Nierezydenci mogą zaciągać kredyty w Portugalii, ale rok 2026 zmienił zarówno zasady kredytowania, jak i koszt zakupu: surowsze limity Banco de Portugal od sierpnia i jednolity podatek 7,5% od nabycia dla nierezydentów kupujących mieszkania.
Portugalia kredytuje cudzoziemców, ale rok 2026 zmienił zarówno zasady kredytowania, jak i koszt zakupu dla nierezydenta. Ten przewodnik opisuje portugalskie szczegóły, których brakuje w ogólnym omówieniu kredytów dla nierezydentów.
Czy nierezydent może zaciągnąć kredyt?
Tak. Prawo nie zabrania cudzoziemcom zaciągania kredytów w Portugalii, a wielu kupujących finansuje zakup, nie mieszkając w kraju. Każdy bank ma własną politykę, a z nierezydentami według doniesień współpracują Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander, BPI i Novobanco.
Ile pożyczą
Praktyka różni się w zależności od banku i profilu kupującego. Według doradców w 2026 roku nierezydenci zwykle dostają 60–70% wartości, są doniesienia o 75–80% dla mieszkańców UE zarabiających w euro oraz o niższych kwotach dla kredytobiorców spoza EOG. Bank kredytuje według własnej wyceny, która może być niższa od Twojej ceny. Ramy regulacyjne dla wszystkich wyznacza Rekomendacja makroostrożnościowa Banco de Portugal nr 1/2026, stosowana do kredytów, w których ocena zdolności kredytowej następuje od 1 sierpnia 2026 roku:
- LTV do 90% dla własnego stałego miejsca zamieszkania i do 80% dla innych celów, takich jak drugi dom lub inwestycja
- łączne miesięczne raty zadłużenia, testowane z uwzględnieniem szoku stopy procentowej, nie powinny przekraczać 45% dochodu netto (wcześniej 50%), przy czym banki mogą ten próg przekroczyć dla nie więcej niż 10% nowych kredytów w półroczu
- maksymalny okres 40 lat dla kredytobiorców do 35. roku życia i 35 lat dla starszych, a kryterium średniego okresu zniesiono
To rekomendacje, które Banco de Portugal zamierza uczynić wiążącymi. W praktyce banki stosują dla nierezydentów niższe limity i zwykle same ustalają limit wieku w dniu spłaty, więc pytaj każdy bank.
Stopy w 2026 roku
Portugalskie kredyty są głównie zmiennooprocentowane: Euribor plus marża, przy czym najczęściej używany jest sześciomiesięczny Euribor. W lipcu 2026 roku wskaźniki wynosiły według doniesień około 2,6% na sześć miesięcy i 2,8% na dwanaście, a jedno ze źródeł podaje poziomy bliższe 2,8% i 3,0% w sierpniu, więc sprawdź aktualną wartość w dniu transakcji. Marże podlegają negocjacji. Niektórzy kredytodawcy reklamują marże od około 0,60% dla silnych profili rezydentów, a nierezydenci płacą zwykle nieco więcej. Istnieją produkty o stałej i mieszanej stopie, a kredytobiorcy zarabiającemu w euro warto porównać stałą stopę ze zmienną.
Nowy koszt: IMT 7,5% dla nierezydentów
Największa zmiana 2026 roku nie dotyczy kredytu. Na podstawie Decreto-Lei 97/2026, opublikowanego 20 maja i obowiązującego od 25 maja 2026 roku, zakup mieszkania przez osobę niebędącą rezydentem podatkowym Portugalii podlega jednolitemu IMT 7,5% bez ulg i obniżek. Wyjątki dotyczą kupujących, którzy już są rezydentami podatkowymi w chwili zakupu, staną się nimi w ciągu dwóch lat lub przeznaczą nieruchomość na wynajem po umiarkowanym czynszu, a wtedy można złożyć w urzędzie skarbowym wniosek o częściowy zwrot. Od domu za 400 000 euro 7,5% to 30 000 euro, a do tego 0,8% Imposto do Selo od ceny zakupu, czyli kolejne 3 200 euro. Jednolita stawka jest opisywana jako dotycząca nieruchomości miejskich przeznaczonych wyłącznie na cele mieszkalne, więc sprawdź, jak traktowane są grunty i nieruchomości komercyjne. Rezydencja podatkowa zależy od obecności przez ponad 183 dni w ciągu 12 miesięcy lub mieszkania wskazującego na stałe zamieszkanie, a nie od obywatelstwa.
Pozostałe koszty
- opłata skarbowa od kredytu: 4% od odsetek i opłat bankowych, plus opłata od kwoty kredytu zależna od okresu, więc kieruj się łączną kwotą z FINE
- opłaty bankowe, wycena nieruchomości i obowiązkowe ubezpieczenie, które różnią się w zależności od banku
- notariusz, księga wieczysta i usługi prawne, które nie wchodzą w skład IMT
Bank musi przekazać Ci standaryzowany arkusz informacyjny (FINE) co najmniej dziesięć dni przed podpisaniem. Pokazuje on łączną kwotę, którą zapłacisz, więc porównuj ją między bankami.
Czego potrzebujesz
- paszportu i portugalskiego numeru podatkowego (NIF), potrzebnego przed otwarciem konta i złożeniem wniosku
- portugalskiego konta bankowego, którego kredytodawcy zwykle wymagają
- potwierdzenia dochodów, ostatnich zeznań podatkowych i wyciągów bankowych, czasem z tłumaczeniem lub apostille
- umowy sprzedaży i dokumentów nieruchomości
- ewentualnie przedstawiciela podatkowego w Portugalii, który dla niektórych nierezydentów może być wymagany i pomaga prowadzić proces zdalnie, więc potwierdź, czy dotyczy Ciebie
Przy kompletnych dokumentach spodziewaj się kilku tygodni od wniosku do transakcji, a dłużej, jeśli dokumenty wymagają tłumaczenia.
Ryzyko walutowe
Kredyt w euro przy dochodach w innej walucie oznacza, że realna rata zmienia się wraz z kursem. Sprawdź ratę pod kątem osłabienia Twojej waluty i zachowaj zapas.
FAQ
Czy muszę być rezydentem, aby dostać kredyt? Nie, ale warunki dla nierezydentów są surowsze. Jaki wkład własny? Zaplanuj 30–40% ceny plus podatki i koszty, które przy nowym IMT 7,5% mogą być znaczne. Czy IMT 7,5% dotyczy mnie? Dotyczy, jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Portugalii w chwili zakupu i nie ma zastosowania żaden wyjątek, więc najpierw zasięgnij porady podatkowej. Stała czy zmienna stopa? Istnieją obie, porównaj łączny koszt w FINE przy różnych scenariuszach Euribor.
Jak pomagamy
Łączymy Cię z brokerami i bankami kredytującymi nierezydentów i planujemy zakup z uwzględnieniem realistycznego finansowania i kosztu podatkowego. To informacje ogólne, a nie porada finansowa, podatkowa ani prawna. Warunki ustala każdy bank, a portugalskie przepisy się zmieniają, więc przed podpisaniem potwierdź aktualne warunki.