Ile może pożyczyć nierezydent w Hiszpanii, Portugalii i na Cyprze, po jakiej stopie, z jakim wkładem własnym i kosztami, jakich dokumentów żądają banki i ile to trwa.
Hiszpania, Portugalia i Cypr udzielają kredytów kupującym, którzy tam nie mieszkają, ale warunki różnią się bardziej, niż sugerują nagłówki. Ten artykuł zestawia trzy kraje obok siebie, żeby było widać, który pasuje do Twojej sytuacji. Szczegóły każdego rynku znajdziesz w naszych przewodnikach o kredycie w Hiszpanii, Portugalii i na Cyprze oraz w ogólnym przeglądzie kredytów dla nierezydentów. Wszystkie liczby są orientacyjne: pochodzą z broszur brokerów, kancelarii i prasy z 2026 roku, a nie z cenników banków, i każdy bank ustala własne warunki.
Krótkie porównanie
- Jaką część wartości finansuje bank (LTV, udział niższej z kwoty ceny i wyceny banku). Hiszpania: zwykle 60–70 proc. dla obywateli UE/EOG i około 50–60 proc. dla spoza UE. Portugalia: u nierezydentów zwykle 60–70 proc., są doniesienia o 75–80 proc. dla rezydentów UE z dochodem w euro. Cypr: limity regulacyjne 80 proc. (główne miejsce zamieszkania) i 70 proc. (inne nieruchomości), a w praktyce dla nierezydentów około 60–70 proc., wiele ofert na poziomie 60–65 proc.
- Stąd wkład własny. We wszystkich trzech krajach licz się z 30–40 proc. ceny, więcej przy paszporcie spoza EOG lub dochodzie z zagranicy, plus podatki i opłaty na wierzch.
- Okres. Hiszpania 15–25 lat, Portugalia na papierze do 35–40 lat, ale nierezydentom w praktyce krócej, Cypr około 10–30 lat. Banki chcą, by kredyt był spłacony mniej więcej do 65–75 roku życia.
- Rodzaj oprocentowania. Hiszpania: stałe, zmienne (Euribor plus marża) lub mieszane. Portugalia: głównie zmienne oparte na 6-miesięcznym Euribor, są też stałe i mieszane. Cypr: zwykle zmienne (Euribor lub stopa EBC plus marża), z okresami stałej stopy na kilka lat.
- Test zdolności. Hiszpania około 35 proc. dochodu netto (praktyka banków), Portugalia do 45 proc. według zalecenia banku centralnego (nierezydentom banki zwykle dają mniej), Cypr około jednej trzeciej dochodu.
Stawki jesienią 2026
Stopy referencyjne spadały w 2025 roku, a w 2026 utrzymują się dość stabilnie. 12-miesięczny Euribor podawano latem 2026 na poziomie około 2,9 proc., 6-miesięczny na około 2,6–2,8 proc. Nie udało się znaleźć fixingu z października, więc sprawdź aktualną wartość w dniu, w którym prosisz o ofertę.
- Hiszpania: kredyty zmienne wycenia się mniej więcej na Euribor plus 1–1,5 proc., stałe dla nierezydentów na około 3–4,5 proc. Brokerzy podają szersze przedziały, do Euribor plus 2,5 proc. Najniższe stawki z reklam zwykle zależą od pakietu produktów (ubezpieczenie, rachunek z wpływem pensji), z którego nierezydent często nie może skorzystać.
- Portugalia: marże dla mocnych profili rezydentów zaczynają się około 0,6 proc. ponad Euribor, nierezydenci zwykle płacą nieco więcej.
- Cypr: jedno źródło doradcze podaje stawki dla nierezydentów na około 3–4,5 proc. na początku 2026 roku; średnia dla wszystkich kredytobiorców według banku centralnego w kwietniu 2026 wyniosła 3,73 proc. Nierezydenci i osoby z dochodem nie w euro zwykle płacą wyższą marżę niż rezydenci.
Nie porównuj samej stawki z reklamy. Poproś o pisemną ofertę z całkowitym kosztem kredytu (RRSO, a w Portugalii arkusz FINE).
Koszty ponad cenę
- Hiszpania. Rynek wtórny: podatek od przeniesienia ITP ustalany przez region, mniej więcej 6–10 proc. Nowy dom: VAT 10 proc. plus opłata skarbowa około 0,5–1,5 proc. Doradcy radzą zakładać około 10–13 proc. ceny ponad wkład. Zgodnie z ustawą z 2019 roku większość kosztów aktu hipotecznego ponosi bank; Ty płacisz wycenę.
- Portugalia. Od 25 maja 2026 nierezydenci kupujący mieszkanie płacą jednolity IMT 7,5 proc., z wyjątkami (na przykład dla kupujących, którzy zostaną rezydentami podatkowymi w ciągu dwóch lat); jedno źródło podaje inną datę wejścia w życie, więc potwierdź u notariusza. Dolicz 0,8 proc. opłaty skarbowej od ceny i 4 proc. od odsetek i prowizji bankowych. Przy mieszkaniu za 400 000 euro sam IMT to 30 000 euro.
- Cypr. Opłaty za przeniesienie na rynku wtórnym: 3 proc. do 85 000 euro, 5 proc. do 170 000 euro i 8 proc. powyżej, obecnie z obniżką o 50 proc.; nieruchomość sprzedawana z VAT jest zwolniona z tych opłat. Nowe domy podlegają 19 proc. VAT, a kwalifikujące się główne mieszkania 5 proc. Rejestracja hipoteki to według doniesień około 1 proc. kwoty kredytu.
Dokumenty
Zestaw podstawowy jest wszędzie taki sam: paszport, potwierdzenie adresu, zaświadczenia o dochodach lub poświadczone księgi, zeznania podatkowe, wyciągi z 6–12 miesięcy i dowód pochodzenia wkładu.
- W Hiszpanii potrzebny jest numer podatkowy NIE i hiszpański rachunek bankowy. Osoby prowadzące działalność powinny być gotowe pokazać księgi z dwóch–trzech lat.
- W Portugalii potrzebny jest numer NIF i portugalski rachunek, czasem przedstawiciel skarbowy.
- Na Cyprze nie ma jednego obowiązkowego dodatkowego dokumentu, ale doradcy mówią, że najczęściej wnioski cudzoziemców zatrzymuje kontrola źródła środków. Jedno źródło twierdzi, że bez cypryjskiej karty pobytu większość banków po prostu odmawia; to jedno źródło, więc zapytaj bank.
Dokumenty zagraniczne mogą wymagać tłumaczenia i apostille; jeśli to Twój przypadek, zobacz dokumenty z Rosji i WNP.
Ile to trwa
- Hiszpania: wstępna zgoda to według doniesień 5–15 dni roboczych, pełna decyzja 4–8 tygodni po wyborze nieruchomości.
- Portugalia: kilka tygodni przy kompletnym komplecie, dłużej, jeśli dokumenty trzeba tłumaczyć. Bank musi przekazać Ci arkusz FINE co najmniej dziesięć dni przed podpisaniem.
- Cypr: regionalna gazeta w 2026 roku pisała, że transakcje rosyjskich kupujących trwały od trzech do sześciu miesięcy z powodu kontroli banków. Licz się z tygodniami lub miesiącami i nie wpłacaj bezzwrotnej zaliczki, zanim nie wiadomo, że pieniądze dotrą.
Kto powinien wybrać co
- Hiszpania pasuje komuś, kto chce najszerszego wyboru banków i stałych stawek i godzi się na mniejszy udział kredytu przy paszporcie spoza UE.
- Portugalia ma najbardziej szczegółowe regulacje kredytowe i jasne zasady, ale przez IMT 7,5 proc. nierezydent potrzebuje więcej własnej gotówki przy zakupie.
- Cypr daje niskie podatki od przeniesienia na rynku wtórnym z obniżką, ale opóźnienia z tytułem własności w nowych domach i kontrola źródła środków wymagają uwagi.
- Jeśli celem jest pobyt za inwestycję, najpierw sprawdź program: w niektórych krajach kwalifikujący zakup trzeba opłacić bez kredytu.
Co zrobić przed wyborem
- Poproś dwa–trzy banki lub jednego brokera o wstępną decyzję dla tej samej nieruchomości i kwoty w każdym kraju.
- Porównaj pełny koszt: wkład, podatki, opłaty, odsetki za okres i test warunków przy wzroście stopy o 2 punkty procentowe.
- Jeśli Twój dochód jest w innej walucie, dodaj zapas na wahania kursu. Rozważ też kredyt w swoim kraju pod zastaw innej nieruchomości.
- Przeczytaj, dlaczego twierdzenie, że cudzoziemcy nie dostaną kredytu za granicą, to mit, a jeśli masz paszport Rosji, Białorusi lub Kazachstanu, zobacz które banki kredytują obywateli tych krajów.
FAQ
W którym kraju jest najwyższy udział kredytu? W żadnym nie jest gwarantowany. Przepisy Portugalii na papierze dopuszczają 80–90 proc., ale nierezydentom we wszystkich trzech krajach zwykle oferuje się 60–70 proc. Gdzie jest najniższa stawka? Zależy od banku, profilu i dnia; różnice między bankami są większe niż między krajami. Czy można dostać kredyt bez pobytu? Tak, we wszystkich trzech, z mniejszym udziałem kredytu i większą liczbą kontroli. Czy potrzebny jest lokalny rachunek? W Hiszpanii i Portugalii w praktyce tak. Stała czy zmienna? Wyceń obie; kredytobiorcy z dochodem w euro warto porównać stałą stopę.
Jak pomagamy
D.H. Realting może połączyć Cię z brokerami i bankami kredytującymi nierezydentów oraz pomóc zbudować realistyczny plan finansowania pod daną nieruchomość. Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady finansowej, podatkowej ani prawnej. Stawki, limity LTV i podatki zmieniają się i różnią w zależności od banku i regionu, dlatego przed transakcją potwierdź aktualne warunki u licencjonowanego brokera i lokalnego prawnika.