Rachunek bankowy za granicą dla właściciela nierezydenta

Po zakupie nieruchomość za granicą generuje regularne płatności: media, opłaty do wspólnoty lub zarządcy, podatki lokalne, ubezpieczenie, remonty i, jeśli wynajmujesz, przychód. Płacenie tego wszystkiego z zagranicy w innej walucie jest możliwe, ale niewygodne, a bywa niemożliwe, gdy dostawca lub urząd przyjmuje tylko polecenie zapłaty z lokalnego rachunku. Dlatego wielu właścicieli otwiera rachunek w kraju nieruchomości. Artykuł wyjaśnia, po co to robić, jak nierezydenci zwykle otwierają rachunek w ośmiu krajach, jakie dokumenty są typowe i jak wygląda weryfikacja klienta (KYC) rosyjskojęzycznych mieszkańców UE. Polityka banków jest różna i często się zmienia, więc tam, gdzie nie mogliśmy czegoś zweryfikować, mówimy o tym wprost.

Po co właścicielowi lokalny rachunek

• Media i opłaty wspólnotowe. Wielu dostawców i zarządców woli lub wymaga polecenia zapłaty z lokalnego IBAN. Zob. media i opłaty wspólnotowe dla zagranicznych właścicieli.
• Podatki lokalne. Roczny podatek od nieruchomości i podobne opłaty często płaci się poleceniem zapłaty lub z lokalnego rachunku; zob. roczny podatek i rachunki właścicieli za granicą.
• Dochód z najmu. Czynsz od najemców lub zarządcy łatwiej odbierać i dokumentować na lokalnym rachunku, co pomaga też przy deklarowaniu dochodu; zob. podatek od najmu za granicą według krajów.
• Remonty i lokalni wykonawcy. Płatności lokalne pozwalają uniknąć opłat za przelewy międzynarodowe.
• Czytelna dokumentacja. Osobny rachunek dla nieruchomości porządkuje ewidencję dla celów podatkowych i późniejszej sprzedaży.

Rachunek nie zawsze jest konieczny. Przy nieruchomości używanej sporadycznie może wystarczyć międzynarodowy rachunek w euro lub instytucja płatnicza. Zapytaj prawnika i dostawców, co faktycznie przyjmują.

Typowy zestaw dokumentów

Większość banków w każdym z poniższych krajów prosi o podobną listę:

• Ważny paszport lub dowód osobisty, czasem z poświadczoną kopią.
• Potwierdzenie adresu w kraju zamieszkania, zwykle rachunek za media lub wyciąg nie starszy niż około trzy miesiące.
• Lokalny numer podatkowy, który często trzeba uzyskać wcześniej.
• Potwierdzenie własności nieruchomości: akt własności lub umowa zakupu.
• Potwierdzenie dochodu lub źródła środków: paski wypłat, zeznania podatkowe, zaświadczenie od pracodawcy lub dokumenty działalności.
• Cel rachunku i oczekiwana aktywność.

Dokumenty wydane za granicą mogą wymagać tłumaczenia, a niektóre banki chcą apostille lub poświadczonej kopii; zob. tłumaczenia przysięgłe dla nieruchomości za granicą. Nie podajemy sald minimalnych ani wpłat początkowych, bo publikowane kwoty są sprzeczne, a banki je zmieniają; zapytaj bank na piśmie.

Kraj po kraju

Hiszpania. Nierezydent zwykle potrzebuje numeru NIE, czyli numeru podatkowego cudzoziemca, aby otworzyć rachunek, a zakup nieruchomości i tak go wymaga; zob. NIE, NIF i codice fiscale dla zagranicznych kupujących. Banki zwykle proszą też o potwierdzenie adresu, dochodu i celu rachunku. Niektóre banki oferują rachunki dla nierezydentów, a niektóre wymagają wizyty osobistej; sprawdź przed podróżą.

Portugalia. Zwykłym pierwszym krokiem jest portugalski numer podatkowy (NIF), który można uzyskać w urzędzie skarbowym lub przez przedstawiciela podatkowego. Banki zazwyczaj proszą o dokument tożsamości, potwierdzenie adresu, NIF i potwierdzenie dochodu. Jedne przyjmują wnioski zdalnie, inne chcą Cię w oddziale.

Grecja. Banki wymagają greckiego numeru podatkowego (AFM), który wydaje urząd skarbowy. Nierezydenci mogą otwierać rachunki, a dokumenty o źródle środków to standard.

Cypr. Obywatele UE mają mniej przeszkód niż inni, ale banki surowo sprawdzają cel rachunku oraz źródło środków i majątku, a nierezydentów składających wniosek z zagranicy mogą prosić o dodatkowe dokumenty, na przykład referencje z obecnego banku. Proces może trwać dłużej niż w innych krajach. Zasad poszczególnych banków nie weryfikowaliśmy.

Bułgaria. Konkretnych wymagań banków nie mogliśmy zweryfikować. Ogólnie spodziewaj się dokumentu tożsamości, numeru podatkowego lub rejestracji typu BULSTAT tam, gdzie potrzeba, potwierdzenia adresu i umowy zakupu; zapytaj lokalnego prawnika, które banki otwierają rachunki nierezydentom zdalnie.

Zjednoczone Emiraty Arabskie. Wymagań poszczególnych banków wobec nierezydentów nie mogliśmy zweryfikować. Banki ogólnie stosują surowe KYC, a wiele prosi o wizę rezydenta lub związek z ZEA; posiadanie nieruchomości może pomóc, ale nie gwarantuje zgody. Zanim oprzesz się na lokalnym rachunku, zapytaj dewelopera, prawnika lub bank, co przyjmują. Płatności na rzecz dewelopera w Dubaju idą na rachunek escrow, więc osobisty rachunek lokalny jest mniej potrzebny do samego zakupu.

Turcja. Banki zwykle proszą o turecki numer podatkowy, który uzyskuje się w urzędzie skarbowym na podstawie paszportu; dla niektórych rachunków walutowych wymagania są lżejsze. Szczegóły różnią się między bankami.

Gruzja. Cudzoziemcy mogą zasadniczo otwierać rachunki, a to, co wiemy, opisaliśmy w artykule o bankowości i kredytach hipotecznych w Gruzji dla cudzoziemców. Aktualnej listy dokumentów każdego banku nie weryfikowaliśmy.

Jak otworzyć rachunek z zagranicy

Jest kilka dróg, a dostępność zależy od kraju i banku:

• Osobista wizyta w oddziale. Często najpewniejsza, dobrze połączyć ją z podróżą na oglądanie nieruchomości.
• Pełnomocnictwo dla prawnika, który otworzy rachunek w Twoim imieniu. Wiele banków nie przyjmuje go na etapie identyfikacji; zob. pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości za granicą.
• Identyfikacja online lub wideo. Coraz częstsza, ale nie w każdym banku i nie dla każdego obywatelstwa.
• Bank dewelopera lub prawnika. Niektórzy lokalni specjaliści mają kontakty w bankach, które rutynowo otwierają rachunki zagranicznym właścicielom. Traktuj to jako rekomendację, a nie gwarancję.

Nie płać nikomu za otwarcie rachunku na cudze nazwisko i nie korzystaj z rachunków podstawionych. Rachunek musi być na nazwisko właściciela.

KYC dla rosyjskojęzycznych mieszkańców UE

Banki prowadzą KYC dla każdego klienta. Wobec osób z obywatelstwem rosyjskim lub powiązaniami z Rosją kontrole są często bardziej szczegółowe ze względu na sankcje UE i politykę ryzyka. Kilka faktów publicznych: zgodnie z rozporządzeniem (UE) nr 833/2014 z późniejszymi zmianami instytucja kredytowa nie może przyjmować depozytów powyżej 100 000 euro od obywateli Rosji lub rezydentów Rosji, ale to ograniczenie nie dotyczy obywateli państw UE, EOG lub Szwajcarii ani osób z czasowym lub stałym zezwoleniem na pobyt w państwie UE, EOG lub w Szwajcarii (zob. tekst skonsolidowany na EUR-Lex). Mieszkaniec UE z zezwoleniem na pobyt nie podlega więc temu limitowi, ale bank nadal może zadać więcej pytań, działać dłużej i z przyczyn handlowych odmówić. Nie możemy powiedzieć, które banki jak postępują; polityki nie są publikowane.

Co zgodnie z prawem pomaga: spójność dokumentów i odpowiedzi, dowody zamieszkania w UE (zezwolenie, meldunek, zaświadczenie o rezydencji podatkowej) i dochodu, wyjaśnienie celu nieruchomości i rachunku oraz trzymanie pieniędzy na swoje nazwisko. Jeśli jeden bank odmówi, poproś na piśmie o powód, jeśli prawo na to pozwala, i spróbuj w innym lub zasięgnij porady prawnej. Nie próbuj ukrywać obywatelstwa ani powiązań. Zob. też o co pyta bank przed dużym przelewem.

FAQ

Czy potrzebuję lokalnego rachunku, aby kupić nieruchomość? Nie zawsze. Wiele zakupów opłaca się z Twojego rachunku za granicą, a pieniądze odbiera prawnik sprzedającego. Lokalny rachunek przydaje się głównie potem, do kosztów bieżących i czynszu.

Czy muszę być obecny przy otwarciu rachunku? Często tak, przynajmniej raz. Zdalne otwarcie oferują niektóre banki, ale nie możemy powiedzieć które.

Czy jest minimalny depozyt? Niektóre banki go ustalają. Kwot nie podajemy, bo źródła są sprzeczne; zapytaj bank na piśmie.

Czy obywatel Rosji mieszkający w UE może otworzyć rachunek? Zasadniczo tak, ale spodziewaj się wzmożonych kontroli, a w niektórych bankach odmowy. Limit depozytów 100 000 euro z przepisów sankcyjnych nie dotyczy osób z zezwoleniem na pobyt w UE; sprawdź aktualny tekst.

Czy mogę używać mojego rachunku w UE? Do niektórych kosztów tak, zwłaszcza w krajach strefy euro, gdzie działa polecenie zapłaty SEPA. Zapytaj dostawcę, czy przyjmuje zagraniczny IBAN.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Skontaktujemy Cię z prawnikiem w kraju nieruchomości, który wie, które lokalne banki otwierają rachunki zagranicznym właścicielom i czego wymagają. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; polityka banków i przepisy się zmieniają, więc przed działaniem sprawdź aktualny stan.