Czy notariusz lub rejestr wymaga twojej obecności? Pełnomocnictwo, e-podpis, podpis w konsulacie i notariusz wideo w różnych krajach oraz gdzie obecność nadal ma znaczenie.
Częsta obawa brzmi: kupno nieruchomości za granicą bez podróży jest nielegalne albo notariusz i rejestr przyjmą wyłącznie kupującego osobiście. Rzeczywistość jest bardziej praktyczna. W krajach poniżej nie znaleźliśmy przepisu zakazującego cudzoziemcowi zakupu przez przedstawiciela, a kilka systemów dostosowano do kroków zdalnych. Istnieją natomiast wymogi formalne: kto podpisuje, przed kim, z jakimi pieczęciami i tłumaczeniami. Błąd wstrzymuje transakcję i stąd bierze się mit.
Mit
Mit ma dwie wersje. Mocna: zakup zdalny jest nielegalny. Łagodniejsza: akt musi podpisać sam kupujący przed notariuszem lub w rejestrze, więc ktoś mieszkający w Warszawie, Berlinie czy Rydze musi przynajmniej raz przyjechać. Ludzie w to wierzą, bo w wielu krajach przeniesienie własności to akt formalny z udziałem funkcjonariusza państwowego, a dawne porady zakładały dokumenty papierowe.
Co jest prawdą
Zakup przez pełnomocnika to zwykła, uznawana droga. Kupujący podpisuje pełnomocnictwo, najczęściej notarialne, wskazujące przedstawiciela, który podpisze akt i zajmie się rejestracją. Według kancelarii i źródeł dla ekspatów stosuje się to wobec zagranicznych kupujących w krajach poniżej, a jak przygotować pełnomocnictwo, wyjaśnia nasz poradnik pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości za granicą.
E-podpis pomaga, ale ma granicę. Na mocy unijnego rozporządzenia eIDAS kwalifikowany podpis elektroniczny ma taki sam skutek prawny jak podpis odręczny we wszystkich państwach UE (zob. rozporządzenie 910/2014 w EUR-Lex). Ale eIDAS nie zastępuje krajowych przepisów o formie aktu dotyczącego nieruchomości, więc kwalifikowany podpis na PDF nie zmienia sprzedaży wymagającej aktu notarialnego w umowę prywatną. E-podpisu używaj do rezerwacji i dokumentów pomocniczych, a o resztę zapytaj lokalnego prawnika. Mechanikę opisujemy w tekście zdalne podpisanie i zamknięcie transakcji.
Dokumenty podpisane za granicą zwykle wymagają apostille na podstawie konwencji haskiej (zob. strona HCCH o apostille) albo podpisu w konsulacie kraju transakcji oraz tłumaczenia przysięgłego.
Skąd mit i w czym częściowo ma rację
Ziarno prawdy jest takie, że tożsamość i zgoda osoby muszą zawsze być potwierdzone, a system tego wymaga. Gdy kupującego nie ma, dowód przenosi się do pełnomocnictwa, dlatego trzeba je sporządzić prawidłowo. Pewne kroki bywają uciążliwe: niektóre banki chcą właściciela rachunku osobiście lub na wideo, część urzędów wymaga oryginałów zamiast skanów, a pełnomocnictwo zbyt wąskie lub zbyt ogólne notariusz może odrzucić. Zakup zdalny jest więc legalny, ale rzadko bezwysiłkowy. W transakcji, która wyglądała na zdalną, często jest jeden moment osobisty, na przykład wizyta w konsulacie w twoim kraju.
Przykłady z krajów
Hiszpania. Zwykłą drogą dla kupującego za granicą jest pełnomocnictwo. Można je podpisać w hiszpańskim konsulacie w twoim kraju, gdzie według doniesień nie trzeba apostille ani tłumaczenia, albo przed notariuszem w kraju zamieszkania z apostille i tłumaczeniem przysięgłym na hiszpański. Ustawa 11/2023, obowiązująca od 9 listopada 2023, według doniesień dopuszcza niektóre czynności notarialne przez wideo, w tym część pełnomocnictw. Nie potwierdziliśmy, że w ten sposób można podpisać akt sprzedaży nieruchomości, więc zakładaj, że przyjeżdżasz lub udzielasz pełnomocnictwa.
Portugalia. Dekret z mocą ustawy 126/2021 od kwietnia 2022 umożliwił dokonywanie czynności autentycznych, w tym aktów dotyczących nieruchomości, przez wideokonferencję za pośrednictwem platformy zdalnego uczestnictwa (zob. strona cyfrowa rządu). Nie udało się nam sprawdzić, czy skorzysta z niej nierezydent bez portugalskiej tożsamości cyfrowej, więc zapytaj notariusza lub biuro Casa Pronta, zanim na niej oprzesz plan. Bezpieczną alternatywą jest pełnomocnictwo.
Grecja i Cypr. W Grecji zakup dokonuje się aktem notarialnym przed greckim notariuszem, a kupujący może stawić się sam albo ustanowić pełnomocnika, którego pełnomocnictwo podpisano w greckim konsulacie lub przed notariuszem w kraju zamieszkania, z apostille i tłumaczeniem na grecki. Według kancelarii i źródeł dla ekspatów na Cyprze pełnomocnictwo podpisane za granicą musi być poświadczone notarialnie, z apostille, a w niektórych opisach potwierdzone w ambasadzie lub konsulacie Cypru, a prawnik może podpisać umowę sprzedaży i uczestniczyć w przeniesieniu w urzędzie ksiąg gruntowych. Oficjalnej strony na ten temat nie znaleźliśmy, więc zapytaj cypryjskiego prawnika.
Bułgaria. Przeniesienie własności wymaga aktu notarialnego. Według kancelarii osobę mieszkającą za granicą może reprezentować prawnik na podstawie pełnomocnictwa poświadczonego za granicą, z apostille i przetłumaczonego na bułgarski przez tłumacza przysięgłego; warto w nim opisać nieruchomość i kluczowe warunki. To, czy notariusz zaakceptuje twoje sformułowanie, rozstrzyga notariusz, więc uzgodnij tekst wcześniej.
Turcja i Tajlandia. W Turcji własność przenosi się w urzędzie ksiąg gruntowych (tapu), a jak podają tureckie kancelarie, pełnomocnictwo można wystawić u notariusza lub w tureckim konsulacie. W Tajlandii źródła opisują specjalny formularz pełnomocnictwa Departamentu Gruntów, poświadczony w kraju zamieszkania i ważny krótko (około 30 dni), a przy przeniesieniu potrzebny jest oryginał formularza potwierdzenia wymiany walutowej (FET) dla wpłaconych środków. Nie otwieraliśmy tekstu Departamentu Gruntów, więc każdy szczegół potwierdź u tajskiego prawnika.
ZEA i Gruzja. W Dubaju źródła pośredników i kancelarii opisują specjalne pełnomocnictwo poświadczone w kraju zamieszkania lub w ambasadzie ZEA i podają, że Departament Gruntów uruchomił usługę cyfrowej sprzedaży w październiku 2025. Na stronie departamentu nie zdołaliśmy tego potwierdzić. W Gruzji jedno źródło prawnicze podaje, że transakcje na podstawie zagranicznego pełnomocnictwa musi poświadczyć notariusz w formie aktu publicznego; zasady samego rejestru potwierdź u gruzińskiego prawnika.
Jak działać bezpiecznie
- Zapytaj swojego prawnika na piśmie, co w transakcji można załatwić pełnomocnictwem, co e-podpisem, a co wymaga ciebie.
- Wskaż w pełnomocnictwie wprost nieruchomość, przedział ceny i uprawnienia. Ogólne, niejasne pełnomocnictwa są ryzykowne i często odrzucane.
- Wybierz pełnomocnika z rozwagą. Ma to być niezależny, weryfikowalny prawnik, a nie sprzedawca ani handlowiec dewelopera, zob. nasz artykuł o micie jednego pośrednika lub prawnika.
- Ustal termin ważności i tryb odwołania oraz zachowaj kopie każdej strony, apostille i tłumaczenia.
- Zostaw czas na apostille, tłumaczenie i kuriera. Dla spotkań wideo znaczenie mają też strefy czasowe.
- Płać wyłącznie na rachunek z umowy, a nie na prywatny rachunek pełnomocnika.
- Każdą sugestię pominięcia notariusza lub kontroli tożsamości traktuj jako ostrzeżenie, zob. oszustwa przy nieruchomościach za granicą.
FAQ
Czy kupno nieruchomości za granicą bez przyjazdu jest nielegalne? W przejrzanych krajach nie znaleźliśmy zakazu kupna przez przedstawiciela. Prawo reguluje formę dokumentów, więc sprawdź je u prawnika w danym kraju.
Czy pełnomocnictwo jest bezpieczne? Tak bezpieczne, jak wybrana osoba i dokładność sformułowania. Typową ochroną jest wąskie pełnomocnictwo do jednej nieruchomości i limitu ceny, sporządzone z zachowaniem formalności.
Czy mogę podpisać akt e-podpisem? Kwalifikowany podpis elektroniczny ma w UE równy skutek, ale akt, który musi być notarialny, pozostaje notarialny. Notariusz wideo, tam gdzie istnieje, to osobna procedura z możliwymi warunkami dla nierezydentów.
Czy potrzebuję apostille? Przy pełnomocnictwie podpisanym u notariusza w kraju zamieszkania zwykle tak, chyba że podpisujesz je w konsulacie kraju transakcji, co niektóre państwa dopuszczają. Wymóg zależy od kraju.
Czy to znaczy, że nie będę musiał jechać? Jedni kupujący nigdy nie jadą, innym jeden krok, na przykład weryfikacja tożsamości lub wizyta w banku, jednak wymaga obecności. Poproś prawnika o wymienienie takich kroków przed zobowiązaniem.
Jak pomagamy
D.H. Realting to trójjęzyczna platforma (angielski, rosyjski, polski), która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych, także dla kupujących podpisujących przez przedstawiciela. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; wymogi formalne zmieniają się i różnią w zależności od kraju, więc aktualny stan zweryfikuj u lokalnego prawnika i notariusza. Zob. też wszystkie kraje i zakup nieruchomości za granicą zdalnie.