację.
• Codice fiscale: wymagany przy każdym zakupie.
• Razem: około 10–15% ponad cenę, niektóre przewodniki podają do 20%. To przedział, a nie reguła.

Zasady dla zagranicznych kupujących

Obywatele UE kupują na tych samych zasadach co Włosi. W przypadku kupujących spoza UE bez włoskiego zezwolenia na pobyt notariusz musi sprawdzić wzajemność, czyli czy Włoch mógłby kupić nieruchomość w kraju kupującego na porównywalnych warunkach. Dla obywateli USA, Wielkiej Brytanii, Kanady, Australii i wielu innych krajów zwykle jest to spełnione, ale twoją sytuację trzeba potwierdzić u notariusza przed podpisaniem czegokolwiek. Jeśli potrzebujesz finansowania, zobacz kredyty dla cudzoziemców.

Roczne koszty po zakupie

• IMU: dla drugiego mieszkania stawka bazowa to 0,86%, a gminy mogą podnieść ją do około 1,06% od podstawy opartej na wartości katastralnej. Przy 10,6 promila może przekroczyć 1400 euro rocznie za typowe mieszkanie; główne mieszkanie jest zwykle zwolnione, ale nierezydenci zazwyczaj z tego zwolnienia nie korzystają.
• TARI: około 340 euro rocznie dla typowej rodziny w 2025 roku, w dużych miastach więcej.
• Kondominium i media dodatkowo, zależnie od budynku.
• Jeśli później sprzedasz, podatek od zysków kapitałowych opisuje nasz przewodnik po podatku od zysków kapitałowych.

Przykład budżetu

Nasze własne ilustracyjne obliczenie, nie dane rynkowe. Zakup za 200 000 euro z kosztami 10–15% oznacza 20 000–30 000 euro ponad cenę, czyli realne zapotrzebowanie na gotówkę 220 000–230 000 euro przed jakimkolwiek remontem. Utrzymanie drugiego mieszkania z IMU i TARI około 1500–2000 euro rocznie oraz kosztami kondominium dodaje około 2000–3000 euro rocznie.

FAQ

Jaka jest średnia cena za m² we Włoszech? Około 1903 euro dla mieszkań z rynku wtórnego w drugim kwartale 2026 (idealista), w Mediolanie około 5165, w Rzymie 3429. Czy Włochy są tanie? Średnia krajowa wygląda nisko, ale ukrywa ostre różnice między północą, centrum i południem. Czy ceny rosną? Tak, umiarkowanie: ISTAT pokazuje +4,0% rok do roku do drugiego kwartału 2026. Ile wynoszą koszty zakupu? Około 10–15%, w niektórych przewodnikach do 20%. Płacę 2% czy 9% podatku rejestracyjnego? 9% przy drugim mieszkaniu, 2% tylko jeśli mieszkanie ma być głównym miejscem zamieszkania i spełnione są warunki. Czy obywatel spoza UE może kupić? Zwykle tak, po sprawdzeniu wzajemności przez notariusza.

Jak pomagamy

Wybieramy obiekty pod budżet i cel, liczymy pełny koszt zakupu i utrzymania oraz koordynujemy lokalnych prawników i notariuszy. Zobacz stronę Włoch, a o tym, ile może przynosić obiekt, przeczytaj w naszym przewodniku rentowność najmu we Włoszech. Przed złożeniem oferty skorzystaj z naszej listy kontrolnej dla rynku wtórnego i przeczytaj o ryzykach inwestycji we Włoszech.

Wyłącznie informacyjnie, to nie jest porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Dane orientacyjne na październik 2026 i zmieniają się.