Mit: wystarczy jeden pośrednik lub prawnik - jak jest

Kiedy kupujesz nieruchomość za granicą z innego kraju, kusi, by znaleźć jedną zaufaną osobę, która mówi w Twoim języku i „wszystkim się zajmie”: znajdzie mieszkanie, wynegocjuje, sprawdzi dokumenty i przeprowadzi transakcję. Czasem to rzeczywiście jedna rzetelna osoba. Zwykle jednak role w transakcji są różne, opłacają je różne strony i mogą ciągnąć w różne strony.

Mit

Mit mówi, że wystarczy jeden pośrednik (często pośrednik sprzedającego lub rosyjskojęzyczny pośrednik) albo jeden prawnik: skoro notariusz podpisał, a pośrednik mówi, że wszystko w porządku, transakcja jest bezpieczna. Wierzymy w to, bo to oszczędza wysiłek i pieniądze, wspólny język szybko buduje zaufanie, a notariusz wygląda jak oficjalna gwarancja.

Jak jest naprawdę

Zacznij od pytania, które powinien zadać każdy kupujący: kto płaci tej osobie i dla kogo ona pracuje?

• Pośrednika sprzedającego zatrudnia i zwykle opłaca sprzedający albo dostaje on prowizję od transakcji, więc jego interesem jest, by sprzedaż doszła do skutku po dobrej dla sprzedającego cenie. Może być uczciwy i pomocny, ale nie jest Twoim doradcą i nie ma obowiązku szukać problemów po Twojej stronie.
• Pośrednik, który Cię „prowadzi”, może otrzymywać prowizję od dewelopera lub pośrednika. Jeśli przedstawiasz go jako swojego przedstawiciela, to konflikt interesów; dopuszczalny tylko, gdy jest ujawniony i gdy masz niezależną kontrolę.
• Prawnik działa w interesie klienta, który go zleca i opłaca. Prawnik zaproponowany lub opłacony przez sprzedającego albo dewelopera w praktyce pracuje dla nich, nawet jeśli jest życzliwy.
• Notariusz w systemach prawa kontynentalnego jest funkcjonariuszem publicznym, który dokumentuje transakcję i sprawdza wymogi formalne. W wielu krajach notariusz jest neutralny i ma obowiązki wobec obu stron i państwa, nie tylko wobec Ciebie. Nie negocjuje za Ciebie, nie sprawdza, czy cena jest uczciwa, i nie weryfikuje tego, czego prawo nie każe mu weryfikować.
• Doradca podatkowy ocenia skutki w kraju nieruchomości i w kraju Twojego zamieszkania. To odrębna kompetencja, nie obsługa transakcji.

O różnicy między notariuszem a prawnikiem w różnych krajach zob. notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą. O wyborze pośrednika mówiącego w Twoim języku zob. jak wybrać rosyjskojęzycznego pośrednika nieruchomości za granicą.

Skąd się bierze mit i w czym ma rację

Jest ziarno prawdy. Dobry pośrednik, nawet sprzedającego, potrafi zaoszczędzić dużo czasu: zna rynek, dokumenty i lokalną procedurę. Wspólny język zmniejsza liczbę błędów, a w niektórych krajach proces jest na tyle uregulowany, że notariusz rzeczywiście sprawdza tytuł własności i obciążenia. Przy prostej transakcji na rynku wtórnym w przejrzystym kraju ryzyko może być umiarkowane.

Nie wynika z tego, że jedna osoba może być jednocześnie pośrednikiem, doradcą i gwarantem. Niezależność sama jest zabezpieczeniem: prawnik opłacany przez Ciebie ma interes w znalezieniu problemów, a przed zaliczką znalezienie ich kosztuje najmniej. Koszt niezależnego prawnika jest zwykle niewielki wobec ceny nieruchomości i znacznie niższy niż koszt nieudanego zakupu; honoraria ustala się indywidualnie, więc poproś o pisemną wycenę.

Przykłady z krajów

Włochy: notariusz (notaio) jest funkcjonariuszem publicznym, zwykle wybiera go kupujący i działa bezstronnie wobec obu stron; nie jest Twoim doradcą w sprawie ceny ani strategii podatkowej. Prowizje pośredników płaci, zgodnie z lokalnym zwyczajem, jedna lub obie strony, więc ustal na piśmie, kto co płaci. Według źródeł notarialnych i poradników dla kupujących.

Niemcy: notariusz jest obowiązkowy przy sprzedaży nieruchomości i działa neutralnie. Według przepisów obowiązujących od 23 grudnia 2020 r., gdy konsument kupuje mieszkanie lub dom jednorodzinny przez pośrednika, kupujący może ponieść najwyżej połowę prowizji, a pośrednik działający dla obu stron musi pobrać od obu tyle samo (§ 656c Kodeksu cywilnego, zob. gesetze-im-internet.de).

Hiszpania: notariusz sporządza akt, a rejestr nieruchomości wpisuje prawo, ale to własny prawnik kupującego sprawdza dla niego status planistyczny, długi i prawa sprzedającego. Czy notariusz coś sprawdza, zależy od obowiązku prawnego; nie zakładaj tego. Potwierdź u lokalnego prawnika.

Zjednoczone Emiraty Arabskie (Dubaj): pośrednicy i deweloperzy są regulowani i rejestrowani, a płatności za projekty w budowie powinny trafiać na regulowany rachunek powierniczy (escrow). Obowiązek pośrednika dotyczy strony, która go zatrudniła. Sprawdź rejestrację pośrednika i projektu u regulatora (RERA/DLD); zob. lista kontrolna zakupu nieruchomości w budowie w Dubaju.

Bułgaria i inne rynki z dużym udziałem zagranicznych kupujących: pośrednicy mówiący po rosyjsku lub polsku są powszechni i cenni, ale prawnik powinien być niezależny od pośrednika i dewelopera. Według lokalnych praktyków; w swoim przypadku potwierdź osobno.

Jak działać bezpiecznie

• Zapisz dla każdej osoby, kto ją zatrudnił, kto jej płaci i za co odpowiada.
• Uzyskaj od pośrednika ustalenia dotyczące prowizji na piśmie i dowiedz się, kto ją płaci.
• Zatrudnij własnego niezależnego prawnika w kraju nieruchomości przed wpłatą zaliczki i nie traktuj prawnika polecanego i opłacanego przez sprzedającego lub dewelopera jako jedynej kontroli.
• Zrozum, co robi notariusz w tym kraju, a czego nie sprawdza.
• Skorzystaj z doradcy podatkowego w sprawie skutków w obu krajach; zob. lista kontrolna przed zakupem za granicą.
• Jeśli udzielasz pełnomocnictwa, zawęź je i przeczytaj pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości za granicą.
• Nigdy nie wpłacaj zaliczki na prywatne konto pośrednika; stosuj się do instrukcji płatniczych prawnika lub notariusza.

FAQ

Czy pośrednik sprzedającego też może mi pomóc? Tak, informacją i organizacją, ale działa w interesie sprzedającego, więc traktuj go jak źródło, a nie kontrolę prawną.

Skoro notariusz podpisał, transakcja jest bezpieczna? Nie automatycznie. Notariusz sprawdza to, czego wymaga prawo, a to jest różne; nie zastępuje Twojego prawnika.

Czy rosyjskojęzyczny pośrednik wystarczy? Wspólny język pomaga w komunikacji, ale ustal, kto mu płaci i czy dokumenty sprawdza odrębny niezależny prawnik.

Kto powinien płacić prawnikowi? Ty, jako klient, aby prawnik jednoznacznie pracował dla Ciebie.

Ile kosztuje prawnik? Honoraria zależą od kraju i złożoności; poproś z góry o pisemną wycenę i porównaj z wartością nieruchomości.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (rosyjski, polski, angielski), która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Nie zastępujemy Twojego prawnika, lecz pomagamy znaleźć takiego, który pracuje dla Ciebie, i zachować jasność ról. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; aktualne przepisy należy sprawdzić w danym kraju. Zob. też hub serii: zakup nieruchomości zdalnie: mity i fakty.